ถ้าพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ หลายคนอาจมองว่าเป็นเรื่องไกลตัว แต่ความจริงแล้วการลงทุน
อสังหาฯ นับว่ามีความน่าสนใจเป็นอย่างมาก แต่คิดจะลงทุนทั้งที .. ความเข้าใจของการลงทุนแต่ละประเภทก็เป็นอีกส่วนที่ต้องให้ความสำคัญ เพื่อผลดีอาจตามมาในภายภาคหน้า ไม่มานั่งเสียใจภายหลัง
แล้วมือใหม่อย่างเราควรรู้อะไรบ้างก่อนลงสนามจริง วันนี้เราหาคำตอบมาให้แล้ว
อสังหาริมทรัพย์คืออะไร?
อสังหาริมทรัพย์คือ (Real Estate) หรือสิ่งที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ต้องอยู่ติดกับที่ (Immovable)
เช่น คอนโดมิเนียม อาคารบ้านเรือน สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ไปจนถึงที่ดิน และทรัพยากรตามธรรมชาติที่อยู่กับที่ดินนั้น ไม่ว่าจะเป็นดิน แม่น้ำ ฯลฯ
ซึ่งจะตรงกันข้ามกับสังหาริมทรัพย์ ที่หมายถึง สิ่งที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ (Movable) เช่น อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ เครื่องใช้ไฟฟ้า รถยนต์ เป็นต้น และถ้ามีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน อาคาร บ้านเรือน ในทางกฎหมายแล้วต้องทำสัญญาให้เป็นลายลักษณ์อักษร เช่น โฉนด หรือทะเบียนที่ดินเป็นเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้น ๆ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพย์สินทีมีมูลค่าสูง จึงต้องมีกฎหมายควบคุมเพื่อป้องกันปัญหาต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น
ประเภทของอสังหาริมทรัพย์
ในทางกฎหมายมีการแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกเป็น 4 ประเภท ได้แก่
1. ที่ดิน เช่น พื้นที่ราบ ภูเขา พื้นที่ชายฝั่งทะเล เป็นต้น
2. ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน เช่น หิน ดิน ทราย
3. ทรัพย์สิทธิ เช่น กรรมสิทธิ์ในที่ดิน สิทธิครอบครองที่ดิน สิทธิจำนองที่ดิน เป็นต้น
4. ทรัพย์ติดที่ดินทั้ง 2 แบบ คือแบบที่ติดกับที่ดินโดยธรรมชาติ เช่นต้นไม้ที่ตั้งอยู่บนพื้นที่นั้นมาอย่างยาวนาน และแบบทรัพย์ที่ติดกับที่ดินโดยมีผู้นำมาติด ยกตัวอย่างเช่น สิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่เราเห็นกันโดยทั่วไป ตั้งแต่บ้าน คอนโด ตึกออฟฟิศ รวมไปถึงอาคารต่าง ๆ
นอกจากการแบ่งประเภทตามกฎหมาย อสังหาฯยังมีการจัดกลุ่มตามลักษณะการประกอบธุรกิจหรือการใช้ประโยชน์ ซึ่งจะแบ่งได้เป็น 5 ประเภท ดังต่อไปนี้
1. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เช่น บ้าน คอนโด ทาวน์โฮม หอพัก อพาร์ตเมนต์
2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ โรงแรม ตลาด ออฟฟิศ
3. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม เช่น โรงงาน นิคมอุตสาหกรรม สวนอุตสาหกรรม ห้องเย็น คลังสินค้า
4. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เช่น โรงแรม โฮสเทล รีสอร์ต บ้านพักตากอากาศ
5. อสังหาริมทรัพย์เพี่อการเกษตร เช่น ไร่ นา สวน หรือพื้นที่ประโยชน์ที่ดินเพื่อการทำเกษตรกรรม
ปัจจัยหลักในการลงทุนอสังหาฯ
- ตัวอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ
- ราคา
- ทำเล
- ปริมาณอสังหาฯ
- ความต้องการซื้ออสังหาฯ
- อัตราดอกเบี้ย
- มาตรการของภาครัฐ
ทำความรู้จักการลงทุนอสังหาฯ ประเภทต่าง ๆ
ลงทุนแบบเก็งกำไร
นักลงทุนมือใหม่มักลงทุนในรูปแบบดังกล่าว ด้วยเหตุผลง่าย ๆ คือ ใช้เงินลงทุนไม่เยอะ ได้ผลตอบแทนเร็ว อธิบายง่าย ๆ คือ เป็นการลงทุนกับใบจองห้องชุดในระยะเวลาอันสั้น ซึ่งส่วนใหญ่จะนิยมขายใบจองในระยะเวลาไม่เกิน 1 เดือน เพื่อจะได้ไม่ต้องแบกรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ตนเองได้จองไว้
สำหรับเงินลงทุนในการซื้อใบจองจะอยู่ที่หลักหมื่นไปจนถึงหลักแสน โดยขึ้นอยู่กับข้อกำหนด และตัวทำเลของโครงการ ส่วนโครงการที่ปล่อยง่าย และได้กำไรสูง มักอยู่ในย่านชุมชน ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งงาน
