กู้ซื้อบ้าน ผ่อนบ้านกับธนาคารเริ่มต้นอย่างไร ตอนที่ 2

Nov 18, 2024 | บทความอสังหาฯ

การกู้ซื้อบ้านหนึ่งหลังก็เหมือนกันการเดินทางไกลที่ต้องฝ่าฟันอุปสรรคมากมายที่จะผ่านเข้ามาระหว่างทาง ดังนั้นการเตรียมตัวให้พร้อมและวางแผนอย่างรอบคอบจึงเป็นสิ่งสำคัญ และวันนี้เราจะพาทุกคนไปศึกษาและเตรียมตัวให้พร้อมก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน

อย่างที่เราได้กล่าวเอาไว้ในตอนที่ 1 ว่าการกู้ซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องคำนึงถึงหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็นรายได้หรือเงินเดือนที่ได้รับในแต่ละเดือน การศึกษาไลฟ์สไตล์ของตัวเอง หรือแม้แต่การวางแผนด้านสินเชื่อต่างๆ เพราะการเริ่มกู้ซื้อบ้านนั้นสิ่งที่ทุกคนต้องทำคือการวางแผนทางการเงินอย่างละเอียดถีถ้วนเพื่อไม่ให้มีผลเสียหรือผลกระทบทางด้านการเงินที่จะตามมา หลังจากวางแผนการกู้ซื้อบ้าน เลือกสินเชื่อหรือธนาคารที่เหมาะสมได้แล้ว วันนี้เราจะพาทุกคนมาเตรียมตัวด้านเอกสารที่ใช้ในการกู้ซื้อบ้านแบบละเอียด จะต้องเตรียมอะไรกันบ้างไปดูกันเลย

เอกสารที่จำเป็นต้องใช้กู้

ในแต่ละขั้นตอนการกู้ซื้อบ้านก็จะต้องมีการเตรียมเอกสารที่แตกต่างกันออกไป สามารถแยกประเภทเอกสารที่ต้องยื่นตามลำดับการยื่นกู้ซื้อบ้านได้ดังนี้

1. ยื่นเอกสารต่อธนาคารเพื่อประเมินความสามารถทางการเงิน

• สำเนาบัตรประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• หนังสือรับรองเงินเดือนอย่างน้อย 6 เดือน 
• สำเนาบัญชีธนาคารย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน 
• เอกสารแสดงสถานภาพสมรส
• เอกสารแสดงรายได้เพิ่มเติมกรณีมีอาชีพอิสระหรือเป็นเจ้าของธุรกิจ

เอกสารเล่านี้จะใช้ในการยื่นขอสินเชื่อและธนาคารจะใช้ข้อมูลของเอกสารที่คุณได้ยื่นไปทั้งหมดเป็นข้อมูลประกอบในการพิจารณาวงเงินกู้ให้แก่คุณ ดังนั้นหากมีเอกสารที่สามารถยืนยันรายได้เพิ่มเติมจะสามารถช่วยให้ธนาคารเพิ่มวงเงินให้สูงขึ้นหรืออนุมัติไวขึ้นได้ ทั้งนี้ทั้งนั้น นอกจากการยื่นเอกสารข้างต้นแล้ว ธนาคารอาจขอให้มีการยื่นเอกสารเพิ่มเติมเช่น ใบประเมินราคาทรัพย์สินอาจเป็นแปลนบ้าน ข้อมูลที่ดิน หรือโฉนดที่ดิน เพื่อที่ธนาคารจะสามารถประเมินวงเงินการกู้ได้ , หนังสือรับรองจากบริษัทที่ขายบ้านในกรณีกู้ซื้อบ้านโครงการ หรืออาจเป็นหนังสือสำเนาสัญญาการชำระหนี้อื่นๆ ในกรณีที่ยังมีหนี้สินอื่นติดค้าง 

2. เอกสารลงนามสัญญาในกรณีที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อ

เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อแล้วจะมีการลงนามในสัญญา มีการแจ้งรายละเอียดและเงื่อนไขการผ่อนชำระต่างๆ และอาจต้องชำระค่าใช้จ่ายเบื้องต้นอย่างเช่นค่าประเมิน ค่าประกัน หรือค่าธรรมเนียมการกู้เงิน และเอกสารลำดับต่อไปที่ต้องเตรียมคือ

• สำเนาบัตรประชาชน 
• เอกสารชำระเงินล่วงหน้า (ถ้ามี)
• สัญญากู้เงินจากธนาคาร
• ประกันภัยทรัพย์สินหรือประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (ในกรณีที่ธนาคารบังคับใช้)
• โฉนดที่ดิน เอกสารกรรมสิทธิ์บ้านที่จะนำมาเป็นหลักประกัน 

3. เอกสารการโอนทรัพย์สินและรับเงินกู้

ขั้นตอนนี้ถือเป็นขั้นตอนสุดท้ายของการยื่นกู้ซื้อบ้านเพราะจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่สำนักงานที่ดินและจะมีการยื่นเอกสารเพื่อรับเงินกู้จากธนาคารเพิ่มเติมโดยจะมีเอกสารที่ต้องเตรียมคือ

• โฉนดที่ดินหรือเอกสารกรรมสิทธิ์บ้าน 
• สัญญาซื้อขายบ้าน
• เอกสารการชำระเงินล่วงหน้าหากมี
• เอกสารจากธนาคารที่ใช้สำหรับโอนเงินกู้ 

