Apr 21, 2021 | บทความอสังหาฯ
หากเราถามคนในกรุงเทพฯ ว่ารู้จัก “อ่อนนุช” ไหม?
เชื่อว่าร้อยละ 90 น่าจะตอบว่า “รู้จัก”
เพราะอย่างน้อยๆ “อ่อนนุช” ก็เป็นชื่อสถานีรถไฟฟ้า BTS ที่เป็นทั้งจุดหมายปลายทางของใครหลายๆ คน และเป็นจุดเริ่มต้นความเจริญทางสังคมและเศรษฐกิจที่ทำให้อ่อนนุชในวันนี้แทบไม่เหลือเค้าความเป็นชานเมืองในวันวานอีกต่อไป
สภาพความหนาแน่นบริเวณปากซอยอ่อนนุชในปัจจุบัน อ่อนนุช สุขุมวิทตอนปลาย
เดิมที “อ่อนนุช” เป็นเพียงชื่อเรียกของถนนสุขุมวิท 77 ซึ่งแยกมาจากถนนสุขุมวิทสายหลักอีกทีหนึ่ง และถูกเปลี่ยนเป็น “ถนนอ่อนนุช” ในเวลาต่อมา โดยคำว่า “อ่อนนุช” นั้นมาจากนามสกุลเจ้าของที่ดินดั้งเดิมผู้เป็นเจ้าของตลาดตรงปากซอยนั่นเอง
หากย้อนไปสัก 40-50 ปีก่อน อ่อนนุชมีสภาพไม่ต่างจากย่านชานเมืองในปัจจุบัน ที่สองข้างทางยังมีทุ่งนาสีเขียวกระจายอยู่โดยรอบ ความสะดวกสบายของโครงสร้างพื้นฐานยังอยู่ในขั้นตอนการพัฒนา และวิถีชีวิตของผู้คนส่วนใหญ่ยังคงเนิบช้า ในขณะที่ความเจริญของสุขุมวิทในยุคนั้นหยุดอยู่แค่เอกมัย พระโขนง และมีคลองพระโขนงเป็นเส้นแบ่งเขตความเป็นเมืองไปโดยปริยาย
ต่อมาเมื่อความเป็นเมืองขยายตัว มีการสร้างทางด่วนเฉลิมมหานครพร้อมจุดขึ้นลงที่สุขุมวิท 62 และต่อด้วยทางด่วนฉลองรัช (ช่วงรามอินทรา–อาจณรงค์) ที่มีทางขึ้นลงอยู่ที่สุขุมวิท 50 ส่งผลให้ถนนหนทางในโซนนี้ได้รับการปรับปรุงดีขึ้น มีการเชื่อมต่อถนนเป็นทางลัดไปตามตรอกซอกซอย อาทิ อ่อนนุช 46 ลัดเลาะไปศรีนครินทร์ อุดมสุข ทะลุย่านบางนาได้ อ่อนนุช 17 เชื่อมต่อไปถึงถนนพัฒนาการ-พระราม 9 และอ่อนนุช 65 ที่สามารถลัดไปถึงถนนเลียบมอเตอร์เวย์
พร้อมกับการเปลี่ยนแปลงของแหล่งชุมชนเก่าแก่อย่างอ่อนนุชสู่นิยามใหม่ว่า “สุขุมวิทตอนปลาย” ที่มีความเป็นย่านธุรกิจการค้ามากขึ้น มีบ้านพักอาศัยรูปแบบใหม่ๆ ขึ้นแทนที่ผืนนา ไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ หมู่บ้าน หอพัก คอนโด รวมถึงแหล่งช้อปปิ้งที่เป็นทั้งคอมมูนิตี้มอลล์สมัยใหม่และตลาดชุมชน
อย่างไรก็ตาม แม้จะมีปริมาณการพัฒนาที่ดินในย่านอ่อนนุชสูง แต่ส่วนใหญ่แล้วยังกระจุกตัวอยู่ในช่วงต้นซอยฝั่งที่ติดกับถนนสุขุมวิท ในขณะที่ช่วงกลางถนนอ่อนนุชก่อนถึงถนนศรีนครินทร์มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ประปรายและส่วนใหญ่อยู่ในซอยย่อยๆ ลงไปอีก ซึ่งต่างจากปลายถนนอ่อนนุชที่มุ่งหน้าไปประเวศ บริเวณนี้จะมีโครงการหมู่บ้านขนาดใหญ่จำนวนมาก
ภาพจาก Google Map แสดงแผนที่ตั้งของคอนโดมิเนียมจำนวนมาก BTS อ่อนนุช จุดเปลี่ยนความหนาแน่นของพื้นที่
ในปี 2542 ถือได้ว่าเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของย่านอ่อนนุช เนื่องจากถูกเลือกให้เป็นสถานีปลายทางของรถไฟลอยฟ้าสายแรกของประเทศไทยหรือรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวเข้ม พื้นที่โซนนี้จึงกลายเป็นฮับการเดินทางของผู้คนที่อยู่นอกเมืองฝั่งตะวันออกอย่างบางจาก บางนา และสำโรง ที่สามารถเข้าสู่ย่านธุรกิจ CBD ได้ง่ายและรวดเร็วเพียง 15-20 นาทีเท่านั้น
ในขณะเดียวกันก็เป็นจุดหมายปลายทางของคนที่เคยอยู่ในเมืองที่ต้องการมองหาที่อยู่อาศัยใหม่ในราคาจ่ายถูกลง ไม่เว้นแม้แต่กลุ่ม Expat ที่ทำงานอยู่ในกรุงเทพชั้นในที่เคยอาศัยอยู่ในย่านทองหล่อ เอกมัย ต่างหันมาเลือกซื้อคอนโดมิเนียมในย่านอ่อนนุชมากขึ้น
การมาถึงของ BTS สถานีอ่อนนุชดึงดูดนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากหน้าหลายตา ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างซูเปอร์มาร์เก็ตขนาดใหญ่อย่าง Lotus’s (ชื่อเดิม Tesco Lotus) สุขุมวิท 50 ซึ่งอยู่ติดกับสถานีเลย การเปลี่ยนตลาดเก่าในซอยอ่อนนุชเป็น Big C Supermarket ตลอดจนการจับจองที่ดิน เปล่าและอาคารพาณิชย์ เก่ารอบรัศมี BTS อ่อนนุช เพื่อพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ช้อปปิ้งมอลล์ และโรงแรมจากดีเวลอปเปอร์นับสิบๆ ราย
หนึ่งในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจและทำให้ภาพลักษณ์ของ “อ่อนนุช” เป็นแหล่งรวมไลฟ์สไตล์ฮิปแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ คือการสร้างอาณาจักรของแสนสิริภายใต้โปรเจ็ค T77 (ชื่อเต็มคือ Sansiri Town Sukhumvit 77) บริเวณซอยอ่อนนุช 1/1 โดยพื้นที่มากกว่า 50 ไร่ ประกอบไปด้วยคอนโดมิเนียมถึง 6 โครงการ (มีทั้ง Low-rise และ High-rise) ทาวน์เฮ้าส์ระดับพรีเมี่ยม อพาร์ทเมนท์ คอมมูนิตี้มอลล์ โรงเรียนนานาชาติ อาคารสำนักงานใหญ่ของแสนสิริ และ Sansiri Backyard ที่เป็นพื้นที่สีเขียวสำหรับคนเมือง
คอนโดอ่อนนุช คีย์เวิร์ดค้นหาต่อเนื่อง
นับตั้งแต่ปี 2548 เป็นต้นมา “คอนโดอ่อนนุช” กลายเป็นคีย์เวิร์ดที่ถูกค้นหาโดยตลอด ข้อมูลจากฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด พบว่าการเปิดตัวคอนโดในทำเลสถานี BTS อ่อนนุชช่วงปี 2548 – 2560 มีปริมาณเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องและมียอดสะสมมากกว่า 10,000 ยูนิต ส่วนยอดขายคอนโดอ่อนนุชในช่วงปีดังกล่าวก็ทำตัวเลขได้สูงถึง 90.5% และมียูนิตเหลือขายเพียง 1,000 ยูนิตเท่านั้น
