BoQ คืออะไร? ทำไมคนที่อยากสร้างบ้านถึงควรรู้?

Feb 19, 2021 | บทความอสังหาฯ

หากเปรียบ ‘บ้าน’ เป็นวิมารของผู้อยู่อาศัย ทุกคนก็คงอยากจะให้บ้านที่ตนสร้างเป็น ‘วิมาร’ ที่สมบูรณ์แบบที่สุด การจะสร้างบ้านที่สมบูรณ์แบบสักหลัง นอกจากโครงสร้างและการออกแบบจะต้องตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยแล้ว วัสดุ อุปกรณ์ และแรงงานที่ใช้ในการสร้างบ้านก็ถือเป็นจิ๊กซอว์ส่วนสำคัญที่จะต้องนำมาประกอบกันให้เข้าที่เข้าทาง เพื่อให้ภาพ ‘บ้านในฝัน’ ออกมาตรงตามความต้องการ 

แต่การจะเริ่มต้นสร้างบ้านสักหลังนั้น ปัญหาหลัก ๆ ที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่มักจะพบเจอคงหนีไม่พ้นค่าใช้จ่ายที่มักจะบานปลายเกินกว่าที่ผู้รับเหมาคาดการณ์ไว้ หรือบางรายได้วัสดุตกแต่งบ้านที่ไม่ได้คุณภาพสมราคาตกแต่งที่จ่ายไป นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมทุกคนที่กำลังวางแผนสร้างบ้านต้องรู้จัก ‘BoQ’ ก่อนจะลงเสาเข็มบ้านเสียอีก  

แล้ว BoQ คืออะไร? มีความสำคัญต่อคนที่อยากสร้างบ้านขนาดไหน? Kaidee Property มีคำตอบมาให้คุณ 

รู้จัก BoQ ตัวแปรสำคัญในการสร้างบ้าน 

BoQ (Bill of Quantities) คือบัญชีแสดงรายการวัสดุและค่าแรงก่อสร้างที่จัดทำขึ้นตามแบบแปลนของบ้านที่กำลังจะสร้าง  พูดง่าย ๆ คือเจ้า BoQ จะมีหน้าตาเป็นตาราง Excel ที่รวบรวมรายละเอียดที่จำเป็นของวัสดุก่อสร้างและตกแต่งที่จะใช้ในการสร้างบ้าน ทั้งประเภท จำนวน และราคา รวมถึงค่าแรงในการก่อสร้าง หรือประกอบวัสดุนั้น ๆ อย่างละเอียดเทียบกับ ‘ราคากลาง’ ของวัสดุก่อสร้างจากรมบัญชีกลาง หรือ Supplier เจ้าใหญ่ ๆ ในประเทศ โดยวงการอสังหาฯ จะเรียกการจัดทำ BoQ กันสั้น ๆ ว่า ‘การถอดแบบ BoQ’ นั่นเอง

เพื่อให้เห็นภาพราคาของการก่อสร้างบ้านที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ภายใน BoQ จะมีการแบ่งเป็นหมวดหมู่ ต่าง ๆ ตามระบบการก่อสร้างและการออกแบบพื้นฐาน โดยจะมีหมวดหมู่หลัก ๆ เช่น

• หมวดการเตรียมงาน สำหรับขั้นตอนก่อนเริ่มสร้าง เช่นการปรับหน้าดิน หรือการรื้ออาคารหลังเก่า
• หมวดโครงสร้าง สำหรับรายละเอียดวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง ‘โครงสร้าง’ ของบ้าน เช่นคอนกรีตสำหรับขึ้นโครงบ้าน ไม้แบบก่อสร้าง คอนกรีตหยาบสำหรับงานพื้น เป็นต้น
• หมวดงานระบบ สำหรับวัสดุและค่าแรงที่ใช้ในการวางระบบพื้นฐานของบ้าน เช่นระบบไฟฟ้า ท่อประปา ระบบสุขาภิบาลที่จำเป็นสำหรับบ้าน
• หมวดงานสถาปัตยกรรมตกแต่ง สำหรับงานตกแต่งภายนอกและภายในบ้าน เช่นการลงหลังคา ประตู หน้าต่าง รวมถึงงานทาสี เก็บรายละเอียดต่าง ๆ 

ข้อดีของการแบ่งหมวดหมู่ที่ชัดเจนเมื่อถอดแบบ BoQ คือเจ้าของบ้านจะได้เห็นว่าการที่ตนจะสร้างบ้านขึ้นมา  1 หลังนั้น เขาจะต้องเสียค่าใช้จ่ายให้กับวัสดุ และค่าจ้างแรงงานในแต่ละส่วนเท่าไหร่ และจะได้เห็นราคารวม ๆ ทั้งหมดในการสร้างบ้านทั้งหลังอีกด้วย ในขณะเดียวกัน เจ้าของบ้านก็จะได้รู้ว่าวัสดุที่จะใช้ในการสร้างและประกอบบ้านขึ้นมามีลักษณะ และคุณภาพแบบใด ถือได้ว่าเจ้า BoQ ช่วยรวบรวมรายละเอียดของตัวบ้านเกือบทั้งหมด ก่อนที่บ้านจะสร้างขึ้นมาจริง ๆ เสียอีก

BoQ มีไว้ สำคัญไฉน?