เมื่อถึงขั้นตอนสุดท้ายที่ธนาคารส่งมอบเงินกู้ซื้อบ้านให้แก่ผู้ยื่นกู้แล้วก็ถือเป็นอันเสร็จในเรื่องของการยื่นเอกสารกู้ต่างๆ ในบางครั้งธนาคารอาจมีการขอเอกสารประกอบการพิจารณาเพิ่มเติมหรือน้อยลงแล้วแต่บุคคลและธนาคารนั้นๆ แต่แน่นอนอย่างที่เราทราบกันดีนั้น แม้การยื่นกู้จะต้องปวดหัวกับการวิ่งหาเอกสารมากมายจนจบการยื่นกู้ แต่หลังจากนั้นหลายคนอาจจะต้องปวดหัวในเรื่องของการผ่อนชำระบ้านระยะยาวแทน ดังนั้นหลังจากได้รับเงินกู้แล้วจึงควรวางแผนการชำระเงินตามรอบการผ่อนชำระให้ดี ซึ่งโดยปกติแล้วจะเป็นการผ่อนชำระรายเดือนจากใบแจ้งหนี้หรือการแจ้งเตือนผ่อนชำระที่ธนาคารจะส่งให้ ในการผ่อนชำระเงินกู้แต่ละเดือนนั้นควรติดตามยอดเงินคงเหลือที่ต้องผ่อนชำระรวมไปจนถึงดอกเบี้ย เพื่อที่คุณจะสามารถวางแผนการผ่อนชำระได้ดีขึ้น หรืออาจมีเงินทบเงินเพื่อให้ปิดยอดการผ่อนชำระได้เร็วขึ้นนั้นเอง 

เทคนิคการบริหารการเงินสำหรับผู้กู้ซื้อบ้าน

อย่างที่ทราบกันดีว่าการผ่อนบ้านนั้นคือการเดินทางระยะยาว ดังนั้นการวางแผนผ่อนชำระจะทำให้คุณสบายใจมากขึ้น การบริหารการเงินที่ดีนั้นควรมีการวางแผนเรื่องค่าใช้จ่ายรายเดือน จดรายละเอียดค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นไม่ว่าจะเป็น ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าใช้จ่ายในบ้าน และค่าผ่อนชำระบ้าน ซึ่งควรแบ่งค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้ครอบคลุมจะได้ไม่มีการกระทบกับส่วนใดส่วนหนึ่งในแต่ละเดือน ซึ่งถึงแม้ว่าจะมีค่าใช้จ่ายที่สูงมากในแต่ละเดือนอยู่แล้ว สิ่งที่ขาดไม่ได้คือการออมเพื่อที่จะสามารถใช้ในกรณีฉุกเฉินนั่นเอง เมื่อวางแผนเรื่องค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในแต่ละเดือนได้แล้วคุณจะสามารถวางแผนทางการเงินได้ดีขึ้น หรือหากประเมินแล้วพบว่ารายจ่ายมากกว่ารายรับก็จะสามารถเตรียมตัวสำหรับการหารายได้เสริมที่ดีขึ้น ซึ่งการมีรายได้เสริมมาช่วยเรื่องค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในบ้านนั้นก็เป็นส่วนสำคัญที่จะทำให้คุณสามารถชำระเงินกู้ได้มากขึ้น เพราะการชำระเงินก้อนนั้นจะสามารถปิดยอดเงินต้นและลดภาระด้านการจ่ายดอกเบี้ยได้ดีขึ้นนั่นเอง 

หากผ่อนบ้านเสร็จแล้วต้องทำอะไรอีกไหม ?

แน่นอนว่าสิ่งที่จะมาพร้อมกับการจ่ายค่าบ้านงวดสุดท้ายเสร็จคือการปลดแอกภาระทางการเงินครั้งใหญ่ เมื่อผ่อนบ้านเสร็จเรียบร้อยแล้วทางธนาคารจะมีการคืนโฉนดที่ดินให้แก่คุณ ซึ่งเอกสารนี้จะเป็นตัวการันตีว่าคุณคือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยสมบูรณ์ โดยคุณจะต้องเดินทางไปยังธนาคาเพื่อขอโฉนด จะต้องมีการเตรียมบัตรประชาชนและเอกสารชำระหนี้ไปยื่นแก่ธนาคารด้วย และในกรณีที่มีการจำนองบ้านกับธนาคารไว้ คุณจะต้องไปยังกรมที่ดินเพื่อยกเลิกการจำนองบ้าน โดยจะต้องเตรียมเอกสารดังนี้ 

• โฉนดที่ดินหรือเอกสารกรรมสิทธิ์บ้าน
• เอกสารการยกเลิกจำนองที่ธนาคารออกให้
• บัตรประชาชนตัวจริง 

เมื่อเจ้าหน้าที่ดำเนินการยกเลิกจำนองในระบบและคืนโฉนดให้แล้ว จะถือว่าที่ดินหรือบ้านที่คุณถือครองนั้นเป็นที่ดินของคุณโดยชอบธรรมและไม่มีพันธะใดผูกมัดอีก 

การเป็นเจ้าของบ้านหนึ่งหลังอาจจะต้องมีการฝ่าฟันอุปสรรคมากมายนับไม่ถ้วน ไม่ว่าจะเป็นการยื่นกู้ซื้อบ้าน การเตรียมเอกสาร การหาข้อมูลสินเชื่อจากธนาคารต่างๆ มากมาย แต่ก็ถือเป็นความเหนื่อยล้าที่นำมาซึ่งผลลัพภ์ที่คุ้มค่า หากคุณเป็นอีกหนึ่งคนที่ใฝ่ฝันอยากมีบ้านสักหลังเป็นของตัวเอง อย่าลืมไปเลือกดูบ้านและอสังหาริมทรัพย์มากมายได้บน Kaidee Property