ปัจจุบันยังคงมีโครงการคอนโดมิเนียมขึ้นใหม่อยู่ตลอด โดยเฉพาะในซอยย่อยๆ ของอ่อนนุช ตลอดจนพื้นที่ละแวกใกล้เคียงอย่างสุขุมวิท 50 สุขุมวิท 52 และสุขุมวิท 81 นอกจากนี้ยังมีคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่รอขายอีกหลายโครงการ
อาทิ Chambers On-Nut Station จากค่าย SC Asset ซึ่งเป็นคอนโด Low-rise อยู่ในซอยสุขุมวิท 81 ขายในราคา 3 ล้านต้นๆ และ Ramada Plaza Residence ที่ตรงข้ามปากซอยอ่อนนุช ซึ่งพัฒนาโดย Siamese Asset และจับมือกับเครือโรงแรม Wydham เพื่ออัปเกรดคอนโดเป็น Branded Residence ที่ได้ Full Service จากโรงแรม โดยความน่าสนใจของโครงการคือ ราคาขายต่อตารางเมตรที่ถูกกว่า Branded Residence ทั่วไป เป็นต้น
ย่านอ่อนนุชกับตึกสูงเสียดฟ้าของคอนโด Ramada Plaza Residence และคอนโดสูงอีกมากมาย แม้ในวันที่ส่วนต่อขยายของ BTS สายสีเขียวเข้มจะไปไกลถึงเคหะฯ สมุทรปราการแล้วก็ตาม คอนโดในย่านอ่อนนุชก็ยังเป็นที่หมายตาและตอบโจทย์ชีวิตมนุษย์เงินเดือนที่เป็นชนชั้นกลางอยู่ดี ด้วยเหตุผลด้านทำเล
ที่อยู่กึ่งกลางระหว่างอโศกที่เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจเดิมและบางนาที่ถือเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ของสุขุมวิทตอนปลาย การเริ่มต้นเดินทางโดยออกจากบ้านย่านอ่อนนุชไม่ว่าจะเข้าหรือออกเมืองจึงเป็นเรื่องที่สะดวกสบายเหมือนๆ กัน อีกทั้งบนถนนสุขุมวิทช่วงบางนา-อ่อนนุช-อโศก ยังรายล้อมด้วยศูนย์การค้า แหล่งรวมไลฟ์ไสตล์ ร้านอาหาร และอาคารสำนักงาน จึงใช้ชีวิตได้อย่างรอบด้านโดยไม่ต้องเดินทางไกล
ทำเลอ่อนนุช ไม่เคยหลุดออกจากความสนใจ
ช่วงเวลา 12 ปี ก่อนส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงอ่อนนุช-แบริ่งเปิดให้บริการ (ปี 2554) เป็นระยะที่นานพอที่ทำให้ย่านอ่อนนุชมีทราฟฟิก ความหนาแน่นของประชากร และความเจริญในระดับที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายเล็กรายใหญ่ให้ความสนใจเข้ามาพัฒนาที่ดินจนสร้างมูลค่าที่เพิ่มขึ้นทุกปี
ยกตัวอย่างราคาโครงการคอนโด High-rise รุ่นบุกเบิกย่านอ่อนนุชอย่าง Blocs 77 ที่เริ่มต้น Pre-sale เมื่อปี 2552 ด้วยตัวเลขกลมๆ เฉลี่ยราคา 76,000 บาท/ตร.ม. หากแต่ปัจจุบันปรับตัวขึ้นร้อยละ 27.6 หรือประมาณ 105,000 บาท/ตร.ม ในขณะที่โครงการใหม่ล่าสุดที่อยู่ตรงข้ามกันอย่าง Knightsbridge Prime Onnut สตาร์ทราคาเปิดตัวเฉลี่ย 140,000 บาท/ตร.ม. และปรับตัวสูงขึ้นเมื่อโครงการสร้างเสร็จเมื่อปลายปีที่แล้ว (ปี 2563) ด้วยราคาเฉลี่ย 155,000 บาท/ตร.ม. หรือเพิ่มขึ้น 10 เปอร์เซ็นต์
ส่วน Ideo Mobi Sukhumvit บนทำเลติดถนนหลักสุขุมวิท (หน้าปากซอยสุขุมวิท 81) คอนโดแนวสูงที่มาพร้อมจำนวนผู้อยู่อาศัยถึง 940 ยูนิต ราคาปรับขึ้นจากวันที่ Pre-sale ถึงกว่า 18 เปอร์เซ็นต์ เช่นเดียวกับคอนโด Low-rise ในซอยสุขุมวิท 52 อย่าง Tree Condo Sukhumvit 52 ก็ได้รับอานิสงค์ราคาต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นเกือบ 24 เปอร์เซ็นต์นับตั้งแต่เปิดขายจนถึงปัจจุบัน
สรุปภาพรวม “อ่อนนุช” คือจุดเริ่มต้นความเจริญของสุขุมวิทตอนปลาย
จากราคาที่ขยับขึ้นของคอนโดย่านอ่อนนุชไม่ว่าจะโครงการใหม่หรือโครงการที่สร้างมานานแล้วน่าจะเป็นหนึ่งในดัชนีชี้วัดความเจริญของพื้นที่ย่านอ่อนนุชได้ เช่นเดียวกับความคึกคักทางเศรษฐกิจที่สะท้อนผ่านร้านค้าน้อยใหญ่ ปริมาณผู้คนที่สัญจรไปมาทั้งกลางวันและกลางคืน และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ไม่แพ้ย่าน CBD
ทุกวันนี้แม้ย่านอ่อนนุชจะยังพอมีที่ดินให้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้บ้างตามตรอกซอกซอย แต่สำหรับทำเลดีๆ ติดถนนสุขุมวิท นั่นบอกได้เลยว่าถูกจับจองไปหมดแล้ว ซึ่งอีกไม่นานเราคงจะได้เห็นโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นบนที่ว่างเปล่าเหล่านั้น
เมื่อที่ดินอ่อนนุชกลายเป็นของหายากไม่ต่างจากเอกมัย ทองหล่อ การขยับขยายการพัฒนาที่ดินไปสู่พื้นที่ที่อยู่ติดต่อกันอย่างบางนา แบริ่ง สำโรง ย่อมเกิดขึ้นอย่างแน่นอน กับคำกล่าวที่ว่า “อ่อนนุชคือสุขุมวิทตอนปลาย” อาจไม่เพียงพอที่จะนิยามความเป็นอ่อนนุชอีกต่อไป เพราะที่นี่เป็นมากกว่านั้น นั่นคือ จุดเริ่มต้นความเจริญของสุขุมวิทตอนปลาย
Apr 20, 2021 | บทความยานยนต์
กลับมาอีกครั้งกับการสอบใบขับขี่รถยนต์ปี 2564 ปีนี้เราจะมาพร้อมกับโพยข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ 2564 ที่จัดหนักจัดเต็ม เอาแบบเน้น ๆ ว่าจุดไหนต้องอ่าน จุดไหนต้องห้ามพลาด คัดเฉพาะเนื้อ ๆ มาให้คุณ หากคุณกังวลว่าปีนี้ข้อสอบจะเปลี่ยนไป เราก็มาเตรียมเก็งข้อสอบให้เป๊ะ ไม่มีพลาดดีกว่า
เพราะส่วนใหญ่แล้วข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ แม้จะมีการเปลี่ยนข้อสอบอยู่บ้าง แต่โดยพื้นฐานแล้วตัวโจทย์จะไม่ได้แตกต่างไปจากเดิมเสียเท่าไรนัก อาจมีการนำข้อสอบจากปีที่แล้วมาปนบ้าง แต่เชื่อเถอะว่า ที่นี่เราเก็งข้อสอบไว้แล้วไม่พลาดแน่นอน
มาอ่านกันเลย จุดไหนต้องห้ามข้าม!