อย่างที่ได้บอกไปตอนต้นว่าการถอดแบบ BoQ จะทำให้เจ้าของบ้านทราบราคาการก่อสร้างทั้งในแบบที่เป็นค่าใช้จ่ายโดยรวม และลงรายละเอียดในแต่ละหมวด ซึ่งการประมาณราคาจากการถอดแบบ BoQ จะทำให้เจ้าของบ้านมีเครื่องมือในการ ‘ค้นหา’ ผู้รับเหมาก่อสร้างที่เหมาะกับโครงการ และช่วย ‘ต่อรอง’ ราคาให้ออกมาอย่างสมเหตุสมผลมากที่สุด นอกจากนี้ การถอดแบบ BoQ ยังเป็นตัวช่วยในการขอสินเชื่อสร้างบ้านได้อีกด้วย

1. ถอดแบบ BoQ เพื่อเฟ้นหาผู้รับเหมาในดวงใจ

ในการค้นหาผู้รับเหมาก่อสร้างนั้น เจ้าของบ้านสามารถใช้ราคาประเมินจาก BoQ เป็นราคากลางในการเปรียบเทียบ proposal ของผู้รับเหมาแต่ละเจ้า โดยส่วนมากแล้ว เจ้าของบ้านจะเลือกผู้รับเหมาที่เสนอราคาใกล้เคียงกับราคาประเมินจาก BoQ มากที่สุด เพราะถ้าหากราคาที่เสนอมาต่ำกว่าราคาประเมินเกินไป ถึงแม้จะน่าสนใจ แต่ก็มีโอกาสสูงกว่าปกติที่ผู้รับเหมาจะทิ้งงานกลางคันได้ด้วยปัญหาเรื่องการเงิน และแน่นอนว่าคงไม่มีใครอยากได้ผู้รับเหมาที่เสนอราคามาสูงเกินงบหรอก จริงไหม

นอกจากจะช่วยในการกำหนดราคาผู้รับเหมาแล้ว BoQ ยังสามารถทำหน้าที่เป็นสัญญาช่วยการันตีประเภทและคุณภาพของสินค้าที่ทางผู้รับเหมาจะนำเข้ามาใช้ในการก่อสร้างและตกแต่งบ้าน เพราะถ้าเจ้าของบ้านทำสัญญาก่อสร้างที่ยึดตาม BoQ อย่างชัดเจน ผู้รับเหมาจะต้องใช้วัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพและราคาที่ใกล้เคียง หรือตามที่กำหนดไว้ใน BoQ เท่านั้น หากจะมีการเปลี่ยนแปลงวัสดุ หรือราคา ทางผู้รับเหมาจะต้องได้รับการอนุญาติจากเจ้าของบ้านก่อนซื้อวัสดุ 

ดังนั้น เพื่อให้ทั้งเจ้าของบ้าน และผู้รับเหมาร่วมงานกันอย่างสะดวกใจ ไม่มีใครเอาเปรียบใครจนเกินไป ส่วนใหญ่แล้วเจ้าของบ้านจะมีการมอบแบบ BoQ ให้ผู้รับเหมาไปเติมแต่งวัสดุและอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้าง และประเมินราคาตามรูปแบบการทำงานของทีมผู้รับเหมาเองก่อน เพื่อที่จะนำมาเปรียบเทียบกับ BoQ ที่เจ้าของบ้านได้จัดทำไว้ หากเปรียบเทียบแล้ววัสดุกับราคามีความเหมาะสม ก็จะช่วยให้การก่อสร้างเป็นไปอย่างราบรื่นยิ่งขึ้น 

2. ถอดแบบ BoQ เพื่อกู้เงินสร้างบ้านในฝัน

แน่นอนว่าเจ้าของบ้านจะต้องใช้เงินจำนวนไม่น้อยในการก่อสร้างบ้านหลังหนึ่งขึ้นมา การขอสินเชื่อเพื่อการสร้างบ้านกับธนาคารจึงเป็นทางเลือกที่เป็นที่นิยมในหมู่คนสร้างบ้านที่ไม่ได้มีทุนทรัพย์ตั้งต้นมากพอ 

เพื่อที่จะให้การขอสินเชื่อเป็นไปอย่างราบรื่น เจ้าของบ้านสามารถยื่น BoQ แสดงรายละเอียดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ประกอบกับเอกสารอื่น ๆ ให้กับธนาคารได้ เพื่อเป็นตัวช่วยในการพิจารณาว่าสินเชื่อที่เจ้าของบ้านขอกู้สัมพันธ์กับ BoQ ที่ถอดตามแบบแปลนบ้านโดยตรงหรือไม่ ทางที่ดีแนะนำให้เป็น BoQ ที่ถอดโดยสถาปนิก หรือผู้รับเหมาโดยตรง เพื่อให้การขอสินเชื่อของคุณมีความน่าเชื่อถือยิ่งขึ้น

กำลังจะเริ่มสร้างบ้านแล้ว อยากถอดแบบ BoQ ต้องทำไง?