กู้ซื้อบ้าน ผ่อนบ้านกับธนาคารเริ่มต้นอย่างไร ตอนที่ 1

Nov 18, 2024 | บทความอสังหาฯ

การกู้ซื้อบ้านสักหลังก็เหมือนกับการให้รางวัลชีวิตที่ให้ทั้งความสุขกายสบายใจในการอยู่อาศัยและสามารถเติมไฟในการทำงานได้เป็นอย่างดี วันนี้ kaidee จึงอยากจะพาทุกคนไปทำความเข้าใจการกู้ซื้อบ้านสำหรับมือใหม่ฉบับเข้าใจง่าย ต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้างไปดูกันเลย

ความแตกต่างระหว่างอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ

ก่อนที่จะเริ่มกู้ซื้อบ้านเรามาทำความเข้าใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ กันก่อนเพื่อให้ทุกคนสามารถตัดสินใจในการเลือกที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ของตัวเองได้มากขึ้น ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ก็อาจจะมีช่วงราคาที่ต่างกันออกไปด้วยเช่นเดียวกัน และนอกจากนั้นยังสามารถเพิ่มมูลค่าได้ตามกาลเวลาอีกด้วย คำว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นหมายถึงทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ หมายถึงที่ดิน คอนโด บ้าน อาคารพาณิชย์หรือสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ที่อยู่ติดกับที่ดินอย่างถาวรโดยขอเริ่มจาก

• บ้าน คือที่อยู่อาศัยที่มีที่ดินเป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝดหรือทาวน์เฮาส์ก็ถูกจัดอยู่ในหมวดของบ้าน มักมีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางทั้งภายนอกและภายใน จุดคำคัญทางการตลาดที่ต้องจับตามองคือการเพิ่มมูลค่าของที่ดินที่บ้านตั้งอยู่นั้นมีโอกาสสูงขึ้นเรื่อยๆ ถึงแม้ว่าตัวบ้านเองนั้นจะทรุดโทรมไปตามกาลเวลา ปัจจัยหลักที่ทำให้ใครหลายคนตัดสินใจซื้อบ้านแทนอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ นอกเหนือจากการเพิ่มมูลค่าของที่ดินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ แล้ว ยังสามารถมีอิสระในการต่อเติมและแก้ไขจุดต่างๆ ในตัวบ้านได้ ซึ่งเป็นหนึ่งในความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ต่อทุกสมาชิกในบ้านไปจนถึงการมีสัตว์เลี้ยง
• คอนโดมิเนียม คือที่อยู่อาศัยในอาคารสูงหลายชั้น ซึ่งการเป็นเจ้าของคอนโดหมายถึงการเป็นเจ้าของห้องชุดภายในอาคาร ซึ่งบางครั้งอาจมีขนาดไม่ใหญ่มากนัก แต่สามารถถือสิทธิ์ในการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางเช่นสระว่ายน้ำ ฟิตเนส หรือสวนบริเวณส่วนกลาง โดยปกติแล้วคอนโดจะตั้งอยู่ในย่านที่มีทำเลดี เดินทางสะดวก ซึ่งทำเลทองของคอนโดส่วนใหญ่มักจะอยู่ใจกลางเมืองและติดรถไฟฟ้า สิ่งที่ทำให้ใครหลายคนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดคือการประหยัดค่าใช้จ่ายด้านการบำรุงรักษา เพราะโดยปกติแล้วผู้ดูแลโครงการหรือนิติบุคคลจะเป็นผู้ดูแลซ่อมแซมทั้งภายนอกและภายอาคารโดยการนำเงินจากการเก็บค่าส่วนกลางรายปีมาใช้ในการซ่อมแซมส่วนต่างๆ หากพูดถึงการลงทุนในระยะสั้น การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการเริ่มลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้เป้นอย่างดี
• อาคารพาณิชย์ คืออาคารที่สามารถใช้งานได้ทั้งการอยู่อาศัยและการค้าขายเปิดกิจการต่างๆ โดยส่วนมากแล้วมักเป็นอาคารที่สูงประมาณ 2-4 ชั้น ผู้ที่ต้องการลงทุนในอาคารพาณิชย์มักเล็งถึงรายได้ระยะยาวจากการปล่อยเช่าให้บริษัทหรือร้านค้า เพราะโดยส่วนมากแล้วอาคารพาณิชย์จะตั้งอยู่ใจกลางศูนย์กลางค้า ห้างร้านและตลาด 
• ที่ดิน เป็นอสังหาริมทรัพย์ชนิดเดียวที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างอยู่บนพื้นดินแต่สามารถพัฒนาไปเป็นอสังหาริมทรัพย์ชนิดอื่นได้อีกมากมายไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือพื้นที่เพื่อการเกษตร การเป็นเจ้าของที่ดินสามารถเพิ่มมูลค่าที่สูงมากในระยะยาวเพราะความเจริญที่สามารถสร้างได้ไม่จำกัดแต่อยู่ในพื้นที่ที่จำกัด ดังนั้นนอกจากการกู้ซื้อบ้านแล้ว การกู้ซื้อที่ดินก็ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและสามารถสร้างกำไรได้มหาศาลในระยะยาว 