โพยข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ที่ต้องจำ ก่อนจะไปดูว่าข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ข้อไหนบ้างที่ต้องจำ เราต้องรู้ก่อนว่าโพยข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ในครั้งนี้นั้น เรียกว่าเป็นการเปิดโพยแบบเน้น ๆ ที่มักจะเห็นได้บ่อยในข้อสอบใบขับขี่รถยนต์
ในบทข้อสอบนี้เราจะแยกออกกันเป็นหมวด ๆ ที่จะเห็นได้ว่าหมวดใดบ้างจะมีข้อสอบอะไรที่ควรเน้น หรือข้อไหน แบบไหน ที่มักจะเห็นและออกได้บ่อยบ้าง ดังนั้นเรามาดูและจำให้แม่นเป๊ะ ให้ขึ้นใจว่าข้อสอบดังต่อไปนี้ออกในข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ 2564 อย่างแน่นอน
หมวดกฎหมายว่าด้วยรถยนต์ ใบอนุญาตในการขับรถ เป็นเรื่องที่เรียกว่าสำหรับผู้ขับขี่รถยนต์แล้วเป็นเรื่องปกติที่ควรจะต้องทราบอยู่แล้ว ดังนั้นหนึ่งในข้อสอบย่อมต้องมีคำถามเกี่ยวกับเรื่องใบอนุญาตในการขับขี่รถยนต์เป็นที่แน่นอน โดยเรื่องส่วนมากที่จะถามเกี่ยวกับเรื่องของอายุใบขับขี่เป็นหลัก เช่น
1.ใบอนุญาตขับรถส่วนบุคคลชั่วคราวมีอายุกี่ปี
คำตอบ = 1 ปี
2.ใบอนุญาตขับรถส่วนบุคคลชนิด 5 ปีต่ออายุล่วงหน้ากี่เดือน
คำตอบ = 3 เดือน
3.บุคคลแบบไหนถึงจะสามารถขอรับใบอนุญาตขับรถได้
คำตอบ = ผู้ไม่เป็นผู้มีร่างกายพิการจนเป็นที่เห็นว่าไม่สามารถขับได้
4.ผู้ขอรับใบอนุญาตขับรถชั่วคราวต้องมีอายุกี่ปี
คำตอบ = ไม่ต่ำกว่า 18 ปี บริบูรณ์
5.รถยนต์ไว้เพื่อขายหรือซ่อม (ป้ายแดง) สามารถขับได้ในช่วงเวลาใดบ้าง
คำตอบ = ขับได้ระหว่างพระอาทิตย์ขึ้นถึงพระอาทิตย์ตก
หมวดกฎหมายว่าด้วยการจราจรทางบก นอกจากเรื่องของกฎหมายรถยนต์ที่เกี่ยวกับผู้ขับขี่โดยตรงแล้ว อีกหนึ่งกฎหมายที่จำเป็นต้องรู้ สำหรับคนที่ต้องการจะสอบใบขับขี่รถยนต์ รวมถึงต้องการที่จะนำมาใช้ในการขับขี่จริง ก็จำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ว่าด้วยเรื่องกฎหมายการจราจรทางบก ดังต่อไปนี้
1.การหยุดรถบริเวณทางแยกต้องทำอย่างไร
คำตอบ = หยุดหลังเส้นแนวหยุด
2.ผู้ขับขี่ต้องรับรถให้ห่างจากคันหน้าเท่าไร
คำตอบ = ในระยะที่จะสามารถหยุดรถได้ปลอดภัยเมื่อจำเป็น
3.เมื่อจะเปลี่ยนช่องทางหรือแซงทุกครั้งต้องปฏิบัติอย่างไร
คำตอบ = ต้องให้สัญญาณไฟหรือสัญญาณแตร
หมวดเครื่องหมายพื้นทาง คาดว่าหลายคนน่าจะเคยเห็นสัญลักษณ์บนพื้นถนน แต่ก่อนจะได้สอบกับข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ เรามาดูเครื่องหมายที่จำเป็นต้องใช้หรือควรต้องรู้ในการขับรถยนต์จริงและเป็นเครื่องหมายที่คุณสามารถพบได้บ่อยในำการขับขี่รถยนต์
เครื่องหมายนี้มีความหมายว่าอย่างไร
คำตอบ = ห้ามหยุดรถยนต์ทุกชนิดภายในเครื่องหมาย ยกเว้นหยุดเพื่อรอเลี้ยวขวา
เมื่อผู้ขับขี่พบเครื่องหมายนี้ ควรปฏิบัติอย่างไร
คำตอบ = ห้ามขับรถแซงภายในช่องแบ่งรถนี้
เครื่องหมายนี้มีความอย่างไร
คำตอบ = เส้นแบ่งทิศทางจราจร คู่
หมวดป้ายบังคับ อีกหนึ่งหมวดที่ออกข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ค่อนข้างบ่อย คือหมวดป้ายบังคับ ที่ใครเห็นต่างก็ต้องรู้ว่าป้ายเหล่านี้มีไว้เพื่อบอกอะไรกับเรา และเราควรปฏิบัติตัวอย่างไรหลังจากเห็นป้ายสัญลักษณ์ดังกล่าว
เมื่อพบเครื่องหมายนี้ ควรปฏิบัติอย่างไร
คำตอบ = ห้ามขับรถทุกชนิดเข้าไปในทิศทางที่ติดตั้งป้าย
เครื่องหมายนี้หมายความว่าอย่างไร
คำตอบ = ห้ามกลับรถไปทางซ้าย
เมื่อพบเครื่องหมายนี้ ควรปฏิบัติอย่างไร
คำตอบ = ให้รถหรือคนที่ขวางทางด้านหน้าไปก่อน
หมวดป้ายเตือน หากคุณขับรถโดยปราศจากการรับรู้เกี่ยวกับหมวดป้ายเตือน ก็อาจะทำให้เกิดปัญหาในเรื่องของการขับขี่ขึ้นได้ การขับขี่จึงจำเป็นต้องรู้เกี่ยวกับหมวดป้ายเตือนเป็นอย่างมาก นั่นจึงเป็นที่มาของข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ที่ถามเกี่ยวกับเครื่องหมายดังต่อไปนี้
เมื่อพบเครื่องหมายนี้ ควรปฏิบัติอย่างไร
คำตอบ = ควรขับรถให้ช้าลง
เครื่องหมายนี้หมายความว่าอย่างไร
คำตอบ = ทางข้างหน้าเป็นวงเวียน
เมื่อพบเครื่องหมายนี้ ควรปฏิบัติอย่างไร
คำตอบ = ช่องการจราจรด้านขวาปิด
หมวดป้ายแนะนำ ป้ายในลักษณะนี้มักมีสีเป็นสีน้ำเงินให้สังเกตได้ง่าย และเห็นได้ค่อนข้างชัด ส่วนใหญ่มักเป็นป้ายแนะนำ ไม่ใช่ป้ายเตือน เพื่อแจ้งกับคนขับขี่ว่าข้างหน้าจะมีจุดกลับรถหรือเป็นทางด่วน ให้คนขับขี่มีความระมัดระวังและเลือกใช้เส้นทางให้ถูกต้องมากขึ้น
เครื่องหมายนี้หมายความว่าอย่างไร
คำตอบ = เริ่มต้นทางด่วน
เมื่อพบเครื่องหมายนี้ ผู้ขับขี่ควรปฏิบัติอย่างไร
คำตอบ = ทางข้างหน้ามี “จุดกลับรถ”
เมื่อพบเครื่องหมายนี้ควรปฏิบัติอย่างไร
คำตอบ = ขับรถให้ช้าลงและระมัดระวัง คนข้ามถนน
หมวดเทคนิคการขับรถอย่างปลอดภัย อีกหมวดสำคัญที่มักพบได้บ่อยในข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ แน่นอนว่าหมวดนี้ยังจำเป็นต้องออกและมักจะออกในข้อสอบใบขับขี่รถยนต์แน่นอน นับว่าเป็นหมวดที่สำคัญเพื่อสร้างท้องถนนที่ดีและปลอดภัยให้กับผู้ขับขี่ทุกคน แนะนำว่าหมวดนี้ควรศึกษาไว้ให้มากที่สุด
1.ขณะขับรถบนทางลาดชัน แล้วเครื่องยนต์ดับ ควรปฏิบัติอย่างไร
คำตอบ = ให้เหยียบเบรก พร้อมถึงเบรกมือ เข้าเกียร์ว่าง พร้อมกับสตาร์ทรถใหม่
2.การขับรถผ่านที่ชุมชน ผู้ขับขี่ควรปฏิบัติอย่างไร
คำตอบ = ให้ชะลอความเร็ว หรือใช้ความเร็วต่ำ พร้อมระมัดระวังในการขับขี่
3.การขับรถบนทางด่วนหรือทางหลวงพิเศษ ควรขับขี่อย่างไรให้ถูกต้อง
คำตอบ = ขับรถตามความเร็วที่กฎหมายกำหนด
สรุปโพยข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ โพยข้อสอบที่ได้เขียนไปในข้างต้น เป็นหนึ่งในข้อสอบอย่างแท้จริง ซึ่งนับเป็นจุดสำคัญและข้อที่สำคัญ มักจะออกบ่อย ๆ ในข้อสอบใบขับขี่รถยนต์ หากใครที่ต้องการอ่านข้อสอบหรือโพยข้อไหนที่ต้องเด่น บทความนี้ได้คัดมาให้คุณแล้ว
ใครที่กำลังสงสัยว่าควรต้องอ่านอะไรอย่างไรบ้าง ก็ลองศึกษาตามหมวดข้างต้นดู โดยส่วนใหญ่แล้วข้อสอบมักจะออกคล้าย ๆ ของปีก่อน สามารถนำข้อสอบของปีก่อนมาศึกษาดูเป็นแนวทางและโพยไว้ได้ เมื่อคุณสอบใบขับขี่รถยนต์ 2564 ผ่านแล้ว ก็จัดไปเลยสำหรับ
รถยนต์คันใหม่ โดยเฉพาะสำหรับคนที่เพิ่งเริ่มขับรถ รถยนต์มือสองที่มีราคาถูก สภาพเยี่ยมอาจลดความกังวลใจในการขับลงท้องถนนครั้งแรกของคุณได้ดีมากขึ้น เพราะการขับรถใหม่เอี่ยมป้ายแดง ในฐานะมือใหม่อาจทำให้คุณกังวลใจเป็นอย่างมาก ดังนั้นไปตำรถยนต์คันใหม่ที่เป็นมือสองกันเลย!