วางใจได้เลย เพราะการถอดแบบ BoQ สำหรับการสร้างบ้านในความจริงแล้วไม่ยุ่งยากอย่างที่คิด ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของบ้านมีแบบแปลน ‘บ้านในฝัน’ ที่ต้องการจะสร้างหรือยัง 

1. มี ‘แปลนบ้าน’ ในใจอยู่แล้ว

ในกรณีที่เจ้าของบ้านมีแปลนบ้านในใจอยู่แล้ว เจ้าของบ้านสามารถที่จะส่งแปลนบ้านให้บริษัทผู้รับจ้างถอดแบบ BoQ อาจเป็นบริษัทออกแบบโดยตรงหรือบริษัทขายวัสดุก่อสร้าง หรือแม้กระทั่งผู้รับเหมาก่อสร้าง ให้ทำการถอดแบบ BoQ เพื่อพิจารณารายละเอียดการก่อสร้างได้ หากเจ้าของบ้านใช้บริการบริษัทรับจ้างถอดแบบ BoQ โดยตรง โดยปกติแล้ว ราคาค่าถอดแบบจะคิดตามตารางเมตรของพื้นที่บ้านทั้งหมด หากบ้านมีขนาดไม่เกิน 150 ตร.ม. จะมีค่าบริการถอดแบบอยู่ที่ 4,000 – 6,000 บาท และจะคิดราคาเพิ่มตามตารางเมตร ในกรณีที่มีขนาดใหญ่กว่า 150 ตร.ม. ทั้งนี้ราคาจะขึ้นอยู่กับรูปแบบบ้าน และบริษัทที่ทำการถอดเองด้วย ทางที่ดี เจ้าของบ้านควรคุยกับผู้ถอดแบบให้รู้เรื่องก่อน จะเป็นการเซฟงบได้ดีที่สุด 

หากเจ้าของบ้านให้ผู้รับเหมาทำการคำนวณ BoQ มาให้จากแปลนบ้านโดยตรง โดยส่วนมากแล้วจะไม่มีค่าใช้จ่ายเพราะผู้รับเหมาจะรวม BoQ มากับ proposal ราคาการก่อสร้างแล้ว  เจ้าของบ้านอาจจะต้องทำการตรวจสอบประเภทและราคาของวัสดุให้ดีหลังจากที่ได้ BoQ มาว่าสมเหตุสมผล และอยู่ในงบที่ประมาณไว้ตั้งแต่ทำแบบบ้านหรือเปล่า 

2. อยากมีบ้าน แต่ยังไม่มีแปลน

สำหรับเจ้าของบ้านที่เริ่มจากศูนย์ และยังไม่มีแปลนบ้านในใจ แน่นอนว่าจะยังไม่สามารถถอดแบบ BoQ ออกมาได้ เจ้าของบ้านจึงจะต้องเฟ้นหาแบบบ้านในฝันของตัวเองเสียก่อน เพื่อให้ง่ายต่อการคำนวณงบประมาณการสร้างบ้าน เจ้าของบ้านสามารถเลือกเช้าบริการสถาปนิกให้ช่วยออกแบบแปลนบ้าน พร้อมระบุความต้องการและงบประมาณของบ้านให้ชัดเจน เพื่อให้ผู้ออกแบบสร้างแบบแปลนออกมาสอดคล้องกับงบประมาณที่ต้องการ แต่แน่นอนว่าเจ้าของบ้านจะต้องเสียค่าออกแบบ BoQ แยกออกมาอีก

ดังนั้น เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะหาแบบแปลนบ้านสำเร็จรูปในการสร้างบ้าน เพราะส่วนใหญ่จะมาพร้อมกับบัญชี BoQ ด้วย และมีราคาที่ไม่สูงมาก เผลอ ๆ อาจจะเท่ากับค่าจ้างถอดแบบ BoQ ด้วยซ้ำ เรียกได้ว่ายิงปืนนัดเดียว ได้นกถึงสองตัว เพียงแต่ว่าเจ้าของบ้านจะไม่ได้เป็นคนออกแบบบ้านในฝันของตัวเองเท่านั้น

สรุปท้ายบทความ

จะเห็นได้ว่าจริง ๆ แล้ว ไม่ใช่แค่ ‘เสาปูน’ ที่สามารถสร้างรากฐานของบ้านให้มั่นคงได้ การถอดแบบ BoQ ยังถือเป็นการวางรากฐานที่สำคัญของบ้าน ด้วยการประมาณค่าใช้จ่ายที่เจ้าของบ้านจะต้องเสียในแต่ละส่วนของการก่อสร้าง ให้เหมาะสมกับงบประมาณที่มี และช่วยคุมไม่ให้งบประมาณการก่อสร้างบานปลาย จากการเลือกผู้รับเหมา และการสั่งซื้อวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ในการก่อสร้าง นอกจากนี้ BoQ ยังสามารถเป็นเอกสารที่ช่วยสร้างเครดิตให้เจ้าของบ้านในการขอสินเชื่อเพื่อสร้างบ้านได้อีกด้วย 