ไม่ว่าจะเป็นการกู้ซื้อบ้านหรือการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็มีกระบวนการเดียวกันทั้งด้านการเตรียมตัวและการเตรียมเอกสาร ดังนั้นหากคุณต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งอยู่อาศัยเองและการเป็นเจ้าของเพื่อเกร็งกำไรหรือลงทุนนั้น ควรศึกษาทำเลที่ตั้งและทำความเข้าใจไลฟ์สไตล์ตัวเองให้ดีก่อนตัดสินใจ หากมั่นใจดีแล้วสิ่งที่ควรพิจารณาเป็นอันดับต่อมาคือความพร้อมทางด้านการเงิน ในที่นี้ไม่ได้หมายความว่าคุณจะต้องมีเงินก้อนใหญ่หลักล้าน แต่เป็นการคำนวนสภาพทางการเงินของตัวคุณเอง ซึ่งสามารถคำนวนได้จากอะไรบ้างไปดูกันเลย

• รายได้ต่อเดือนที่เหมาะสม เพราะการกู้ซื้อบ้านคือการยืมเงินจากธนาคาร ดังนั้นสิ่งที่ธนาคารต้องการทราบคือความสามารถในการผ่อนชำระหลังจากยื่นกู้ โดยปกติแล้วธนาคารจะปล่อยกู้อยู่ที่ 30-40% ของรายได้ต่อเดือน ซึ่งหากคุณมีรายได้ที่สูงในแต่ละเดือนก็จะส่งผลให้ธนาคารปล่อยยอดกู้ที่สูงขึ้นกับคุณได้ แต่หากในกรณีที่รายได้ต่อเดือนไม่สูงมากนัก การยื่นกู้ร่วมจะสามารถช่วยให้ธนาคารพิจารณาวงเงินกู้ที่สูงขึ้นได้เช่นเดียวกัน โดยผู้กู้ร่วมสามารถเป็นคนในครอบครัวหรือคู่สมรสก็ได้
• จัดการหนี้สินที่มีก่อนกู้ซื้อบ้าน เป็นปกติที่ทางธนาคารจะต้องตรวจสอบหนี้คงเหลือของคุณก่อนการปล่อยกู้ ไม่ว่าจะเป็นหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคลเพื่อประเมิณความสามารถในการชำระหนี้ ดังนั้นจึงควรชำระหนี้คงค้างให้ได้มากที่สุดหรือทำการรีไฟแนนซ์ก่อนยื่นกู้เพื่อให้สามารถผ่านการพิจารณาสินเชื่อง่ายขึ้น 
• สร้างเครดิตบูโรให้ดูดีอยู่เสมอ หนึ่งในข้อสำคัญในการยื่นกู้สิ่งต่างๆ คือต้องผ่านการตรวจสอบเครดิตบูโร เพราะเครดิตบูโรนั้นเป็นหลักฐานการผ่อนชำระหนี้ต่างๆ ที่ผ่านมา ซึ่งหากคุณต้องการสร้างเครดิตบูโรที่ดีและน่าเชื่อถือนั้นควรที่จะผ่อนชำระค่างวดต่างๆ ให้ตรงเวลา และควรทำอย่างสม่ำเสมออย่างน้อย 6 เดือนก่อนการยื่นกู้ซื้อบ้าน
• ลดความเสี่ยงในการถูกปฏิเสธด้วยการเพิ่มเงินดาวน์ ถึงแม้ว่าเงินดาวน์นั้นจะเป็นเงินก้อนใหญ่แต่หากคุณสามารถวางเงินดาวน์ได้ 20-40% ของราคาบ้าน ธนาคารมักจะพิจารณาอนุมัติเพราะไม่เห็นถึงความเสี่ยงในการปล่อยกู้ นอกจากนั้นบางธนาคารอาจจะเสนอเงื่อนไขการกู้ที่ดีขึ้นให้แก่คุณ สิ่งสำคัญนอกเหนือจากนั้นคือการเตรียมเงินก้อนใหญ่ครั้งนี้ คือการช่วยให้คุณผ่อนบ้านสบายขึ้นในระยะยาวนั่นเอง
• เปรียบเทียบสินเชื่อบ้านจากธนาคารต่างๆ การเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านนั้นถือเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้การให้คุณเจอธนาคารที่จะมอบเงื่อนไขดีๆ ที่เหมาะสมกับคุณและทำให้คุณสามารถวางแผนการผ่อนชำระได้ดีขึ้น โดยสามารถเปรียบเทียบได้ดังนี้

• เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยให้ถีถ้วน ในการยื่นกู้ซื้อบ้านนั้นธนาคารมักจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยมาให้ทั้งหมด 2 แบบคือดอกเบี้ยคงที่และดอกเบี้ยลอยตัว โดยในช่วงแรกนั้นจะเป็นการจ่ายดอกเบี้ยคงที่ตามกำหนดและหลังจากนั้นอาจเปลี่ยไปใช้ดอกเบี้ยลอยตัวซึ่งอาจทำให้การจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ตามตลาด
• ระยะเวลาผ่อนหลังยื่นกู้ซื้อบ้าน ระยะเวลาในการผ่อนนั้นควรคำนวนจากรายรับที่คุณจะได้และนำมาเปรียบเทียบตามกำลังที่สามารถจ่ายได้ ในกรณีที่ระยะการผ่อนสั้นอาจจะทำให้คุณต้องเพิ่มค่าใช้จ่ายที่สูงทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยแต่ก็สามารถทำให้คุณปิดหนี้การกู้บ้านได้ไวมากขึ้น ในขณะที่การผ่อนระยะยาวช่วยให้คุณประหยัดค่าใช้จ่ายได้เยอะเพราะผ่อนง่าย จ่ายสบาย แต่ในขณะเดียวกันคุณอาจจะต้องวางแผนชีวิตและการเงินและการทำงานในระยะยาวเพื่อให้สามารถผ่อนต่อได้โดยไม่มีปัญหาติดขัด
• การรีไฟแนนซ์ เมื่อถึงระยะเวลาที่ดอกเบี้ยสูงขึ้นหรือคุณมีปัญหาด้านการผ่อนชำระ การวางแผนรีไฟแนนซ์กับธนาคารตั้งแต่เนินจะช่วยให้คุณหมดปัญหาในภายหลังในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้น แน่นอนว่าบางธนาคารก็สามารถยื่นเงื่อนไขไฟแนนซ์ที่ดีให้กับคุณแต่บางธนาคารก็ไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้เช่นกัน เพราะฉะนั้นการเจรจากับธนาคารตั้งแต่เนินจึงเป็นเรื่องที่ดี
• โปรโมชั่นและวงเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติ สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านครั้งแรกกับธนาคารมักมีโปรโมชั่นดีๆ ที่รองรับมากมาย โดยอาจเป็นการจ่ายดอกเบี้ย 0% ในช่วงปีแรกหรือการยกเว้นค่าธรรมเนียมในบางรายการ ในบางครั้งช่วงโปรโมชั่นธนาคารอาจจะให้ข้อเสนอที่ดีในด้านการเพิ่มวงเงินการกู้อีกด้วย แต่ไม่ว่ายังไงการขอยื่นกู้ด้วยวงเงินที่น้อยหรือมากก็ควรคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนของตัวเองเช่นเดียวกัน

ปัจจัยหลักสำคัญที่ควรคำนึงก่อนกู้ซื้อบ้านคือการประเมิณตัวเองทั้งไลฟ์สไตล์ ลักษณะอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการซึ่งอาจจะเป็นบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ และศึกษาข้อมูลของธนาคารอย่างถีถ้วนโดยสามารถเอาหลักการที่แอดมาบอกในวันนี้ไปเปรียบเทียบกับธนาคารที่ทุกคนสนใจเพื่อให้ตัดสินใจได้ดีขึ้น และบทความหน้าเราจะมาพูดถึงการเตรียมเอกสารต่างๆ จะมีอะไรบ้างอย่าติดตามกันนะ
สำหรับใครที่อยากได้บ้านแต่ยังไม่มีหลังไหนถูกใจสามารถเลือกดูอสังหาริมทรัพย์มากมายได้ที่ Kaidee Property

บ้าน VS คอนโด จะเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดดี?

Nov 14, 2024 | บทความอสังหาฯ

ปัจจุบันไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตของแต่ละคนก็เด่นชัดขึ้น การจะเลือกที่อยู่อาศัยก็แตกต่างกันออกไปตามไลฟ์สไตล์ ความพอใจและความสะดวกสบาย คำถามว่าบ้านหรือคอนโด สิ่งไหนจะตอบโจทย์คุณที่สุด วันนี้เรามีคำตอบ

5 ข้อคำนึงก่อนตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโด

ก่อนจะตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยอย่างบ้านหรือคอนโดนั้น เรามักมีการประเมินราคา ขนาดพื้นที่ ทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม และปัจจัยยิบย่อย โดยขอแบ่งเป็นหัวข้อสำคัญที่ผู้อยู่อาศัยหลักควรคำนึงถึงดังนี้ 