Apr 19, 2021 | บทความอสังหาฯ
ถ้าจะพูดถึง หมู่บ้านจัดสรร ในประเทศไทย หลายคนคงคิดว่ามีแต่หมู่บ้านสไตล์เดิมที่อาศัยอยู่นาน ๆ ก็เบื่อ และด้วยสถานการณ์ตอนนี้เราเชื่อว่าคนทั่วโลกจะต้องมีความคิดที่ว่า ‘อยากไปเที่ยวจัง เมื่อไรจะได้ไป’ เพราะเจ้าโรค COVID-19 ตัวร้ายที่อยู่กับเรามานานแสนนาน จะไปท่องเที่ยวทีไรก็ระบาดขึ้นมาทุกที แล้วแบบนี้จะทำอย่างไรดีนะ รู้ไหมว่าในประเทศไทยมี หมู่บ้านจัดสรร มากมายที่สวยงามเหมือนกับไปเที่ยวต่างประเทศเลยล่ะ
รวมโครงการ บ้านจัดสรร สไตล์ต่างประเทศ อณาสิริ รังสิต-คลอง 2 sansiri.com เริ่มกันที่ทวีปเอเชียกับประเทศญี่ปุ่น สำหรับ หมู่บ้านจัดสรร โครงการ อณาสิริ รังสิต-คลอง 2 ที่ทั้งโครงการถูกดีไซน์ด้วยสไตล์ Modern Japanese ทั้งหมด 178 ยูนิต ท่ามกลางบรรยากาศสไตล์ญี่ปุ่นโดยมีความโดดเด่นอยู่ที่การวาง Façade บ้านที่ไม่ซ้ำกัน บนทำเลดี ใจกลางรังสิต ราคาเริ่มต้นที่ 3.49 ล้านบาท (ก.พ. 64) โดยแบ่งเป็นบ้าน 3 แบบ ดังนี้
AKI (อะกิ) หรือ ฤดูใบไม้ร่วง บ้านแฝด 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 152 ตร.ม. 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คันFUYU (ฟุยุ) หรือ ฤดูหนาว บ้านแฝด 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 134 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คันHARU (ฮารุ) หรือ ฤดูใบไม้ผลิ บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 177 ตร.ม. 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คันSiamese KIN รามอินทรา siameseasset.co.th Siamese KIN รามอินทรา โครงการ หมู่บ้านจัดสรร สไตล์ญี่ปุ่น ที่มองดูแล้วเหมือนบ้านของชาวญี่ปุ่นในปัจจุบันอย่างกับแกะ โครงการแห่งนี้ตั้งอยู่บนทำเลรามอินทรา ซึ่งอยู่ใกล้ตัวเมืองพอสมควร แต่ในขณะเดียวกันก็ความร่มรื่นด้วยพื้นที่สวนสีเขียว มีการใช้พื้นที่อย่างคุ้มค่าและติดตั้งแผง Solar Cell ทุกหลังและมีฟังก์ชันอำนวยสะดวกมากมายเพื่อการใช้ชีวิตที่สมบูรณ์แบบ ราคาเริ่มต้น 5.8 ล้านบาท แบ่งเป็น 4 แบบ ดังนี้
KIN SEN ทาวน์โฮม 3 ชั้น หน้ากว้าง 5 เมตร พื้นที่ใช้สอย 145 ตร.ม. 3 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ 1 ห้องอเนกประสงค์ ที่จอดรถ 2 คันKIN MAN บ้านแฝด 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 182-188 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คันKIN OKU บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 206 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คันKIN CHOU บ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 334 ตร.ม. 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ 1 ห้องแม่บ้าน ที่จอดรถ 3 คันShizen พัฒนาการ 32 papus.co.th โครงการหมู่บ้านจัดสรรทาวน์โฮมสไตล์ Japanese Modern Loft ย่านพัฒนาการอย่าง ชิเซน พัฒนาการ 32 โครงการตั้งอยู่ใกล้กับ Airport Link สถานีหัวหมาก มีจุดเด่นที่ Double Space Living Room ทุกหลัง มีฟังก์ชันการใช้งานที่สะดวกสบาย ประหยัดพลังงาน และยังเป็นบ้านเพื่อสุขภาพตามแนวคิด ‘เพราะธรรมชาติ คือหัวใจสำคัญ’ โดยโครงการนี้มีบ้านเพียงแบบเดียวคือ ทาวน์โฮม 3.5 ชั้น หน้ากว้าง 5.5 เมตร พื้นที่ใช้สอย 210 ตร.ม. 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คัน มีราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 7.9 ล้านบาท
Littlehouse Pecan ปลวกแดง-แม่น้ำคู้ ซอย 3 littlehouse.co.th Littlehouse Pecan ปลวกแดง-แม่น้ำคู้ ซอย 3 เป็นโครงการ หมู่บ้านจัดสรร สไตล์ Minimal Japanese ที่ตั้งอยู่ในจังหวัดระยอง บรรยากาศอบอุ่นเรียบง่ายเหมาะสำหรับครอบครัวที่ต้องการการพักผ่อนอย่างแท้จริง ราคาเริ่มต้น 2 ล้านกว่าบาท แบ่งเป็น
บ้านแฝดชั้นเดียว 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 1 คัน บ้านแฝดชั้นเดียว 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คัน Bangkok Boulevard Signature ราชพฤกษ์ scasset.com ข้ามมาฝั่งยุโรปกันบ้างกับ Bangkok Boulevard Signature ราชพฤกษ์ โครงการหมู่บ้านจัดสรรจาก เอสซี แอสเสท (SC ASSET) สไตล์ Luxury English Village ที่ประกอบไปด้วยบ้านเดี่ยวสุดหรูจำนวน 15 ยูนิต โครงการแห่งนี้อยู่ติดกับถนนราชพฤกษ์ พร้อมส่วนกลางแบบครบครันและคลับเฮ้าส์ส่วนตัว อีกทั้งยังมีสวนสวยสไตล์อังกฤษ ราคาเริ่มต้น 19.9-24 ล้านบาท แบ่งเป็น
Ablington พื้นที่ใช้สอย 320 ตร.ม. 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 4 คันBibury พื้นที่ใช้สอย 392 ตร.ม. 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 5 คันบุราสิริ ปัญญาอินทรา sansiri.com บุราสิริ ปัญญาอินทรา โครงการหมู่บ้านจัดสรรสไตล์อังกฤษ ที่ตั้งอยู่ในเขตคลองสามวา เป็นโครงการบ้านเดี่ยว 3 ชั้น มีอยู่ทั้งหมด 518 ยูนิต ที่คุณจะสามารถใช้พื้นที่ระเบียงหน้าบ้านแบบ New England Colonial ที่ถูกทาสีด้วยโทน Pastel ให้ความรู้สึกอบอุ่นเหมือนอยู่ในฟาร์มประเทศอังกฤษ ราคาเริ่มต้น 5.69 ล้านบาท แบ่งเป็น
