ขายอสังหาฯ มือสอง…ขายเองหรือฝากขาย แบบไหนดีกว่ากัน?

Feb 23, 2021 | บทความอสังหาฯ

“แกๆ แม่ฉันอยากขายบ้าน แกว่าฉันควรขายเองหรือฝากขายดีอ่ะ?” 

คำถามเบสิคที่ถ้าใครมีที่อยู่อาศัยหรือที่ดินอยากขาย คงต้องเคยมีคำถามนี้ผุดขึ้นมาอย่างแน่นอน แต่ไม่ต้องสงสัยกันนานค่ะ วันนี้ Kaidee รวบรวมข้อมูลน่าสนใจมาช่วยเพื่อนๆ พิจารณากันแล้วว่าแบบไหนจะเหมาะกว่ากัน 

ขายบ้านเอง นักเลงพอ

“เสียดายค่านายหน้า 3%” คือเหตุผลหลักของคนส่วนใหญ่ที่ตัดสินใจขายอสังหาฯ มือสองด้วยตัวเอง และถ้าใครได้ลองค้นกระทู้ในพันทิปมาอ่านจะพบว่ากว่าร้อยละ 80 ของคนที่แสดงความคิดเห็นล้วนเชียร์ให้เจ้าของทรัพย์ประกาศขายเองทั้งนั้นเพื่อไม่ต้องเสียเงินส่วนต่างดังกล่าว ซึ่งคงพอทำให้มือใหม่อุ่นใจได้บ้าง 

อย่างไรก็ตาม การเก็บเงินที่ได้จากการขายอสังหาฯ แบบเต็มจำนวนจำเป็นต้องแลกด้วยเวลาและกำลังแรงกายแรงใจของเจ้าของทรัพย์ในการทำการบ้านหาข้อมูล ถ่ายภาพ ลงประกาศขายบ่อยๆ และดำเนินธุรกรรมเมื่อถึงเวลาที่ขายได้ ซึ่งอาจกินระยะเวลามากน้อยแตกต่างกันไป

เทคนิคขายเองให้ได้ผล

สิ่งสำคัญคือการหาและให้ข้อมูลอย่างครบถ้วน เริ่มตั้งแต่หาข้อดีของพื้นที่โดยรอบที่ตั้งของทรัพย์สินเพื่อใช้เป็นจุดขายมาจูงใจผู้ซื้อ เช่น ใกล้ห้างสรรพสินค้า มีทางด่วนวิ่งเข้าใจกลางเมืองได้ง่าย หรือแปลงที่ดินติดถนนใหญ่ เป็นต้น รวมทั้งสำรวจราคาตลาดว่าโปรดักส์ที่เราจะขาย คนอื่นๆ ที่อยู่บริเวณนั้นเขาขายกันเท่าไร เพื่อกำหนดราคาขายที่เหมาะสม เพราะหากเราตั้งราคาสูงเกินไปก็จะทำให้ขายยากหรือถ้าขายก็อาจใช้เวลานานนับปี 

นอกจากนี้ยังควรศึกษาแผนพัฒนาผังเมืองเพื่อทราบศักยภาพของทำเลในอนาคต อาทิ เป็นทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าวิ่งผ่านในอีก 10 ปีข้างหน้า หรือเป็นโซนที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้ามาพัฒนา ซึ่งจุดนี้มีส่วนช่วยให้เราสามารถอัปราคาได้อีกและไม่ต้องมานั่งเสียใจภายหลังเพราะ “ขายหมู” (ขายได้กำไรน้อยกว่าที่ควรจะได้) โดยเฉพาะทรัพย์สินประเภทที่รอเวลาขายได้ 