1. ราคาที่ต้องจ่ายในการซื้อบ้านและคอนโด แน่นอนว่าใจปัจจุบันมีตัวเลือกราคาที่มากมายที่ไม่ว่าบ้านหรือคอนโดก็สามารถเริ่มต้นด้วยราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3-10 ล้านบาท แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็จะมีค่าใช้จ่ายยิบย่อยที่ต้องคำนึงถึงอย่างเช่น เงินดาวน์ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ค่าผ่อนชำระ ค่าประกันหรือภาษีที่จะเกิดขึ้นในภายหลัง ดังนั้นจึงควรมีการวางแผนค่าใช้จ่ายอย่างรอบคอบเพื่อไม่ให้งบประมานบานปลายมากนัก
2. ขนาดพื้นที่ใช้สอย หลายคนก็คงจะมีความคิดเห็นไปในทางเดียวกันว่าบ้านนั้นจะมีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางกว่ามากถ้าหากเทียบกับคอนโด ซึ่งหากคุณมีน้องหมาหรือมีเด็กเล็ก การเลือกบ้านที่มีพื้นที่กว้างจะเหมาะกว่าสำหรับลานกิจกรรมสำหรับคนในครอบครัว แต่หากคุณยังคงทำงานหรือไลฟ์สไตล์ส่วนใหญ่ยังอยู่ในเมือง การเลือกคอนโดจะทำให้คุณสามารถเดินทางได้สะดวกมากขึ้นแต่ก็แลกมากับพื้นที่ใช้สอยที่จำกัดถึงแม้จะมีส่วนกลางที่ครบครัน 
3. ทำเลที่ตั้ง เป็นอีกหนึ่งในเรื่องที่ค่อนข้างละเอียดอ่อน ใจปัจจุบันนี้มีการสร้างคอนโดที่อยู่ในตัวเมืองให้เลือกอยู่อาศัยมากมาย และโดยส่วนมากจะตั้งอยู่ใกล้ถนนหรือแนวรถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้าหรือออฟฟิศสถานที่ทำงาน ซึ่งบ้านในตัวเมืองหากไม่ใช่บ้านเดียวมือสองก็จะสามารถหาได้ยากหรือแทบจะไม่มีเลย โดยส่วนใหญ่แล้วบ้านตามโครงการนั้นจะอยู่แถบชานเมือง คุณจะได้ความสงบ พื้นที่ส่วนตัว ใกล้ต้นไม้และธรรมชาติมากขึ้น แต่ก็อาจจะต้องใช้เวลาเดินทางหากมีธุระในตัวเมือง ซึ่งถือเป็นข้อเสียหลักของการอยู่บ้านแถบชานเมือง
4. การดูแลและบำรุงรักษา ถือเป็นข้อได้เปรียบของการอยู่คอนโดที่ทางนิติบุคคลหรือโครงการนั้นๆ จะเป็นฝ่ายดูแลความเรียบร้อย ตั้งแต่อุปกรณ์ออกกำลังกาย สระว่ายนั้น ไปจนถึงตัวอาคารต่างๆ ซึ่งค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษานี้มาจากค่าส่วนกลางที่จ่ายในทุกปี ในขณะเดียวกันนั้นหมูบ้านบางโครงการก็ไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าส่วนกลางบำรุงรักษา แต่ผู้อยู่อาศัยอย่างเจ้าของบ้านนั้นเป็นผู้ดูแลการบำรุงรักษาเองทุกอย่าง อย่างเช่นการดูแลระบบน้ำไฟ การซ่อมบำรุงหลังคา กำแพง หรือแม้แต่การตกแต่งสวนซึ่งค่าใช้จ่ายอาจบานปลายขึ้นอีกเรื่อยๆ ในระยะยาว 
5. สภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย หากคุณเป็นครอบครัวรักสันโดดหรือต้องการความเป็นส่วนตัว บ้านจะทำให้คุณมีสัดส่วนการใช้งานที่ชัดเจนและไม่ต้องแบ่งสันปันส่วนกับใคร เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดีในการเลี่ยงการพบปะผู้คน ตรงกันข้ามกับการอยู่คอนโดที่ในบางครั้งคุณอาจจะต้องมีการใช้ฟิตเนส สระว่ายน้ำ การนั่งพักผ่อนหย่อนในในส่วนที่ล้อมไปด้วยผู้คนหรือผู้ร่วมอาศัยในคอนโด แต่ถึงอย่างนั้นระบบของคอนโดก็จะสามารถอำนวยความสะดวกด้านความปลอดภัยให้กับคุณเป็นอย่างดี 

หากจะให้ตัดสินใจโดยศึกษาข้อมูลเพียงแค่ 5 ข้อ ในการเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดก็คงไม่อาจทำให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างถีถ้วนดีนัก ดังนั้นวันนี้เราจึงมีคำถาม 5 ข้อให้คุณลองตอบตัวเองเพื่อให้คุณได้เข้าใจในไลฟ์สไตล์ตัวเองและทำให้การตัดสินใจนั้นง่ายขึ้น