Williamsburg พื้นที่ใช้สอย 153 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คันCharlottesville พื้นที่ใช้สอย 164 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คันNew Hampshire พื้นที่ใช้สอย 171 ตร.ม.3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คันMonticello พื้นที่ใช้สอย 211 ตร.ม. 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คันCharleston พื้นที่ใช้สอย 252 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 1 ห้องแม่บ้าน ที่จอดรถ 2 คันสีวลี ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า lh.co.th โครงการ สีวลี ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า เป็นโครงการหมู่บ้านจัดสรรบ้านเดี่ยว 2 ชั้นสไตล์ Cottage จาก Land & Houses มีทำเลที่ตั้งอยู่ในเขตมีนบุรี ซึ่งภายในโครงการมีการออกแบบให้เหมือนกับบ้านพักตากอากาศที่เหมาะกับการพักผ่อน จำนวนบ้านทั้งหมด 260 ยูนิต ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 6 ล้านบาท และมีให้เลือก 4 แบบ ได้แก่
Gable พื้นที่ใช้สอย 134 ตร.ม. 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คันPottery พื้นที่ใช้สอย 161 ตร.ม. 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คันShelter พื้นที่ใช้สอย 173 ตร.ม. 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คันCobely พื้นที่ใช้สอย 202 ตร.ม. 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 3 คันChianti Di เขาใหญ่ chiantikhaoyai.com Chianti Di เขาใหญ่ โครงการหมู่บ้านจัดสรรทาวน์โฮมสไตล์อิตาลี 3.5 ชั้น ที่ตั้งอยู่ใกล้กับสถานที่ท่องเที่ยวต่าง ๆ ของเขาใหญ่ เช่น อุทยานแห่งชาติเขาใหญ่, ปาลิโอ เขาใหญ่, โบนันซ่า เขาใหญ่ และ ฟาร์มโชคชัย ซึ่งด้วยพิกัดนี้เองที่ทำให้การอาศัยในโครงการนี้จะทำให้เราสามารถสูดอากาศบริสุทธิ์ได้อย่างเต็มปอด และการออกแบบอสังหาฯ ของหมู่บ้านจัดสรรแห่งนี้ก็มีความหรูหราด้วยห้องใต้ดินพร้อมฟังก์ชันเพดานสูง Double Volume 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ หน้ากว้าง 6.3 เมตร พื้นที่ใช้สอย 240 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 8.5 ล้านบาท
เลือก หมู่บ้านจัดสรร ที่ใช่ นี่คือหมู่บ้านจัดสรรสวยสไตล์ต่างประเทศที่เรานำมาฝากให้ทุกคนได้ชมกัน เหมือนไปเที่ยวรอบโลกเลยใช่ไหม และถ้าใครที่อ่านแล้วยังไม่ถูกใจก็ลองหาโครงการหมู่บ้านจัดสรรอื่น ๆ บ้านเดี่ยว หรือที่ดินบนเว็บไซต์ Kaidee Property เพราะบ้านที่ดีแหละ เหมาะจะทำให้สมาชิกในครอบครัวมีความสุขนั่นเอง
อ่านบทความ งบน้อยอยากได้บ้าน มัดรวมโครงการ “ทาวน์โฮมนอกเมือง” ราคาไม่เกิน 3 ล้าน
Apr 19, 2021 | บทความอสังหาฯ
การดูหนังกับห้องโฮมเธียเตอร์เรียกว่าเป็นของคู่กัน ยิ่งสำหรับสาวกคนรักการดูหนังต่างก็คงอยากมีห้องโฮมเธียเตอร์ที่บ้านแน่นอน แต่หลายคนอาจคิดว่าห้องโฮมเธียเตอร์นั้นยุ่งยากและขั้นตอนเยอะ แต่ตามจริงแล้วไม่ได้ยากอย่างที่คิด ดังนั้นคอหนังทั้งหลายต้องลองทำห้องโฮมเธียเตอร์กันเถอะ！
โฮมเธียเตอร์คือห้องแบบไหน? ตามจริงแล้วโฮมเธียเตอร์ก็คือระบบภาพยนตร์อย่างหนึ่งที่ใช้ในบ้าน โดยจะมีทั้งระบบเสียงและระบบแสดงภาพ ซึ่งการจะเป็นห้องโฮมเธียเตอร์นั้นแม้ระบบอาจไม่ได้ยิ่งใหญ่อลังการ แต่หากเตรียมห้องให้พร้อมและเหมาะสมก็จะช่วยสร้างบรรยากาศการดูหนังของเราให้ดียิ่งขึ้นได้
1.สีห้องเรียบไว้ก่อน ห้องโฮมเธียเตอร์นั้นไม่ควรใช้สีที่ฉูดฉาดและมีลวดลายเยอะ เพราะอาจรบกวนสายตาระหว่างการดูหนังได้ สีที่ใช้กันส่วนมากจะเป็นสีเรียบๆ ซึ่งจะเป็นโทนเข้มหรือสว่างก็ใช้ เช่น เทา ดำ น้ำเงิน ขาว หรือเบจ
2.ของน้อยเข้าไว้ ของที่ควรมีในห้องโฮมเธียเตอร์นั้นควรมีแค่อุปกรณ์ที่จำเป็นเช่น ที่นั่ง จอภาพ เครื่องเสียง เครื่องฉาย หรือเป็นตู้เก็บอุปกรณ์เล็กๆน้อยๆเท่านั้น ไม่ควรมีเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งมาวางจนรก และที่สำคัญอีกอย่างคือลดเฟอร์นิเจอร์ที่สะท้อนแสงได้ เพราะอาจรบกวนสายตาเราได้เช่นกัน
3.ติดตั้งกำแพงกันเสียง ห้องโฮมเธียเตอร์ต้องมาพร้อมเสียงที่ชัดและดังเสมอ ดังนั้นควรทำกำแพงให้สามารถกันเสียงและลดการสะท้อนได้ เพื่อความสบายใจไม่ต้องกลัวว่าเสียงจะดังรบกวนคนอื่นๆในบ้านหรือเพื่อนบ้าน
4.แสงที่เหมาะสม แสงสำหรับห้องโฮมเธียเตอร์นั้นอาจไม่เหมือนกับห้องนั่งเล่นดูหนังทั่วไป การที่ห้องโฮมเธียเตอร์มีหน้าต่างก็อาจจะไม่เหมาะเท่าไร แต่หากอยากมีไว้เปิดระบายอากาศเวลาไม่ได้ใช้ก็สามารถติดตั้งม่านกันแสงได้ นอกจากนี้แสงที่แนะนำคือแสงแบบ Dimmable Light หรือแสงที่หรี่ได้ ซึ่งตรงนี้อาจต้องใช้อุปกรณ์ไฟที่หรี่ได้โดยเฉพาะ ซึ่งเราสามารถหาซื้อได้ในราคาที่ไม่แพงก็มีนะ
ของต้องมีในห้องโฮมเธียเตอร์ อย่างที่กล่าวไปด้านบนว่าในห้องโฮมเธียเตอร์นั้นไม่ควรมีของเยอะ เราจึงจัดลิสท์อุปกรณ์ต้องมีในห้องโฮมเธียเตอร์เผื่อใครนึกไม่ออกว่าต้องมีอะไรบ้าง
1.ทีวี/ โปรเจคเตอร์ความละเอียดสูงสักเครื่อง มีห้องโฮมเธียเตอร์ทั้งทีก็ต้องจัดจอดีๆสักอันสิ ตลาดตอนนี้จอ 4K ดีๆราคาไม่แพงก็มีให้เลือกหลากรุ่นหลายแบรนด์ บางรุ่นก็มีระบบ HDR หรือรุ่นใหม่ๆส่วนมากก็มาพร้อมระบบแอนดรอยด์ที่สามารถเข้าแอปพลิเคชันต่างๆได้อย่างง่ายดาย ลงทุนกับจอดีๆ รับรองจะได้ฟินยาวๆในการดูหนังห้องโฮมเธียเตอร์แน่นอน