Eco-Friendly Construction สถาปัตยกรรมเพื่อสิ่งแวดล้อม

Feb 19, 2021 | บทความอสังหาฯ

“ปริมาณมวลรวมสรรพสิ่งที่มนุษย์สร้างขึ้น จะแซงหน้า “ชีวมวล” ของสิ่งมีชีวิตทั้งโลกในสิ้นปีนี้” 

พาดหัวข่าวใหญ่จาก BBC เมื่อปลายเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ทำเอาคนรักสิ่งแวดล้อมหนักอึ้งในใจ ด้วยสัดส่วนของ “ธรรมชาติ” ถดถอย และนั่นหมายถึงโลกกำลังเข้าสู่จุดไม่สมดุล ที่พร้อมส่งผลกระทบต่อการใช้ชีวิตของผู้คนไม่เร็วก็ช้าอย่างแน่นอน เนื่องจากมนุษย์เองเป็นองค์ประกอบหนึ่งของธรรมชาติที่มีความสัมพันธ์แน่นแฟ้นมาเนิ่นนาน

เช่นเดียวกับความสัมพันธ์ระหว่างสิ่งแวดล้อมกับสิ่งสร้างสรรค์ทางสถาปัตยกรรมที่ไม่อาจตัดขาดจากกันได้อย่างสิ้นเชิง เพราะทันทีที่มนุษย์สร้างถนนหนทางคืนคานพื้นที่ธรรมชาติ หรือเพียงถมดินปรับพื้นเพื่อสร้างบ้านเรือนก็ทำให้สิ่งแวดล้อมและวงจรของสิ่งมีชีวิตที่อยู่บริเวณนั้นเปลี่ยนแปลงไปเรียบร้อยแล้ว ดังนั้นการออกแบบสิ่งก่อสร้างจึงต้องคำนึงถึงสิ่งแวดล้อมเป็นพื้นฐาน

หัวใจของสิ่งก่อสร้างเพื่อสิ่งแวดล้อม

นิยามของสถาปัตยกรรมเพื่อสิ่งแวดล้อมในกรอบกว้างๆ คือการสร้างโครงสร้างที่เป็นประโยชน์หรือไม่เป็นอันตรายต่อสิ่งแวดล้อม โดยใช้ทรัพยากรที่มีอย่างเต็มประสิทธิภาพ ตั้งแต่ขั้นตอนก่อสร้าง การบำรุงรักษา จนถึงการรื้อถอนเมื่อสิ่งก่อสร้างเหล่านั้นหมดอายุขัย 

อย่างไรก็ตาม ในทางปฎิบัติเราไม่สามารถออกแบบและก่อสร้างอาคารบ้านเรือนให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมได้แบบร้อยเปอร์เซ็นต์ แต่ความพยายามลดผลกระทบทางสิ่งแวดล้อมให้เหลือน้อยที่สุดก็ถือว่าเป็นคุณลักษณะของสถาปัตยกรรมที่ดีได้เช่นกัน ซึ่งในหลักสูตร ‘เทคนิคการออกแบบและก่อสร้างอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม’ จากโครงการ Thai MOOC ได้กล่าวถึงคุณสมบัติของสถาปัตยกรรมที่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยใน 3 ประเด็น ดังนี้ 

1. ประเด็นทางกายภาพ

คือการทำอย่างไรให้สิ่งก่อสร้างนั้นส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมโดยรอบให้น้อยที่สุด โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงสภาพที่ดินอย่างสิ้นเชิง หรือเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบคนละขั้วนั้นไม่สมควรทำอย่างยิ่ง ยกตัวอย่างการเอาที่ดินทางการเกษตรมาเป็นที่ดินสำหรับก่อสร้างอาคาร จุดนี้จะทำให้สูญเสียความอุดมสมบูรณ์ของพื้นดิน พร้อมกับสูญเสียศักยภาพในการผลิตอาหาร และเมื่ออาคารที่สร้างบนที่นาที่สวนเหล่านั้นหมดอายุใช้งานก็ยังยากที่จะฟื้นคืนความหลากหลายทางชีวภาพของทั้งพืชและสัตว์ที่เคยอาศัยในสิ่งแวดล้อมนั้นอีกด้วย ดังนั้นทางปฏิบัติที่ดีที่สุดของการสร้างอาคารใหม่ๆ คือควรเลือกปลูกสร้างบนพื้นที่ที่เคยถูกก่อสร้างมาแล้ว หรือมีความอุดมสมบูรณ์น้อย เพื่อจํากัดการรุกรานของพื้นที่ตามธรรมชาติที่สมบูรณ์อยู่นั่นเอง

