การกู้ซื้อบ้านสักหลังก็เหมือนกับการให้รางวัลชีวิตที่ให้ทั้งความสุขกายสบายใจในการอยู่อาศัยและสามารถเติมไฟในการทำงานได้เป็นอย่างดี วันนี้ kaidee จึงอยากจะพาทุกคนไปทำความเข้าใจการกู้ซื้อบ้านสำหรับมือใหม่ฉบับเข้าใจง่าย ต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้างไปดูกันเลย
ความแตกต่างระหว่างอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ
ก่อนที่จะเริ่มกู้ซื้อบ้านเรามาทำความเข้าใจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ กันก่อนเพื่อให้ทุกคนสามารถตัดสินใจในการเลือกที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ของตัวเองได้มากขึ้น ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ก็อาจจะมีช่วงราคาที่ต่างกันออกไปด้วยเช่นเดียวกัน และนอกจากนั้นยังสามารถเพิ่มมูลค่าได้ตามกาลเวลาอีกด้วย คำว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นหมายถึงทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ หมายถึงที่ดิน คอนโด บ้าน อาคารพาณิชย์หรือสิ่งปลูกสร้างต่างๆ ที่อยู่ติดกับที่ดินอย่างถาวรโดยขอเริ่มจาก
- บ้าน คือที่อยู่อาศัยที่มีที่ดินเป็นของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝดหรือทาวน์เฮาส์ก็ถูกจัดอยู่ในหมวดของบ้าน มักมีพื้นที่ใช้สอยที่กว้างขวางทั้งภายนอกและภายใน จุดคำคัญทางการตลาดที่ต้องจับตามองคือการเพิ่มมูลค่าของที่ดินที่บ้านตั้งอยู่นั้นมีโอกาสสูงขึ้นเรื่อยๆ ถึงแม้ว่าตัวบ้านเองนั้นจะทรุดโทรมไปตามกาลเวลา ปัจจัยหลักที่ทำให้ใครหลายคนตัดสินใจซื้อบ้านแทนอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ นอกเหนือจากการเพิ่มมูลค่าของที่ดินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ แล้ว ยังสามารถมีอิสระในการต่อเติมและแก้ไขจุดต่างๆ ในตัวบ้านได้ ซึ่งเป็นหนึ่งในความยืดหยุ่นที่ตอบโจทย์ต่อทุกสมาชิกในบ้านไปจนถึงการมีสัตว์เลี้ยง
- คอนโดมิเนียม คือที่อยู่อาศัยในอาคารสูงหลายชั้น ซึ่งการเป็นเจ้าของคอนโดหมายถึงการเป็นเจ้าของห้องชุดภายในอาคาร ซึ่งบางครั้งอาจมีขนาดไม่ใหญ่มากนัก แต่สามารถถือสิทธิ์ในการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางเช่นสระว่ายน้ำ ฟิตเนส หรือสวนบริเวณส่วนกลาง โดยปกติแล้วคอนโดจะตั้งอยู่ในย่านที่มีทำเลดี เดินทางสะดวก ซึ่งทำเลทองของคอนโดส่วนใหญ่มักจะอยู่ใจกลางเมืองและติดรถไฟฟ้า สิ่งที่ทำให้ใครหลายคนตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดคือการประหยัดค่าใช้จ่ายด้านการบำรุงรักษา เพราะโดยปกติแล้วผู้ดูแลโครงการหรือนิติบุคคลจะเป็นผู้ดูแลซ่อมแซมทั้งภายนอกและภายอาคารโดยการนำเงินจากการเก็บค่าส่วนกลางรายปีมาใช้ในการซ่อมแซมส่วนต่างๆ หากพูดถึงการลงทุนในระยะสั้น การซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ผู้ที่ต้องการเริ่มลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้เป้นอย่างดี
- อาคารพาณิชย์ คืออาคารที่สามารถใช้งานได้ทั้งการอยู่อาศัยและการค้าขายเปิดกิจการต่างๆ โดยส่วนมากแล้วมักเป็นอาคารที่สูงประมาณ 2-4 ชั้น ผู้ที่ต้องการลงทุนในอาคารพาณิชย์มักเล็งถึงรายได้ระยะยาวจากการปล่อยเช่าให้บริษัทหรือร้านค้า เพราะโดยส่วนมากแล้วอาคารพาณิชย์จะตั้งอยู่ใจกลางศูนย์กลางค้า ห้างร้านและตลาด