2.เครื่องเสียงคมชัด เครื่องเสียงปัจจุบันจะมีทั้งแบบโฮมเธียเตอร์และ Soundbar ซึ่งใครที่มีพื้นที่หรือเป็นบ้านเดี่ยวไม่ต้องกังวลเรื่องความดังก็สามารถใช้ระบบโฮมเธียเตอร์ที่มีตั้งแต่ 3.1, 5.1 และ 7.1
ระบบที่นิยมกันในปัจจุบันนั้นจะเป็น 5.1 และ 7.1 ที่ให้เสียงแบบ Surround ที่เหมาะสมกับการดูหนังแบบได้อรรถรสสุดๆ โดยระบบ 7.1 นั้นจะเป็นระบบที่พัฒนาต่อจาก 5.1 โดยจะมีจุดให้เสียงเพิ่มขึ้นบริเวณด้านข้าง ให้เสียงมีมิติมากยิ่งขึ้น
3.โซฟานั่งดูหนังนุ่มๆ ที่นั่งในห้องโฮมเธียเตอร์นี้แนะนำให้ใช้เป็นโซฟาที่สามารถปรับระดับ พร้อมมีพนักที่สามารถรองคอรองแขนและรองขาได้ โดยเราอาจวางที่นั่งไว้สัก 3 หรือ 4 ที่ให้คนในบ้านเข้ามาดูด้วยกัน แต่หากเป็นห้องเล็กๆก็เป็นโซฟาสักสองตัวก็เพียงพอ
บ้านต้องใหญ่ขนาดไหนถึงทำห้องโฮมเธียเตอร์ได้ ขนาดของห้องโฮมเธียเตอร์ไม่ได้มีกำหนดตายตัวว่าต้องขนาดเท่าไร แต่ขนาดที่เหมาะสมจะขึ้นอยู่กับขนาดของจอทีวีและระบบเครื่องเสียงของเรา ดังนั้นใครที่เคยคิดว่าห้องโฮมเธียเตอร์ต้องใหญ่ต้องกว้างก็สบายใจได้เลย
ระยะห่างระหว่างจอกับที่นั่ง ขนาดของทีวี ระยะห่างโดยประมาณที่เหมาะสม 40” 2 เมตร 50” 2.5 เมตร 60” 3 เมตร 65 3.3 เมตร
ข้อมูลจาก Hometheateracademy.com เรื่องระยะการวางจอกับที่นั่งนั้นถือเป็นเรื่องสำคัญ เพราะจะทำให้เราดูหนังได้อย่างเต็มอิ่มแบบไม่ปวดตา โดยระยะห่างนี้จะขึ้นอยู่กับขนาดจอทีวีของเราเช่นกัน
ยกตัวอย่างเช่น หากจอทีวีของเราขนาด 80 นิ้ว (วัดจากความยาวแบบแนวนอน) ระยะจากจอไปจนถึงที่นั่งแถวแรกนั้นจะอยู่ที่คูณสองของความยาวจอนั่นก็คือ 80*2 = 160 นิ้วนั่นเอง และสำหรับแถวสุดท้าย ถ้าจะให้เหมาะสมคือนำความยาวของจอมาคูณ 5 นั่นก็คือ 80*5 = 400 นิ้ว หรือประมาณ 10 เมตรนั่นเอง แต่หากอยากใกล้กว่านี้ก็ได้นะ แต่ถ้าไกลกว่านี้ก็จะดูยากแล้วล่ะ
สำหรับระยะห่างของแต่ละแถวนั้นจะอยู่ที่ประมาณ 15 – 20 นิ้ว เพื่อความสะดวกสบายในการเดินและการนั่งวางขาได้สบายๆ
สรุปการทำห้องโฮมเธียเตอร์ คำว่าห้องโฮมเธียเตอร์หลายคนคงอาจนึกไปถึงห้องใหญ่ๆที่มีที่นั่งหลายสิบที่ ซึ่งตามจริงเราสามารถทำห้องนี้ได้ในบ้านแบบง่ายๆ ตามสไตล์ของเราเอง เราอาจไม่ต้องใช้เครื่องเสียงที่ดีระดับ 7.1 แต่ขอเพียงเสียงที่ออกมานั้นเพียงพอกับขนาดห้องและทำให้เราได้อิ่มเอมกับความสนุกและบรรยากาศของหนังที่ส่งผ่านภาพและเสียงมา
และหากคุณยังหาอุปกรณ์แต่งห้องอย่างเครื่องเสียงหรือทีวีไม่ได้ล่ะก็ มาที่ Kaidee ของเราได้เลย เรามีสินค้ามากมายกว่า 32 หมวดหมู่ให้คุณได้เลือก ลองเข้าไปดูกันเลย!
Apr 16, 2021 | ข่าวสาร และกิจกรรม
“ทำอย่างไรให้ทุกตารางนิ้วของอาคารพาณิชย์สร้างรายได้ ?”
นี่เป็นคำถามที่ใครหลายคนคงอยากรู้ และ Kaidee ก็มีคำตอบมาฝากกับตัวอย่างความสำเร็จของอาคาร พาณิชย์ห้องหัวมุมที่ถูกรีโนเวทให้เป็นพื้นที่ธุรกิจสุดว้าว ทั้งบุฟเฟ่ต์ปิ้งย่าง ร้านอาหารแบบ A la carte คาเฟ่ขนมหวาน บาร์สไตล์อิซากายะ และโฮสเทล โดยกิจการที่ว่ามาทั้งหมดนี้ถูกจัดสรรไว้อย่างลงตัวภายในตึกแถวเดียวกันกับชื่อเก๋ๆ ที่ว่า “Power Black Building”
วันนี้เราชวน 3 ใน 4 หุ้นส่วนธุรกิจที่อยู่ในอาคารพาณิชย์สีดำที่แสนทรงพลังแห่งสี่แยกสะพานควายอย่าง แอน-อนินทิตา ปฏิสังข์, แคน- อรรวินท์ อุบลเลิศ และอุ๋ม- กัญญ์ชลา จันทร์งาม มาร่วมพูดคุยถึงจุดเริ่มต้นของการทำธุรกิจอาหาร การออกแบบพื้นที่และฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ ไปจนถึงเคล็ดลับการเช่าอาคารพาณิชย์เพื่อเปิดร้านได้อย่างมั่นใจ
3 ใน 4 หุ้นส่วนแห่ง Power Black Building ประกอบด้วยอุ๋ม, แคน และแอน (เรียงจากซ้ายมาขวา) เช่าตึกแถวประเดิมร้าน Oranjii Japanese Yakiniku & Shabu
ก่อนที่จะมาเป็น ‘Oranjii Japanese Yakiniku & Shabu’ ร้านอาหารชื่อดังย่านอารีย์-สะพานควายที่คิวจองโต๊ะยาวเป็นหางว่าวตั้งแต่ยังไม่ถึงเวลาเปิดร้าน กลุ่มเพื่อน แอน, แคน, อุ๋ม และจอย-ภัทราภรณ์ โลหะสวรรค์กุล (ที่วันนี้เราไม่ได้เจอ) ชักชวนกันใช้เวลาหลังเลิกงานมาเปิดร้านอาหารเล็กๆ โดยเช่าตึกแถว 1 คูหาซึ่งอยู่ไม่ไกลจากร้านปัจจุบันเพื่อทดลองขายตั้งแต่ 6 โมงเย็น ถึง 3 ทุ่ม หรือเพียง 3 ชั่วโมงต่อวัน
“ตอนเปิดแรกๆ เราช่วยกันทำแค่สี่คนนี้แหละ เช้าไปทำงานประจำ เย็นมารวมตัวกันที่ร้าน แล้วก็ช่วยกันทำหมดทุกอย่างตั้งแต่เช็ดกระจกหน้าร้าน จัดโต๊ะ เตรียมของ เสิร์ฟอาหาร จนถึงล้างจาน วันไหนลูกค้าเยอะกว่าจะเก็บล้างหมดก็เที่ยงคืนแล้ว” แคนเล่าถึงช่วงเวลาเริ่มต้นธุรกิจให้เราฟัง
โดยสูตรอาหารของร้านนั้นผ่านการคิดค้นและปรับปรุงจากประสบการณ์นักชิมของพวกเขาที่ไล่ตะเวนทั่วญี่ปุ่นเพื่อค้นหาเคล็ดลับความอร่อย ซึ่งก็ได้ผลตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี ถึงขนาดเรียกร้องให้เปิดร้านเต็มเวลา
“เราเช่าตึกแรกอยู่ 2 ปีกว่า และปัญหาที่เจอตลอดคือเจ้าของตึกขอขึ้นค่าเช่าบ่อยมาก ซึ่งเรามองว่าถ้าโดนขึ้นค่าเช่าแบบนี้ต่อไปมันไม่โอเคแน่ๆ เลยคิดว่างั้นต้องซื้อตึกเป็นของตัวเองล่ะ แล้ววันหนึ่งเราก็ไปเจอตึกแถวในซอยพหลโยธิน 11 เขาประกาศขาย เราเลยไปขอยืมเงินแม่มาซื้อ ตอนนั้นแม่เขาคิดว่าเราคงไม่จริงจังกับธุรกิจนี้ แต่พอเขาเห็นว่าเราทำจริงและมีลูกค้าจริงก็เลยยอม” แอนกล่าว