2. ประเด็นด้านการบริโภคทรัพยากร

สถาปัตยกรรมที่ดีควรใช้ทรัพยากรน้อยตลอดอายุขัย ประเด็นนี้เห็นได้ชัดในงานสถาปัตยกรรมเพื่อสิ่งแวดล้อมปัจจุบันหรือในบรรดาอาคารสีเขียว (Green Architcture) ครอบคลุมตั้งแต่การคัดเลือกวัสดุก่อสร้างที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมตั้งแต่ต้นจนถึงรื้อทิ้ง ซึ่งสามารถมองการใช้งานได้หลายมุมมอง ตั้งแต่การเลือกใช้วัสดุจากธรรมชาติหรือวัสดุสังเคราะห์ที่ย่อยสลายได้เองตามธรรมชาติ  การใช้ประโยชน์จากทรัพยากรท้องถิ่นเพื่อลดความสิ้นเปลืองด้านขนส่ง การใช้วัสดุที่มาจากการรีไซเคิลหรือสามารถนำไปรีไซเคิลต่อเมื่อหมดอายุใช้งาน ตลอดจนการเลือกใช้วัสดุที่มีความทนทานมากกว่า เช่น ใช้หลอดไฟ LED ที่มีอายุการใช้งานยาวนานและกินไฟน้อยกว่าแทนหลอดไฟแบบหลอดทั่วไป

นอกจากนี้ยังมีการดึงธรรมชาติเข้ามาเป็นองค์ประกอบของงานดีไซน์ ที่ไม่เพียงสร้างสุขภาวะ (Well-being) ให้ผู้ใช้อาคาร แต่ยังช่วยประหยัดการใช้พลังงานซึ่งเป็นทางหนึ่งของการประหยัดทรัพยากรด้วย อาทิ ดีไซน์ช่องหน้าต่างขนาดใหญ่เปิดรับแสงได้ทั้งวัน ส่งผลให้เราใช้หลอดไฟประดิษฐ์น้อยลง การออกแบบช่องระบายอากาศเข้า-ออกภายในบ้านเพื่อให้ได้รับอากาศบริสุทธิ์และลดการใช้เครื่องปรับอากาศ ดีไซน์เปลือกอาคาร (Facade) ให้เป็นฉนวนกันความร้อนอีกชั้นหนึ่ง การปลูกต้นไม้รอบอาคารเพื่อลดความร้อนสะสม รวมไปถึงการใช้แหล่งพลังงานสะอาดอย่างโซล่าเซลล์ หรือ Rain Harvesting ที่เป็นการกักเก็บน้ำฝนแล้วนำมาหมุนเวียนใช้อีกครั้ง 

3. ประเด็นการปลดปล่อยของเสีย

เมื่อไรก็ตามที่เราเข้าใช้อาคารสถานที่ย่อมมีของเสียเกิดขึ้นเสมอ ไม่ว่าจะน้ำทิ้งจากการชำระล้าง หรือขยะจากการอุปโภคบริโภค เหล่านี้เป็นอีกประเด็นที่การสร้างสรรค์สถาปัตยกรรมเพื่อสิ่งแวดล้อมต้องพิจารณาเพื่อหาวิธีการหรือออกแบบระบบบำบัดที่มีคุณภาพ เพื่อให้ของเสียหรือสิ่งปฏิกูลถูกปลดปล่อยออกจากอาคารโดยไม่สร้างมลพิษ หรือเป็นต้นเหตุของมลภาวะทางสิ่งแวดล้อมและระบบนิเวศโดยรอบ ยกตัวอย่างวิธีการแก้ปัญหาที่นิยมกัน ได้แก่ การติดตั้งระบบบำบัดน้ำเสียก่อนทิ้งลงลำคลองสาธารณะหรือนำกลับมาใช้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ลดการใช้พลาสติกแบบใช้แล้วทิ้ง และจัดการกับเศษอาหารด้วยการหมักเป็นปุ๋ยแทนการทิ้งเป็นขยะทั่วไป เป็นต้น 

ชวนชมสถาปัตยกรรมเพื่อสิ่งแวดล้อมสุดเจ๋ง

การออกแบบสิ่งก่อสร้างให้อยู่ร่วมกับสิ่งแวดล้อมด้วยความเกื้อกูลกัน เป็นความพยายามของสถาปนิกที่ต่างพัฒนางานดีไซน์ให้ตอบโจทย์ ในบทความนี้เราเลยคัดมาให้ชมกันเบาๆ กับ 3 โปรเจ็คสวยๆ ที่สะท้อนความเป็น Eco-Friendly Construction ได้อย่างงดงาม

Svart Hotel

เริ่มกันที่โปรเจ็คแรกกับ “Svart Hotel” โรงแรมกลางหุบเขาโอบล้อมด้วยธารน้ำแข็งและทะเลสาบ โดดเด่นด้วยอาคารรูปทรงวงแหวนที่ออกแบบให้เหมาะกับการพักผ่อนอย่างแท้จริงพร้อมวิว 360 องศา และที่พิเศษไปกว่านั้นคือการพรีเซ็นต์ตัวในฐานะโรงแรมแห่งแรกของโลกที่ใช้พลังงานสีเขียวจากธรรมชาติเกือบ 100% โดยอาศัยความร้อนใต้พิภพและพลังงานแสงอาทิตย์ในการผลิตพลังงานต่างๆ เพื่อใช้ในโรงแรม และช่วยประหยัดพลังงานได้มากกว่าโรงแรมทั่วไปถึง 85% นอกจากนี้ในกระบวนการก่อสร้างยังใช้วัสดุจากท้องถิ่นที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติ เช่น หิน และไม้ ที่ทนทานต่อสภาพอากาศ รวมทั้งวัสดุที่มีความยั่งยืนอื่นๆ 