ขั้นตอนถัดมาที่เจ้าของทรัพย์ต้องทำคือป่าวประกาศเพื่อให้ผู้คนได้ทราบมากที่สุด ผ่านช่องทางที่หลากหลาย ทั้งโซเชียลมีเดีย เว็บไซต์อสังหาฯ มือสอง หรือมาประกาศในเว็บ Kaidee.com ก็ได้นะ และที่ขาดไม่ได้คือการบอกต่อให้บรรดาบ้านใกล้เรือนเคียง เพื่อนร่วมคอนโด หรือแม้แต่นิติฯ หมู่บ้านได้ทราบว่าเรามีที่ดิน มีบ้าน มีห้องที่พร้อมจะขาย โดยพบว่า เปอร์เซ็นต์การขายอสังหาฯ ด้วยตัวเองที่มาจากการบอกแบบปากต่อปากนั้นสามารถปิดจบการขายได้เร็วกว่าช่องทางอื่นๆ 

นอกจากนี้เจ้าของทรัพย์ควรเปิดเผยข้อมูลอย่างจริงใจโดยเฉพาะเรื่องของสภาพทรัพย์สินที่จะขาย (ภาพถ่ายตรงปก) แผนที่ตั้ง (แชร์โลเคชันด้วยจะดีมากๆ) และราคา พร้อมทั้งปิดป้ายประกาศ ณ จุดขายให้ชัดเจน เพราะพฤติกรรมคนซื้อส่วนใหญ่มักแวะเวียนมาดูสินค้าก่อนเสมอ ป้ายเหล่านี้จึงเป็นตัวแทนผู้ขายได้อีกทางหนึ่ง

เมื่อเจรจาต้าอ่วยตกลงซื้อขายกันได้เรียบร้อยแล้ว สิ่งที่เจ้าของทรัพย์ต้องปฏิบัติคือการทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” หรือเรียกอีกอย่างว่า “สัญญาวางเงินมัดจำ” เพื่อการันตีว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตแน่ๆ รวมทั้งเป็นสัญญาที่แสดงข้อตกลงความรับผิดชอบค่าใช้จ่าย อาทิ ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย และค่าจดจำนอง ฯลฯ ว่าใครต้องจ่ายส่วนไหนบ้างเพื่อจะได้ไม่มีปัญหาในวันโอน ซึ่งหลังจากทั้งสองฝ่ายเคลียร์เอกสารต่างๆ เรียบร้อยแล้วจึงจบลงด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเป็นลำดับสุดท้าย 

ฝากขาย สบายกว่า

สำหรับใครที่ไม่มีเวลาหรือยุ่งเกินกว่าจะรับโทรศัพท์เพื่อตอบคำถามมากมายจากผู้สนใจซื้อ การฝากให้ตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ช่วยดูแลถือว่าตอบโจทย์ เพราะคนเหล่านี้จะทำหน้าที่แทนเจ้าของทรัพย์ในส่วนที่เป็นงานติดป้ายประกาศตามสื่อต่างๆ เป็นตัวกลางเจรจาต่อรองระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ให้คำแนะนำแก่ผู้ซื้อเพื่อขอกู้สินเชื่อกับธนาคาร รวมถึงจัดการเอกสารสัญญาต่างๆ โดยเราไม่ต้องจ่ายค่าจ้างใดๆ จนกว่าทรัพย์นั้นจะขายได้ 

ส่วนเจ้าของทรัพย์ยังคงต้องทำหน้าที่รวบรวมข้อมูลเบื้องต้นเช่นเดียวกับการประกาศขายอสังหาฯ เอง ว่าจะขายอะไร มีภาพถ่ายอย่างไร สภาพของบ้านมีเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งรวมด้วยไหม ราคาขายหรือราคาปล่อยเช่าเท่าไร (หากอสังหาริมทรัพย์ของเรามีศักยภาพ เช่น อยู่ในทำเลดี มีความต้องการซื้อสูง หรือสามารถนำไปพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ เอเจนท์มืออาชีพส่วนใหญ่จะช่วยประเมินราคาที่เหมาะสมให้ด้วย) ราคาดังกล่าวรวมค่าคอมมิชชันแล้วหรือยัง และในกรณีทรัพย์รอขายเป็นที่ดินเรายังต้องแสดงเอกสารหลังโฉนดเพื่อยืนยันว่าเป็นเจ้าของที่ดินตัวจริง และหากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ก็ต้องเตรียมใบระวางที่ดินให้เอเจนท์ด้วย