บรรยากาศร้าน Oranjii โซนใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการสดๆ ร้อนๆ เมื่อมกราคมที่ผ่านมา ขยายธุรกิจและใช้พื้นที่อาคารพาณิชย์ให้คุ้มค่า
การตัดสินใจซื้ออาคารพาณิชย์ทำให้หมดปัญหาเรื่องค่าเช่า แต่พวกเขายังต้องเผชิญกับดอกเบี้ยและเงินผ่อนที่ไล่ตามหลังมาติดๆ ทำให้หุ้นส่วนทั้งสี่คนเริ่มมองหาวิธีใช้พื้นที่ให้คุ้มค่าเพื่อจะสร้างรายได้ให้เพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายรายเดือน
โดยพวกเขาได้ออกแบบชั้นบนของตึกแถวเป็นโฮสเทล ในขณะที่ชั้นล่างเป็นพื้นที่ของร้าน Oranjii ที่ขยายช่วงเวลาเปิดร้านในตอนกลางวันเพิ่มขึ้น ซึ่งยังคงได้รับความนิยมเช่นเดิม อีกทั้งยังได้กลุ่มลูกค้าใหม่ที่เป็นพนักงานออฟฟิศแถวนั้นอีกด้วย แต่ด้วยความที่เป็นตึกแถวห้องเดียวทำให้จัดโต๊ะรับลูกค้าได้เพียง 7 โต๊ะ ทำให้ไม่เพียงพอกับความต้องการของลูกค้า พวกเขาจึงเริ่มมองหาทำเลขยายร้านอีกครั้ง
พื้นที่ในตึกแถว 3 คูหา ช่วยขยายให้ร้านชาบูปิ้งย่าง Oranjii มีความกว้างขวางรองรับลูกค้าได้มากขึ้น “ถ้าย้อนไป 10 ปี สะพานควายแทบไม่มีอะไรเลยนอกจาก BTS ส่วนอารีย์ที่อยู่ถัดไปก็กำลังบูม มีตึกมีคอนโดขึ้นใหม่ตลอด เราเลยคิดว่าอีกไม่นานความเจริญนั้นก็จะมาถึงสะพานควายแน่นอน อีกสาเหตุสำคัญที่เราเลือกเปิดร้านในย่านสะพานควายก็คือหุ้นส่วนทุกคนทำงานอยู่โซนนี้ มันเลยเป็นเหมือนจุดนัดพบว่าพอเลิกงานปุ๊บก็มาเจอกันที่นี่ ตอนหาร้านใหม่ต้องบอกตรงๆ ว่าเราไม่เห็นตึกหัวมุมนี้นะ เพราะมันมีสะพานลอยและป้อมตำรวจจราจรบังอยู่ แต่พี่แอนดันไปเจอว่าเขาประกาศอาคารพาณิชย์ให้เช่าจากเว็บ Prakard.com”
“ร้านใหม่ที่เราเล็งจะเปิด เดิมทีมี 3 ช้อยส์ให้เลือก ที่แรกอยู่ MRT ตรงรัชดาเดินเข้าซอยไปหน่อยเป็นอาคารพาณิชย์ 3 คูหา 4 ชั้น ช้อยส์ที่ 2 อยู่ใกล้ๆ BTS สะพานควายนี่แหละ เป็นตึกแถว 1 คูหา 4 ชั้น สุดท้ายคือตึกแถวหัวมุมตรงนี้ 3 คูหา 5 ชั้น แต่ว่าสองที่แรกเขารีโนเวทไว้แล้วสวยงามเลย ส่วนตึกที่เราอยู่นี้ สภาพเก่าอย่างไงอย่างนั้น อาคารข้างในตันไม่มีคนเช่า ซึ่งเรามองว่ามันเป็นตึกทองของเรา เพราะสามารถใส่ไอเดียได้อิสระ ปรับฟังก์ชันได้เต็มที่ ถ้าเขารีโนเวทมาแล้วก็เหมือนจำกัดความคิดเรา เราเลยตัดสินใจเลือกตรงนี้” แคนพูดถึงการเลือกทำเลเพื่อขยายกิจการ
หน้าร้าน Hwantsu Creative Cafe พร้อมทางขึ้นตึกที่ใช้ร่วมกัน หลายกิจการภายในอาคารพาณิชย์เดียวกัน
เพราะทุกคนมีความฝันและแพชชันในแบบของตัวเอง เมื่อถึงเวลาที่จังหวะและโอกาสลงตัว การลงมือทำความฝันให้เป็นจริงจึงเกิดขึ้น แคนเล่าให้ฟังต่อว่า
“มันเหมือนเป็นการสานฝันนะว่าเราอยากทำอะไร เราเอากระดาษมากางและคุยกันว่าชั้นนี้จะทำอะไร จากนั้นก็เดินสำรวจดูความเหมาะสม อย่างชั้น 1 นี่แน่ๆ เลยต้องเป็น Oranjii ซึ่งเป็นธุรกิจหลักที่เราทำมาแล้ว 6 ปี หรืออย่างชั้น 5 ซึ่งอยู่ระดับเดียวกับรถไฟฟ้า เห็นวิวเมืองสบายๆ ก็เลยคิดว่าต้องมาในสไตล์บาร์ญี่ปุ่นหรืออิซากาย่าให้คนเลิกงานมานั่งชิลได้ เราตั้งชื่อว่า ‘Take A Train’ ส่วนชั้น 2 เราทำเป็น ‘Hwantsu Creative Cafe’ ร้านกาแฟสไตล์มินิมอลที่คนสามารถมานั่งทำงานได้ ทานอาหารได้ ซึ่งเราดีไซน์พื้นที่ทั้งแบบเป็นห้องส่วนตัวและพื้นที่ส่วนรวม”
ส่วนชั้น 3 กับ 4 ของตึกแถวแห่งนี้ ถูกเนรมิตให้เป็นโฮสเทลภายใต้ชื่อ ‘The Platfrom ¾’ ซึ่งปัจจุบันได้รับผลกระทบจาก COVID-19 อย่างจัง จนทำให้แอนมองหาลู่ทางใหม่เพื่อใช้พื้นที่ให้เกิดรายได้เหมือนเดิม โดยปรับฟังก์ชันห้องพักให้เป็นพื้นที่ทำงานสำหรับใครที่อยากเปลี่ยนบรรยากาศหรือเบื่อ Work from home แล้วก็สามารถมาใช้บริการที่นี่ได้
การแบ่งโซนใช้งานบนอาคารพาณิชย์ที่สามารถแบ่งได้ถึง 4 ธุรกิจ จากการเป็นคนช่างคิดช่างพัฒนาของแอนและเพื่อนๆ ช่วยให้ Power Black Building คือเสน่ห์แห่งแยกสะพานควายที่สร้างความมั่นใจให้กับเจ้าของอาคารพาณิชย์ตัวจริงถึงขนาดชักชวนให้พวกเขาเช่าตึกแถวที่อยู่ติดกันเพิ่มเติม
“ช่วง COVID หนักๆ ที่มีการสั่งปิดร้าน รายได้จาก Delivery ของ Oranjii น้อยมาก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะโลเกชั่นของตึกซึ่งถูกบังด้วยสะพานลอยและป้อมจราจรทำให้ฟู้ดไรเดอร์มองไม่เห็น พอเจ้าของตึกมาเสนอเราเลยตกลง เพราะช่วงตึกแถว 3 ห้องที่เพิ่มขึ้นมาสามารถมองเห็นได้ชัดกว่า เราคิดว่าเราต้องมีหน้าร้านเพื่อรองรับ Delivery หากมี COVID ระลอกใหม่มาก็พอจะอยู่รอดได้บ้าง นอกจากนี้ยังเป็นโอกาสขยายไลน์อาหารเพื่อบ่งบอกความเป็น Specialist ของเราผ่านรูปแบบอาหาร A La Carte อีก 3 ร้าน ได้แก่ ‘Sentsu’ เป็นเมนูราเมน ‘Maitsu’ อาหารประเภทเสียบไม้ และ ‘Nikutsu’ อาหารจานเดี่ยวที่เน้นความพรีเมี่ยมของเนื้อวัว”
สำหรับผลตอบรับที่เกิดขึ้นนับตั้งแต่เปิดโซนตึกใหม่เมื่อมกราคมที่ผ่านมา พวกเขาพูดเป็นเสียงเดียวกันว่ายอดขายดีขึ้นทุกร้านที่อยู่ใน Power Black Building และยังส่งอานิสงค์ไปยังร้านอาหารเกาหลีที่อยู่ข้างๆ สร้างความคึกคักให้สี่แยกสะพานควายกลายเป็นจุดหมายปลายทางอีกแห่งของกรุงเทพที่นักชิมต้องมาลิ้มลอง
โชว์หน้าร้านใหม่ให้เด่นๆ เพื่อคนผ่านไปมาเห็นได้ง่าย และใช้งานได้ดีสำหรับการออเดอร์อาหารแบบ Delivery รีโนเวทอาคารพาณิชย์อย่างไรให้เริ่มธุรกิจได้เร็ว