ASI Reisen Headquarters

สำนักงานใหญ่ของบริษัทท่องเที่ยวและแทร็กกิ้งในประเทศออสเตรียถูกออกแบบด้วยแนวคิด Long-term Low Environmental Footprint หรือการลดกระทบต่อระบบนิเวศน์ในระยะยาว มีจุดเด่นอยู่ที่การนำ “ไม้” ที่ได้ชื่อว่าเป็นวัสดุที่มีความยั่งยืนมาเป็นวัสดุหลักทั้งก่อสร้างโครงสร้างและงานตกแต่งภายใน ส่งผลให้เกิดความเชื่อมโยงของธรรมชาติถึงผู้ใช้อาคารแบบทุกย่างก้าวในออฟฟิศ มีการออกแบบเปลือกอาคาร (Facade) ด้วยโครงเหล็กและตาข่ายเพื่อรองรับการเติบโตของไม้เลื้อยกว่า 118 สายพันธ์ุ ซึ่งจะทำหน้าที่เป็นดั่งผ้าม่านผืนใหญ่คอยปกป้องสภาพอากาศภายในอาคารให้อยู่สบายไม่ว่าจะฤดูกาลไหน ทั้งยังมีการออกแบบหลังคาให้สามารถรับน้ำฝนและกักเก็บลงถังใต้ดินเพื่อหมุนเวียนใช้รดน้ำต้นไม้และสนามหญ้าที่อยู่ในอาณาเขตของออฟฟิศแห่งนี้อีกด้วย

Cube Berlin

เพิ่งเปิดตัวไปเมื่อปีที่แล้วสำหรับ Cube Berlin สถาปัตยกรรมที่เป็นทั้งปฏิมากรรม แลนด์มาร์คแห่งใหม่ และ Smart Office ที่ล้ำสมัยที่สุดในใจกลางกรุงเบอร์ลิน ความน่าสนใจของอาคารลูกบาศก์นี้น่าจะอยู่ที่วัสดุในการทำ Facade ซึ่งเป็นกระจกสะท้อนที่ทำให้เกิด Dynamic View ในทุกช่วงเวลา และยังเป็นตัวกลางช่วยให้กักแสงอาทิตย์ภายนอกไม่ให้รบกวนอุณหภูมิภายในอาคาร ยิ่งไปกว่านั้นตัวอาคารยังติดตั้งแอปพลิเคชันเพื่อศึกษาและจดจำพฤติกรรมของผู้ใช้อาคาร ก่อนวิเคราะห์ออกมาเป็นฟีเจอร์ควบคุมที่เหมาะกับแต่ละสถานการณ์ จนสามารถเป็นอาคารที่ใช้พลังงานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากกว่าอาคารสีเขียวทั่วไปถึง 25%

สรุปท้ายบทความ

ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา การก่อสร้างตึกรามบ้านช่องเป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่ใช้ทรัพยากรธรรมชาติมากเป็นอันดับต้นๆ การกลับมาตั้งหลักเพื่อสร้างสรรค์สถาปัตยกรรมที่กลมกลืนกับสิ่งแวดล้อมอีกครั้งในวันที่ธรรมชาติกำลังถูกทำลายจนถึงจุดไม่สมดุล จึงเป็นบทบาทสำคัญของเหล่าวิชาชีพงานก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นสถาปนิก วิศวกร มัณฑนากร หรือแม้แต่ผู้รับเหมา ที่จะช่วยกันผลิตอาคารที่มีคุณภาพและเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมอย่างจริงจัง 

ในขณะที่ผู้ใช้อาคารเองก็ต้องมีส่วนร่วมในฐานะผู้ผลักดันเรียกร้องเพื่อให้เทรนด์ Eco-Friendly Construction ไม่ใช่แค่ภาพฝันอีกต่อไป แต่คือแนวทางปฏิบัติพื้นฐานที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องใส่ใจ ซึ่งปัจจุบันเทรนด์อาคารเพื่อสิ่งแวดล้อมในประเทศไทยเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทั้งในรูปแบบอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม และโครงการบ้านจัดสรร ซึ่งคุณสามารถค้นหาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมเพิ่มเติมได้ที่ Kaidee Property

มือใหม่ควรรู้ ก่อนคิดลงทุนอสังหาฯ ให้รอดและรุ่ง !