แต่การลงทุนประเภทนี้ต้องศึกษาเรื่องความต้องการของผู้ซื้อ รวมถึงจำนวนโครงการคอนโดที่ขายและเรื่องของทำเลอย่างรอบคอบ เนื่องจากเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ขายใบจองได้รวดเร็วและไม่ขาดทุน
ลงทุนปล่อยเช่ารายเดือน
อีกหนึ่งประเภทของการลงทุนที่ได้รับความนิยมในวงการนักลงทุนอสังหาฯ เนื่องจากสามารถสร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ ทั้งนี้การลงทุนดังกล่าว อาจต้องมีเงินเย็นหรือเงินเก็บในการลงทุน เพื่อไม่ให้เป็นภาระในอนาคต ประกอบกับการที่ต้องใช้เงินส่วนนี้ในการเลือกซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด หรือแม้แต่ที่ดิน เพื่อปล่อยเช่าเป็นรายเดือน
ซึ่งนักลงทุนสามารถตกแต่งห้องหรืออสังหาฯ เพื่อเพิ่มมูลค่าให้อสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าได้อีกด้วย แต่การลงทุนแบบปล่อยเช่ารายเดือนจำเป็นต้องเลือกทำเลที่ดี มีราคาที่เหมาะสม เพื่อเปรียบเทียบกับความเป็นไปได้ของการตั้งราคาค่าเช่า สิ่งสำคัญคืออย่าลืมว่ายิ่งอสังหาฯ ทำเลดีมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถตั้งราคาเช่าได้สูงมากขึ้นเท่านั้น เมื่อเป็นดังนั้นนักลงทุนก็จะได้ผลกำไรที่มากขึ้นด้วย
ลงทุนปล่อยเช่ารายวัน
การลงทุนปล่อยเช่าแบบรายวัน มีความคล้ายคลึงกับการปล่อยเช่าแบบรายเดือน แต่จะแตกต่างตรงที่รูปแบบของการปล่อยเช่ารายวันจะเหมาะกับอสังหาฯ ที่ทำเลตั้งอยู่ในย่านท่องเที่ยว เช่น ทองหล่อ ถนนข้าวสาร หรือจังหวัดยอดนิยมอย่าง ภูเก็ต เชียงใหม่ ฯลฯ
เนื่องจากทำเลดังกล่าวมีความต้องการจากกลุ่มลูกค้าจำนวนมาก นักลงทุนอสังหาจึงสามารถใช้โอกาสนี้ในการตกแต่งบ้าน อาคารพาณิชย์ หรือแม้แต่คอนโด ให้กลายเป็น Hostel หรือ Airbnb เพื่อรองรับกลุ่มนักท่องเที่ยว เวลาพวกเขาค้นหาห้องหรือบ้านพักในราคาที่ถูกกว่าโรงแรม
นอกจากนั้นการตกแต่งก็นับว่าเป็นตัวช่วยดึงดูดนักท่องเที่ยวได้ดีเช่นกัน นักลงทุนจึงควรใส่ใจและพยายามตกแต่งให้ดูทันสมัย และตอบโจทย์ความต้องการของพวกเขา
ลงทุนรีโนเวท เพิ่มมูลค่าบ้าน-คอนโดฯ
รูปแบบสุดท้ายของการลงทุนด้านอสังหาฯ คือการซื้ออสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด ในรูปแบบมือสองหรือแบบห้องใหม่โครงการใหม่ ที่ถูกทอดขายในตลาดมาตกแต่งใหม่ตามสไตล์ต่างๆ ตามที่ตัวเองต้องการ ซึ่งรูปแบบการลงทุนนี้จะเน้นลงทุนต่ำ แต่ได้ผลตอบแทนสูง แต่นักลงทุนบางคนอาจเลือกซื้ออสังหาฯ จากสถาบันการเงิน หรือกรมบังคับคดี เพื่อมาตกแต่ง แต่ทำเลที่ได้มักจะอยู่ในเกณฑ์ที่พอใช้ แต่โครงสร้างมีความแข็งแรง และราคาถูกกว่าท้องตลาดทั่วไป
ลงทุนกับกองทุนอสังหาฯ
นักลงทุนมือใหม่หลายคนอาจกลัวความรู้สึกว่าตนเองกำลังขาดทุน ซึ่งการลงทุนกับกองทุนอสังหาฯ ก็เป็นอีกหนึ่งการลงทุนที่ช่วยลดความเสี่ยงได้ อีกทั้งรูปแบบของการลงทุนประเภทนี้ สามารถทำได้ง่าย ไม่ยุ่งยาก เหมาะกับนักลงทุนทุกเพศทุกวัย อีกทั้งยังสามารถลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง
ต่อเนื่องอย่างไร อธิบายแบบเห็นภาพก็คือเพียงมีเงินแค่หลักพัน ก็สามารถซื้อกองทุนรวมอสังหาฯ ที่ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอในระยะยาวได้แล้ว และยังได้รับการบริหารจัดการเงินลงทุนแบบมืออาชีพอีกด้วย
สรุปท้ายบทความ
การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนตัดสินใจลงทุน
เพราะการลงทุนทุกครั้งก็มักจะมาคู่กับสิ่งเหล่านี้เสมอ ดังนั้นการเตรียมตัวที่ดี ศึกษาข้อมูลให้รอบคอบ พยายามปรับปรุงจุดแข็งจุดอ่อนอย่างสม่ำเสมอ จึงเป็นหลักการสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม เมื่อคิดว่าพร้อมแล้ว เลือกการลงทุนที่ใช่แล้วลงมือได้เลย อนาคตคุณอาจจะรวยจากการลงทุนก็ได้ใครจะรู้