• คุณยังจำเป็นที่จะต้องทำงานในตัวเมืองหรือมีไลฟ์สไตล์ในการเดินห้าง ออกไปช้อปหรือดื่มยามค่ำคืนกับเพื่อนฝูงบ่อยครั้งใช่ไหม ?
• ถ้าคำตอบของคุณคือใช่ แน่นอนว่าคอนโดสามารถตอบโจทย์ด้านการเดินทางและการพบปะสังสรรค์ได้เป็นอย่างดี
• คุณสามารถดูแลรักษาบริเวณบ้าน ทั้งในบ้านและนอกบ้านอย่างเช่นการดูแลระบบน้ำไฟ หรือการดูแลตัดแต่งสวนได้เป็นอย่างดีใช่หรือไม่ ? 
• อย่างที่กล่าวไปข้างต้นว่านิติบุคคลในอาคารคอนโดสามารถจัดการให้คุณได้อย่างเสร็จสรรพ แต่หากคุณต้องการออกไปใช้ชีวิตนอกตัวเมือง ปลูกต้นไม้ดูแลสวนหรือมีเวลาอยู่บ้านและมีความสุขกับการดูแลบ้านของคุณ การซื้อบ้านสักหลังก็ดีไม่ใช่น้อยเลยล่ะ
• คุณยังคงเป็นกังวลเรื่องความปลอดภัยว่าอาจจะมีโจรเข้าบ้านหรือทรัพย์สินสูญหายและต้องการความปลอดภัยที่เข้มงวดหรือไม่ ?
• ในปัจจุบันหมู่บ้านจัดสรรและคอนโดมักจะมียามผู้คอยรักษาความปลอดภัยให้กับคุณได้ ทั้งนี้ทั้งนั้นควรศึกษาทำเลที่ตั้งว่ามีประวัติไม่ดีด้านใดหรือไม่เพื่อความปลอดภัยสูงสุด แต่หากคุณต้องการซื้อบ้านเดี่ยวหรือไม่ใช่บ้านที่อยู่ในโครงการต่างๆ คุณอาจจะต้องระวังเรื่องความปลอดภัยส่วนตัวเป็นพิเศษ
• คุณมีงบที่จำกัดและอาจจะต้องคอยควบคุมปัญหาค่าใช้จ่ายให้ต่ำที่สุดใช่หรือไม่ ?
• หากเทียบราคาการบำรุงรักษาแล้ว การอยู่คอนโดจะมีงบประมานที่สามารถควบคุมได้และบานปลายน้อยกว่าบ้านเนื่องจากมีการช่วยเหลือจากทางโครงการอยู่แล้ว
• คุณต้องการตกแต่งที่อยู่อาศัยของคุณให้เข้ากับสไตล์ของคุณมากขึ้น มีการเลือกเฟอร์นิเจอร์ใช้งานหรือการต่อเติมส่วนต่างๆ ของบ้านหรือไม่ ? 
• คอนโดโดยปกติแล้วมักจะไม่สามารถต่อเติมหรือแก้ไขส่วนต่างๆ ได้เลย ซึ่งนั้นหมายความว่าคุณอาจจะต้องอยู่ให้ห้องที่ดูเหมือนเดิมตลอดระยะเวลาที่อยู่อาศัย และคงไม่สามารถปฏิเสธได้ว่าการอยู่ในคอนโดที่มีพื้นที่แคบจะทำให้รู้สึกอุดอู้จนอาจจะมีความรู้สึกต้องเปลี่ยนบรรยากาศห้องบ้างในบางครั้ง ซึ่งหากคุณเป็นสายอาร์ตติส ชอบการตกแต่งใหม่ๆ อยู่เสมอ การเลือกบ้านสักหลังจะตอบโจทย์คุณได้มากที่สุด
• คุณวางแผนที่จะมีครอบครัวใหญ่หรือมีสัตว์เลี้ยงที่น่ารักมาเติมเต็มความอบอุ่นในครอบครัวใช่หรือไม่ ? 
• หากคุณหวังที่จะเลี้ยงสัตว์พันธุ์เล็กอย่างแมวหรือเหล่าหนูแฮมส์เตอร์น่ารักๆ การเลือกคอนโดนั้นก็ไม่ใช่เรื่องแย่ไปเสียทีเดียว แต่หากคุณมีสัตว์ตัวใหญ่อย่างน้องหมาหรือต้องการพื้นที่วิ่งเล่นกว้างขวางมากขึ้น หรือกำลังจะมีสมาชิกเป็นเจ้าตัวน้อยเพิ่มอีกคนในครอบครัว การเลือกบ้านจะเหมาะกับครอบครัวใหญ่มากกว่านั่นเอง
• คุณกำลังมองหาการลงทุนระยะสั้นหรือการถือครองทรัพย์สินระยะยาวมากกว่ากัน ? 
• แน่นอนว่าหากนี่คือที่อยู่อาศัยแห่งแรกของคุณ เป้าหมายหลักของการซื้อบ้านหรือคอนโดนั้นก็เพราะใช้ในการอยู่อาศัย แต่ก็มีคนอีกจำนวนหนึ่งที่ต้องการซื้อเพื่อลงทุน แน่นอนว่าในปัจจุบันมีการซื้อคอนโดเพื่อการปล่อยเช่าเป็นจำนวนมาก ซึ่งสามารถทำเงินได้ง่ายและเร็ว แต่ความเสี่ยงที่ตามมาคือการเสื่อมสภาพตามการใช้งาน แต่โดยรวมนั้นการซื้อคอนโดจะสามารถสร้างรายได้ได้ไวกว่าการซื้อบ้านเพื่อการลงทุน 

เมื่อพูดถึงการลงทุนในการซื้อบ้านหรือคอนโดหลายคนก็คงจะตาลุกวาวขึ้นมาในทันที อย่างที่ทราบกันดีไม่ว่าจะการลงทุนซื้อบ้านหรือคอนโดนั้นก็มีข้อดีข้อเสียที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งก่อนที่จะไปพูดถึงรายได้ในอนาคตนั้น เราขอพูดถึงความเสี่ยงหรือปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ก่อน 

ข้อควรกังวลหากต้องการซื้อบ้านเพื่อการลงทุนมีอะไรบ้าง ? 

อันดับแรกที่เราจะพูดถึงนั้นคือความเสี่ยงในการลงทุนของตัวบ้าน ซึ่งในการซื้อบ้านเพื่อการลงทุนมักจะสร้างกำไรได้ช้ากว่ามากจากการที่ราคาของที่ดินนั้นสูงขึ้นเรื่อยๆ ถึงแม้ว่าตัวบ้านนั้นจะเสื่อมสภาพและไม่น่าอยู่แล้วก็ตาม ซึ่งคุณอาจจะกำลังคิดว่าก็เป็นสิ่งที่ดีไม่ใช่หรอที่ราคาบ้านพร้อมที่ดินนั้นมีราคาที่สูงขึ้น จริงอยู่ที่คุณสามารถสร้างเงินได้เป็นกอบเป็นกำจากการขายบ้านสักหลัง แต่ก็ต้องแลกมาด้วยระยะเวลาที่นานพอสมควร ซึ่งถ้าหากคุณสามารถรอคอยหรือไม่จำเป็นต้องรีบใช้เงินมากนัก การเลือกลงทุนโดยการซื้อบ้านและถือไว้ระยะยาวจะทำให้คุณได้กำไรมากกว่าเท่าตัวอย่างแน่นอน หรืออย่างที่สองคือคุณเลือกซื้อบ้านด้วยราคาที่ถูกสักหลังและทำการปรับปรุงให้ตัวบ้านดูมีมูลค่ามากขึ้นและการเกร็งกำไร โดยข้อนี้คุณสามารถทำได้ตั้งแต่การปรับปรุงโครงสร้าง ต่อเติมหรือทำการ build in เฟอร์นิเจอร์ เพิ่มพื้นที่สวน หรือปรับสไตล์ให้ดูน่าอยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งวิธีการนี้จำเป็นที่จะต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูงและอาจใช้เวลานานในการปรับปรุงซ่อมแซม แต่ราคาของบ้านจะไม่ตกลงไปเหมือนอย่างข้อแรกอย่างแน่นอนและยังสามารถเพิ่มมูลค่าทั้งตัวบ้านและตัวที่ดินได้อีกด้วย

ข้อควรกังวลหากต้องการซื้อคอนโดเพื่อการลงทุนมีอะไรบ้าง ? 