Feb 19, 2021 | บทความอสังหาฯ

ถ้าพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ หลายคนอาจมองว่าเป็นเรื่องไกลตัว แต่ความจริงแล้วการลงทุน
อสังหาฯ นับว่ามีความน่าสนใจเป็นอย่างมาก แต่คิดจะลงทุนทั้งที .. ความเข้าใจของการลงทุนแต่ละประเภทก็เป็นอีกส่วนที่ต้องให้ความสำคัญ เพื่อผลดีอาจตามมาในภายภาคหน้า ไม่มานั่งเสียใจภายหลัง
แล้วมือใหม่อย่างเราควรรู้อะไรบ้างก่อนลงสนามจริง วันนี้เราหาคำตอบมาให้แล้ว

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

อสังหาริมทรัพย์คือ (Real Estate) หรือสิ่งที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ต้องอยู่ติดกับที่ (Immovable)
เช่น คอนโดมิเนียม อาคารบ้านเรือน สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ไปจนถึงที่ดิน และทรัพยากรตามธรรมชาติที่อยู่กับที่ดินนั้น ไม่ว่าจะเป็นดิน แม่น้ำ ฯลฯ

ซึ่งจะตรงกันข้ามกับสังหาริมทรัพย์ ที่หมายถึง สิ่งที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ (Movable) เช่น อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รถยนต์ เป็นต้น และถ้ามีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน อาคาร บ้านเรือน ในทางกฎหมายแล้วต้องทำสัญญาให้เป็นลายลักษณ์อักษร เช่น โฉนด หรือทะเบียนที่ดินเป็นเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้น ๆ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพย์สินทีมีมูลค่าสูง จึงต้องมีกฎหมายควบคุมเพื่อป้องกันปัญหาต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์

ในทางกฎหมายมีการแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่

1. ที่ดิน เช่น พื้นที่ราบ ภูเขา พื้นที่ชายฝั่งทะเล เป็นต้น
2. ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น หิน ดิน ทราย
3. ทรัพย์สิทธิ เช่น กรรมสิทธิ์ในที่ดิน สิทธิครอบครองที่ดิน สิทธิจำนองที่ดิน เป็นต้น
4. ทรัพย์ติดที่ดินทั้ง 2 แบบ คือแบบที่ติดกับที่ดินโดยธรรมชาติ เช่นต้นไม้ที่ตั้งอยู่บนพื้นที่นั้นมาอย่างยาวนาน และแบบทรัพย์ที่ติดกับที่ดินโดยมีผู้นำมาติด ยกตัวอย่างเช่น สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่เราเห็นกันโดยทั่วไป ตั้งแต่บ้าน คอนโด ตึกออฟฟิศ รวมไปถึงอาคารต่าง ๆ

นอกจากการแบ่งประเภทตามกฎหมาย อสังหาฯยังมีการจัดกลุ่มตามลักษณะการประกอบธุรกิจหรือการใช้ประโยชน์ ซึ่งจะแบ่งได้เป็น 5 ประเภท ดังต่อไปนี้

1. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เช่น บ้าน คอนโด ทาวน์โฮม หอพัก อพาร์ตเมนต์
2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ โรงแรม ตลาด ออฟฟิศ
3. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม เช่น โรงงาน นิคมอุตสาหกรรม สวนอุตสาหกรรม ห้องเย็น คลังสินค้า
4. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เช่น โรงแรม โฮสเทล รีสอร์ต บ้านพักตากอากาศ
5. อสังหาริมทรัพย์เพี่อการเกษตร เช่น ไร่ นา สวน หรือพื้นที่ประโยชน์ที่ดินเพื่อการทำเกษตรกรรม

ปัจจัยหลักในการลงทุนอสังหาฯ

1. ตัวอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ
2. ราคา
3. ทำเล
4. ปริมาณอสังหาฯ
5. ความต้องการซื้ออสังหาฯ
6. อัตราดอกเบี้ย
7. มาตรการของภาครัฐ
   

ทำความรู้จักการลงทุนอสังหาฯ ประเภทต่าง ๆ

ลงทุนแบบเก็งกำไร

นักลงทุนมือใหม่มักลงทุนในรูปแบบดังกล่าว ด้วยเหตุผลง่าย ๆ คือ ใช้เงินลงทุนไม่เยอะ ได้ผลตอบแทนเร็ว อธิบายง่าย ๆ คือ เป็นการลงทุนกับใบจองห้องชุดในระยะเวลาอันสั้น ซึ่งส่วนใหญ่จะนิยมขายใบจองในระยะเวลาไม่เกิน 1 เดือน เพื่อจะได้ไม่ต้องแบกรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ตนเองได้จองไว้

สำหรับเงินลงทุนในการซื้อใบจองจะอยู่ที่หลักหมื่นไปจนถึงหลักแสน โดยขึ้นอยู่กับข้อกำหนด และตัวทำเลของโครงการ ส่วนโครงการที่ปล่อยง่าย และได้กำไรสูง มักอยู่ในย่านชุมชน ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน

แต่การลงทุนประเภทนี้ต้องศึกษาเรื่องความต้องการของผู้ซื้อ รวมถึงจำนวนโครงการคอนโดที่ขายและเรื่องของทำเลอย่างรอบคอบ เนื่องจากเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ขายใบจองได้รวดเร็วและไม่ขาดทุน