“สภาพตึกหัวมุมตอนที่เราเข้ามาดูนี่แย่มาก เพราะเป็นหอพักสตรีเก่า แต่ละชั้นถูกซอยเป็นห้องเล็กๆ ตันๆ รวมแล้ว 17 ห้องต่อชั้น ซึ่งมันยากมาก (เน้นเสียง) ในการรีโนเวท ยากตั้งแต่ตอนทุบแล้วเพราะผนังกั้นห้องเขาเยอะมาก และพื้นเดิมก็ไม่เท่ากันทำให้ต้องสกัดและเกลี่ยพื้นใหม่ แต่ด้วยเราจบวิศวะพอมีความรู้ในสายอาชีพเลยมั่นใจว่าจะจัดการตึกนี้ได้” แอนย้อนภาพวันที่เข้ามาสำรวจพื้นที่
สำหรับขั้นตอนการทำงานปรับปรุงอาคารพาณิชย์ครั้งใหญ่นี้ แคนเล่าให้ฟังว่าเขาเข้ามาวัดพื้นที่แต่ละชั้นด้วยตัวเอง พร้อมพูดคุยกับเพื่อนบ้านเพื่อทราบปัญหาของตึกโดยเฉพาะงานระบบงานท่อ พร้อมกับวาดแปลนขึ้นมาใหม่ จากนั้นจึงเข้าไปคุยกับสำนักงานเขตเพื่อแจ้งการรีโนเวทว่าจะรื้อถอนในจุดใดบ้างและรูปแบบการต่อเติมที่ไม่เป็นอันตรายต่อโครงสร้างเดิม
“เรามีการวางแผนการทำงาน เริ่มจากงานทุบก่อน เพราะมันเป็นงานที่ฝุ่นเยอะ ฉะนั้นเราจะทุบให้เสร็จทั้งหมดแล้วขนเศษอิฐเศษปูนออกไป จากนั้นเราก็มาทำในส่วนของร้าน Oranjii ให้เสร็จและเปิดก่อนเพราะค่าเช่าเดินอยู่ตลอด ยิ่งเราเปิดเร็วเท่าไหร่ เราก็จะมีเงินมาหมุนเพื่อรีโนเวทต่อได้”
พื้นที่ถัดมาของการรีโนเวทคือคาเฟ่บนชั้น 2 และ Rooftop Bar ซึ่งต้องเร่งเปิดให้เร็วเช่นกัน โดยแคนได้แชร์ทริคเล็กๆ ในการเลือกวัสดุสำหรับการก่อสร้างบนชั้นสูงๆ ว่าควรมีน้ำหนักเบาเพื่อง่ายต่อการขนส่งและไม่เพิ่มโหลดของอาคารมากจนเกินไป
งานตกแต่งบนชั้นดาดฟ้าใช้วัสดุน้ำหนักเบาขนส่งได้ง่าย ไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิม ในส่วนของการรีโนเวทตึกแถว 3 ห้องที่เพิ่งเช่าใหม่ยังคงใช้คอนเซ็ปต์เดิมคือเร่งทำในส่วนที่สร้างรายได้ก่อน โดยแคนเปิดเผยว่าการปรับปรุงล่าสุดนี้ไม่ยากเท่าตึกแถวหัวมุมตึกแรก เนื่องจากมีผู้เช่าผลัดเปลี่ยนหน้ามาอยู่เรื่อยๆ งานหลักๆ จึงอยู่ที่การดีไซน์ให้ลูกค้ารับรู้ว่ามีร้านอาหารอยู่บริเวณนี้ที่สามารถรับส่งออเดอร์ได้
“เราใช้สเปชชั้นล่างเพื่อโชว์หน้าร้านเป็นหลัก ถัดเข้ามาด้านในเป็นส่วนนั่งทานของ Oranjii ที่เป็นส่วนตัวมากขึ้น พอขึ้นมาชั้น 2-3 จะเป็นโซนนั่งทานเหมือนกันแต่ Take View สวยๆ ได้มากกว่า ซึ่งผู้เช่าเดิมเขามักเอาพื้นที่ตรงนี้ทำเป็นครัว แต่พอเรามาเห็นแล้วเสียดายวิวมาก เลยย้ายครัวไปอยู่ชั้นบนสุดและใช้ลิฟท์ในการขนส่งอาหารแทน”
บรรยายสบายๆ บนชั้น 2 ของตึกแถวที่เพิ่งเช่าเพิ่มเติม เรื่องที่ควรรู้เมื่อคิดจะซื้อหรือเช่าอาคารพาณิชย์ทำธุรกิจ
พัฒนาการของร้าน Oranjii จากวันแรกที่เช่าตึกแถวเพื่อลองเปิดร้านหาอะไรทำหลังเลิกงาน วันนี้เติบโตจนเป็นเบอร์ต้นๆ ของร้านบุฟเฟต์ปิ้งย่างในกรุงเทพ พวกเขาเรียนรู้อย่างหนึ่งว่าการทำร้านอาหารในทำเลที่มีศักยภาพอยู่แล้ว บางครั้งการลงทุนซื้อตึกแถวสักห้องอาจไม่คุ้มเท่าการเช่าอาคารพาณิชย์หลายคูหา
“การซื้อตึกแถวเป็นการลงทุนที่สูงมาก เพราะตึกนั้นที่เราซื้อ 12 ล้าน ได้แค่ห้องเดียว ถามว่าทำเลดีไหม จริงๆ ถ้าซอยนั้นทะลุไปพระราม 6 ไม่ได้ก็ยากที่จะมีคนรู้จักเรา และยิ่งตอนนั้นเราเปิดช่วงเย็นอย่างเดียว โอกาสเห็นร้านแทบไม่มีเลย เมื่อเทียบกับมูลค่า 12 ล้านไม่รวมก่อสร้าง มันเลยมากกว่าที่เรามาเช่าตึกแถวตรงสี่แยกสะพานควายนี้ ที่นี่เราได้ตึก 3 คูหาพื้นที่มากกว่า จำนวนโต๊ะก็เพิ่มขึ้น ดังนั้นการคืนทุนมันเลยเร็วกว่า เทียบดอกเบี้ยธนาคารจากที่เราซื้อ กับที่นี่ก็คือค่าเช่า” แอนแชร์ประสบการณ์
เปิดร้านเพราะอยากหาอะไรทำหลังเลิกงาน แต่วันนี้พวกเราได้เรียนรู้การทำธุรกิจและรับมือกับความท้าทายใหม่ๆ “บางคนเช่าแต่ใช้พื้นที่แค่ชั้นล่างอย่างเดียว แบบนี้แอนว่าไม่คุ้ม เราควรคิดตั้งแต่แรกว่าในตึกนี้เราทำอะไรได้บ้าง และอย่าลืมดูตลาดว่าคนเขาต้องการอะไร ทำได้ไหม และเรื่องที่สำคัญที่สุดคือเจ้าของตึก เพราะสัญญาส่วนใหญ่ต่อกันทุก 3 ปี เราจะไม่รู้เลยว่าหลังจากนี้เจ้าของจะทำอย่างไร จะให้เช่าต่อหรือเขาจะขายที่ไปทำคอนโด อันนี้เป็นเรื่องที่เราต้องเปิดใจคุย เพราะเราลงทุนแล้วอยู่ๆ ถ้าเจ้าของตึกไม่ให้ต่อสัญญาขึ้นมาก็แย่เลย”
นอกจากนี้แอนยังแนะนำให้ผู้เช่าศึกษารายละเอียดในสัญญาอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นเกณฑ์ในการขึ้นค่าเช่า ภาระการจ่ายภาษีโรงเรือน รวมไปถึงค่าชดเชยกรณีที่ผู้เช่าลงทุนไปแล้วแต่ไม่สามารถใช้งานอาคารพาณิชย์ต่อได้
พัฒนาการของตึก Power Black Building เริ่มต้นจากตึกแถวห้องตัวมุมก่อนขยายเพิ่มเป็น 6 คูหาเต็มๆ สรุปการใช้อาคารพาณิชย์ให้คุ้มทุกตารางนิ้ว
การใช้อาคารพาณิชย์เพื่อทำธุรกิจตามสไตล์ Power Black Building มีหลักการสำคัญอยู่ที่ว่าเราชอบอะไร และอยากทำอะไร จากนั้นนำความชอบเหล่านั้นมาแปลงเป็นธุรกิจผ่านการวางแปลนโดยมองให้ออกว่าพื้นที่เหล่านั้นใช้ทำอะไรได้บ้าง
จากนั้นในขั้นตอนการรีโนเวท เราควรลำดับความสำคัญของงาน วางแผน และควบคุมการทำงานของช่างรับเหมาอย่างใกล้ชิดเพื่อให้งานแล้วเสร็จตามกำหนดเวลา เพราะยิ่งรีโนเวทเสร็จเร็วเท่าไร การรันธุรกิจให้สร้างรายได้ก็เร็วเท่านั้น
สำหรับใครที่อยากเห็นตัวอย่างการใช้พื้นที่ในอาคารพาณิชย์อย่างคุ้มค่า สามารถลองไปสังเกตและใช้บริการร้านอาหารสไตล์ญี่ปุ่นที่อยู่ในตึกแถว “Power Black Building” กันได้ เรารับรองว่าต้องไปได้ไอเดียดีๆ และอิ่มท้องกลับมาอย่างแน่นอน