- ที่ดิน เป็นอสังหาริมทรัพย์ชนิดเดียวที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้างอยู่บนพื้นดินแต่สามารถพัฒนาไปเป็นอสังหาริมทรัพย์ชนิดอื่นได้อีกมากมายไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด หรือพื้นที่เพื่อการเกษตร การเป็นเจ้าของที่ดินสามารถเพิ่มมูลค่าที่สูงมากในระยะยาวเพราะความเจริญที่สามารถสร้างได้ไม่จำกัดแต่อยู่ในพื้นที่ที่จำกัด ดังนั้นนอกจากการกู้ซื้อบ้านแล้ว การกู้ซื้อที่ดินก็ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและสามารถสร้างกำไรได้มหาศาลในระยะยาว
ไม่ว่าจะเป็นการกู้ซื้อบ้านหรือการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็มีกระบวนการเดียวกันทั้งด้านการเตรียมตัวและการเตรียมเอกสาร ดังนั้นหากคุณต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งอยู่อาศัยเองและการเป็นเจ้าของเพื่อเกร็งกำไรหรือลงทุนนั้น ควรศึกษาทำเลที่ตั้งและทำความเข้าใจไลฟ์สไตล์ตัวเองให้ดีก่อนตัดสินใจ หากมั่นใจดีแล้วสิ่งที่ควรพิจารณาเป็นอันดับต่อมาคือความพร้อมทางด้านการเงิน ในที่นี้ไม่ได้หมายความว่าคุณจะต้องมีเงินก้อนใหญ่หลักล้าน แต่เป็นการคำนวนสภาพทางการเงินของตัวคุณเอง ซึ่งสามารถคำนวนได้จากอะไรบ้างไปดูกันเลย
- รายได้ต่อเดือนที่เหมาะสม เพราะการกู้ซื้อบ้านคือการยืมเงินจากธนาคาร ดังนั้นสิ่งที่ธนาคารต้องการทราบคือความสามารถในการผ่อนชำระหลังจากยื่นกู้ โดยปกติแล้วธนาคารจะปล่อยกู้อยู่ที่ 30-40% ของรายได้ต่อเดือน ซึ่งหากคุณมีรายได้ที่สูงในแต่ละเดือนก็จะส่งผลให้ธนาคารปล่อยยอดกู้ที่สูงขึ้นกับคุณได้ แต่หากในกรณีที่รายได้ต่อเดือนไม่สูงมากนัก การยื่นกู้ร่วมจะสามารถช่วยให้ธนาคารพิจารณาวงเงินกู้ที่สูงขึ้นได้เช่นเดียวกัน โดยผู้กู้ร่วมสามารถเป็นคนในครอบครัวหรือคู่สมรสก็ได้
- จัดการหนี้สินที่มีก่อนกู้ซื้อบ้าน เป็นปกติที่ทางธนาคารจะต้องตรวจสอบหนี้คงเหลือของคุณก่อนการปล่อยกู้ ไม่ว่าจะเป็นหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคลเพื่อประเมิณความสามารถในการชำระหนี้ ดังนั้นจึงควรชำระหนี้คงค้างให้ได้มากที่สุดหรือทำการรีไฟแนนซ์ก่อนยื่นกู้เพื่อให้สามารถผ่านการพิจารณาสินเชื่อง่ายขึ้น
- สร้างเครดิตบูโรให้ดูดีอยู่เสมอ หนึ่งในข้อสำคัญในการยื่นกู้สิ่งต่างๆ คือต้องผ่านการตรวจสอบเครดิตบูโร เพราะเครดิตบูโรนั้นเป็นหลักฐานการผ่อนชำระหนี้ต่างๆ ที่ผ่านมา ซึ่งหากคุณต้องการสร้างเครดิตบูโรที่ดีและน่าเชื่อถือนั้นควรที่จะผ่อนชำระค่างวดต่างๆ ให้ตรงเวลา และควรทำอย่างสม่ำเสมออย่างน้อย 6 เดือนก่อนการยื่นกู้ซื้อบ้าน
- ลดความเสี่ยงในการถูกปฏิเสธด้วยการเพิ่มเงินดาวน์ ถึงแม้ว่าเงินดาวน์นั้นจะเป็นเงินก้อนใหญ่แต่หากคุณสามารถวางเงินดาวน์ได้ 20-40% ของราคาบ้าน ธนาคารมักจะพิจารณาอนุมัติเพราะไม่เห็นถึงความเสี่ยงในการปล่อยกู้ นอกจากนั้นบางธนาคารอาจจะเสนอเงื่อนไขการกู้ที่ดีขึ้นให้แก่คุณ สิ่งสำคัญนอกเหนือจากนั้นคือการเตรียมเงินก้อนใหญ่ครั้งนี้ คือการช่วยให้คุณผ่อนบ้านสบายขึ้นในระยะยาวนั่นเอง