ลงทุนปล่อยเช่ารายเดือน

อีกหนึ่งประเภทของการลงทุนที่ได้รับความนิยมในวงการนักลงทุนอสังหาฯ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ ทั้งนี้การลงทุนดังกล่าว อาจต้องมีเงินเย็นหรือเงินเก็บในการลงทุน เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคต ประกอบกับการที่ต้องใช้เงินส่วนนี้ในการเลือกซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด หรือแม้แต่ที่ดิน เพื่อปล่อยเช่าเป็นรายเดือน

ซึ่งนักลงทุนสามารถตกแต่งห้องหรืออสังหาฯ เพื่อเพิ่มมูลค่าให้อสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าได้อีกด้วย แต่การลงทุนแบบปล่อยเช่ารายเดือนจำเป็นต้องเลือกทำเลที่ดี มีราคาที่เหมาะสม เพื่อเปรียบเทียบกับความเป็นไปได้ของการตั้งราคาค่าเช่า สิ่งสำคัญคืออย่าลืมว่ายิ่งอสังหาฯ ทำเลดีมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถตั้งราคาเช่าได้สูงมากขึ้นเท่านั้น เมื่อเป็นดังนั้นนักลงทุนก็จะได้ผลกำไรที่มากขึ้นด้วย

ลงทุนปล่อยเช่ารายวัน

การลงทุนปล่อยเช่าแบบรายวัน มีความคล้ายคลึงกับการปล่อยเช่าแบบรายเดือน แต่จะแตกต่างตรงที่รูปแบบของการปล่อยเช่ารายวันจะเหมาะกับอสังหาฯ ที่ทำเลตั้งอยู่ในย่านท่องเที่ยว เช่น ทองหล่อ ถนนข้าวสาร หรือจังหวัดยอดนิยมอย่าง ภูเก็ต เชียงใหม่ ฯลฯ

เนื่องจากทำเลดังกล่าวมีความต้องการจากกลุ่มลูกค้าจำนวนมาก นักลงทุนอสังหาจึงสามารถใช้โอกาสนี้ในการตกแต่งบ้าน อาคารพาณิชย์ หรือแม้แต่คอนโด ให้กลายเป็น Hostel หรือ Airbnb เพื่อรองรับกลุ่มนักท่องเที่ยว เวลาพวกเขาค้นหาห้องหรือบ้านพักในราคาที่ถูกกว่าโรงแรม

นอกจากนั้นการตกแต่งก็นับว่าเป็นตัวช่วยดึงดูดนักท่องเที่ยวได้ดีเช่นกัน นักลงทุนจึงควรใส่ใจและพยายามตกแต่งให้ดูทันสมัย และตอบโจทย์ความต้องการของพวกเขา

ลงทุนรีโนเวท เพิ่มมูลค่าบ้าน-คอนโดฯ

รูปแบบสุดท้ายของการลงทุนด้านอสังหาฯ คือการซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด ในรูปแบบมือสองหรือแบบห้องใหม่โครงการใหม่ ที่ถูกทอดขายในตลาดมาตกแต่งใหม่ตามสไตล์ต่างๆ ตามที่ตัวเองต้องการ ซึ่งรูปแบบการลงทุนนี้จะเน้นลงทุนต่ำ แต่ได้ผลตอบแทนสูง แต่นักลงทุนบางคนอาจเลือกซื้ออสังหาฯ จากสถาบันการเงิน หรือกรมบังคับคดี เพื่อมาตกแต่ง แต่ทำเลที่ได้มักจะอยู่ในเกณฑ์ที่พอใช้ แต่โครงสร้างมีความแข็งแรง และราคาถูกกว่าท้องตลาดทั่วไป

ลงทุนกับกองทุนอสังหาฯ

นักลงทุนมือใหม่หลายคนอาจกลัวความรู้สึกว่าตนเองกำลังขาดทุน ซึ่งการลงทุนกับกองทุนอสังหาฯ ก็เป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่ช่วยลดความเสี่ยงได้ อีกทั้งรูปแบบของการลงทุนประเภทนี้ สามารถทำได้ง่าย ไม่ยุ่งยาก เหมาะกับนักลงทุนทุกเพศทุกวัย อีกทั้งยังสามารถลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง

ต่อเนื่องอย่างไร อธิบายแบบเห็นภาพก็คือเพียงมีเงินแค่หลักพัน ก็สามารถซื้อกองทุนรวมอสังหาฯ ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอในระยะยาวได้แล้ว และยังได้รับการบริหารจัดการเงินลงทุนแบบมืออาชีพอีกด้วย

สรุปท้ายบทความ

เพราะการลงทุนทุกครั้งก็มักจะมาคู่กับสิ่งเหล่านี้เสมอ ดังนั้นการเตรียมตัวที่ดี ศึกษาข้อมูลให้รอบคอบ พยายามปรับปรุงจุดแข็งจุดอ่อนอย่างสม่ำเสมอ จึงเป็นหลักการสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม เมื่อคิดว่าพร้อมแล้ว เลือกการลงทุนที่ใช่แล้วลงมือได้เลย อนาคตคุณอาจจะรวยจากการลงทุนก็ได้ใครจะรู้