กับการลงทุนในการซื้อคอนโดไม่ว่าจะเพื่อปล่อยขายหรือปล่อยเช่านั้นมีความเสี่ยงที่ต่างกันไป การลงทุนในการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยขายนั้นมีความเสี่ยงที่สูงกว่า เนื่องจากคอนโดสามารถเสื่อมสภาพได้ง่ายทั้งภายในและภายนอก หรือในขณะเดียวกันนั้นก็จะมีคอนโดใหม่ๆ ที่ถูกสร้างขึ้นและเป็นที่หมายตามากกว่า ซึ่งหมายความว่าคุณอาจจะต้องเจอความเสี่ยงในการขายต่อด้วยกำไรเพียงเล็กน้อย หรือในบางครั้งอาจจะแย่ถึงขั้นขาดทุนหรือเท่าทุนกันเลยทีเดียว ซึ่งการลงทุนในการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่านั้นจะเห็นผลของกำไรได้เร็วกว่าจาการปล่อยเช่ารายเดือนหรือรายปีหรือทำธุรกิจอย่างเช่น air bnb เป็นต้น ในปัจจุบันมีการปล่อยเช่าคอนโดด้วยราคาที่แทบจะสูงพอๆ กับการผ่อนบ้านหนึ่งหลังโดยอย่างน้อยเริ่มที่ 8,000 จนถึงหลักแสนขึ้นอยู่กับพื้นที่ตั้งของคอนโด ขนาดและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่มี ความเสี่ยงที่คุณจะต้องรอบคอบที่สุด ซึ่งบางครั้งอาจจะเกินกำลังของคุณไปบ้างหรือเป็นสิ่งที่แทบจะควบคุมไม่ได้เลย คือการหยั่งรู้ว่าผู้เช่านั้นๆ จะสามารถดูแลห้องของคุณได้ดีหรืออยู่ในสภาพที่ปกติและไม่ทรุดโทรมได้หรือไม่นั่งเอง

การเติบโตของมูลค่าบ้านหรือคอนโดในตลาด 

• มูลค่าของบ้านนั้นจะไม่ได้เติบโตแบบก้าวกระโดด แต่จะมีการเติบโตทีละนิดและเพิ่มขึ้นจนถึงขีดสุดในระยะยาวด้วยปัจจัยหลายอย่าง เช่นการตั้งขึ้นของห้างสรรพสินค้า รถไฟฟ้า ถนนสายใหม่ในระแวกนั้นๆ ซึ่งหากจะพูดให้เข้าใจได้อย่างง่ายที่สุด การทำให้บ้านมีราคาสูงนั้นยาก แต่สามารถเกิดขึ้นได้จากการปล่อยเช่าในกรณีที่พื้นที่บ้านอยู่ในทำเลที่ดีทั้งต่อการคมนาคมหรืออาจจะใกล้โรงเรียน และถนนใหญ่ แต่กลับกันการทำให้ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของบ้านมีราคาที่สูงนั้นสามารถเกิดขึ้นได้ แต่ใช้เวลานาน ซึ่งแอดขอการันตีว่าเวลาที่ถือทรัพย์สินคอยนั้นจะมีมูลค่าสูงและคุ้มค่าอย่างแน่นอน 
• มูลค่าของคอนโดที่เกิดขึ้นนั้นสามารถเติบโตได้เร็วกว่าแต่มูลค่าก็ยังคงอยู่ในระดับกลาง ตลาดการปล่อยเช่าคอนโดมีความแข็งแรงกว่ามาก โดยเฉพาะโครงการที่ใกล้รถไฟฟ้าหรือสามารถเดินทางได้สะดวก เพราะโดยปกติแล้วผู้ที่เช่าคอนโดจะอยู่ในช่วงวัยทำงานหรือนักศึกษา ดังนั้นคอนโดจะสามารถเพิ่มมูลค่าได้ดีหากอยู่ได้อยู่ใกล้กับสถานศึกษา สถานที่ทำงาน หรือแม้แต่ย่านท่องเที่ยว อีกทั้งคุณสามารถมั่นใจได้ว่าการบำรุงรักษาคอนโดนั้นใช้เงินน้อยกว่าการบำรุงรักษาบ้านอยู่มากเพราะมีการแบ่งเบาจากนิติบุคคลเข้ามาช่วย

การได้เป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดนั้นเป็นความฝันของใครหลายๆ คน การตั้งคำถามกับตัวเองซ้ำไปซ้ำมา ศึกษาด้านทำเลที่ตั้งหรือค่าใช้จ่ายให้รอบคอบไม่ต้องรีบร้อน เพราะเรื่องที่อยู่อาศัยนั้นเรื่องใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นการซื้อบ้านหรือคอนโดนั้นก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียทั้งสิ้น ดังนั้นจึงควรใช้เวลาในการตัดสินใจ หากยังไม่มีที่ไหนถูกใจลองเลือกชมบ้านและคอนโดมือสองได้ที่ Kaidee Property อาจเจอคอนโดในฝันหรือบ้านที่ถูกใจก็ได้นะ