- เปรียบเทียบสินเชื่อบ้านจากธนาคารต่างๆ การเปรียบเทียบสินเชื่อบ้านนั้นถือเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้การให้คุณเจอธนาคารที่จะมอบเงื่อนไขดีๆ ที่เหมาะสมกับคุณและทำให้คุณสามารถวางแผนการผ่อนชำระได้ดีขึ้น โดยสามารถเปรียบเทียบได้ดังนี้
- เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยให้ถีถ้วน ในการยื่นกู้ซื้อบ้านนั้นธนาคารมักจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยมาให้ทั้งหมด 2 แบบคือดอกเบี้ยคงที่และดอกเบี้ยลอยตัว โดยในช่วงแรกนั้นจะเป็นการจ่ายดอกเบี้ยคงที่ตามกำหนดและหลังจากนั้นอาจเปลี่ยไปใช้ดอกเบี้ยลอยตัวซึ่งอาจทำให้การจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ตามตลาด
- ระยะเวลาผ่อนหลังยื่นกู้ซื้อบ้าน ระยะเวลาในการผ่อนนั้นควรคำนวนจากรายรับที่คุณจะได้และนำมาเปรียบเทียบตามกำลังที่สามารถจ่ายได้ ในกรณีที่ระยะการผ่อนสั้นอาจจะทำให้คุณต้องเพิ่มค่าใช้จ่ายที่สูงทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยแต่ก็สามารถทำให้คุณปิดหนี้การกู้บ้านได้ไวมากขึ้น ในขณะที่การผ่อนระยะยาวช่วยให้คุณประหยัดค่าใช้จ่ายได้เยอะเพราะผ่อนง่าย จ่ายสบาย แต่ในขณะเดียวกันคุณอาจจะต้องวางแผนชีวิตและการเงินและการทำงานในระยะยาวเพื่อให้สามารถผ่อนต่อได้โดยไม่มีปัญหาติดขัด
- การรีไฟแนนซ์ เมื่อถึงระยะเวลาที่ดอกเบี้ยสูงขึ้นหรือคุณมีปัญหาด้านการผ่อนชำระ การวางแผนรีไฟแนนซ์กับธนาคารตั้งแต่เนินจะช่วยให้คุณหมดปัญหาในภายหลังในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันขึ้น แน่นอนว่าบางธนาคารก็สามารถยื่นเงื่อนไขไฟแนนซ์ที่ดีให้กับคุณแต่บางธนาคารก็ไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้เช่นกัน เพราะฉะนั้นการเจรจากับธนาคารตั้งแต่เนินจึงเป็นเรื่องที่ดี
- โปรโมชั่นและวงเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติ สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านครั้งแรกกับธนาคารมักมีโปรโมชั่นดีๆ ที่รองรับมากมาย โดยอาจเป็นการจ่ายดอกเบี้ย 0% ในช่วงปีแรกหรือการยกเว้นค่าธรรมเนียมในบางรายการ ในบางครั้งช่วงโปรโมชั่นธนาคารอาจจะให้ข้อเสนอที่ดีในด้านการเพิ่มวงเงินการกู้อีกด้วย แต่ไม่ว่ายังไงการขอยื่นกู้ด้วยวงเงินที่น้อยหรือมากก็ควรคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนของตัวเองเช่นเดียวกัน
ปัจจัยหลักสำคัญที่ควรคำนึงก่อนกู้ซื้อบ้านคือการประเมิณตัวเองทั้งไลฟ์สไตล์ ลักษณะอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการซึ่งอาจจะเป็นบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ และศึกษาข้อมูลของธนาคารอย่างถีถ้วนโดยสามารถเอาหลักการที่แอดมาบอกในวันนี้ไปเปรียบเทียบกับธนาคารที่ทุกคนสนใจเพื่อให้ตัดสินใจได้ดีขึ้น และบทความหน้าเราจะมาพูดถึงการเตรียมเอกสารต่างๆ จะมีอะไรบ้างอย่าติดตามกันนะ
สำหรับใครที่อยากได้บ้านแต่ยังไม่มีหลังไหนถูกใจสามารถเลือกดูอสังหาริมทรัพย์มากมายได้ที่ Kaidee Property