ค้นหาตัวแทนขายอสังหาฯ มืออาชีพ

ปัจจุบันมีตัวแทนขายอสังหาฯ ให้เลือกจำนวนมากทั้งในรูปแบบบริษัทและรับงานอิสระ ซึ่งเราอาจพิจารณาเลือกใช้บริการโดยดูจากชื่อเสียง หรือขอคำแนะนำจากผู้ที่เคยใช้บริการ หรืออาจลองให้นายหน้าเหล่านั้นได้ลงมือทำงานจริงและวัดผลในช่วง 3-4 เดือน หากไม่มีอะไรคืบหน้าก็เปลี่ยนเจ้าใหม่ เพราะเรื่องแบบนี้ค่อนข้างฟันธงยากว่าเจ้าไหนจะขายได้ราคาดีหรือเร็วกว่ากัน เนื่องจากมีปัจจัยที่ต้องคำนึงทั้งในฝั่งผู้ขาย เช่น กำหนดราคาไว้สูงไหม ทำเลที่ตั้งอสังหาฯ ดีหรือเปล่า ระดับความต้องการปล่อยขายทรัพย์เร็วหรือรอได้ ฯลฯ และในฝั่งนายหน้าว่ามีประสบการณ์มากน้อยแค่ไหน ฐานลูกค้าในมือแน่นหรือเปล่า รวมไปถึงพันธะสัญญาระหว่างเอเจนท์กับผู้ขายที่เป็นทั้งภาระผูกพันและแรงจูงใจในเวลาเดียวกัน 

กล่าวคือ หากมีการผูกขาดสิทธิ์ไว้กับเอเจนท์รายใดรายหนึ่ง (ทำสัญญาแบบปิด) หรือเจ้าของทรัพย์ยินดีให้ค่าตอบแทนมากกว่ามาตรฐาน 3% ก็จะยิ่งกระตุ้นให้ตัวแทนรายนั้นโฟกัสการขาย ทำการบ้านมากขึ้นเพื่อซัพพอร์ทให้ทรัพย์ของเราสามารถดึงดูดความสนใจผู้ซื้อ หรือเลือกทรัพย์ของเราไปนำเสนอลูกค้าเป็นลำดับต้นๆ ซึ่งนั่นหมายถึงโอกาสที่เราจะปล่อยของได้เร็วขึ้นด้วย ทั้งนี้ กรณีทำสัญญาแบบมีเอ็กซ์คลูซีฟเอเจนท์ หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้หาลูกค้าได้เองก็ยังต้องจ่ายค่าคอมมิชชันให้นายหน้าเช่นเดิม  

ในทางกลับกันหากเจ้าของทรัพย์ทำสัญญาแบบเปิดหรือพูดง่ายๆ ว่าฝากขายกับนายหน้าหลายๆ เจ้าพร้อมกัน (รวมถึงประกาศขายเองด้วย) แม้จะหว่านของขายได้กว้างขึ้น เข้าถึงผู้ซื้อได้หลายกลุ่ม แต่ในมุมมองของเอเจนท์ วิธีการนี้คือความไม่แน่นอนและไม่มั่นคงขั้นสุด เนื่องจากไม่มีอะไรการันตีได้ว่าเขาจะได้รับผลตอบแทนที่เหมาะสม ดังนั้นระดับความทุ่มเทใส่ใจจึงน้อยกว่าแบบสัญญาปิด และนายหน้ามืออาชีพส่วนใหญ่ก็ไม่นิยมร่วมวงไพบูลย์ทำตลาดในกลุ่มนี้ด้วย  

สรุปท้ายบทความ

การขายอสังหาฯ มือสองแบบขายเองหรือฝากขายเปรียบเสมือนเหรียญสองด้านที่มีข้อดีและข้อด้อยแตกต่างกันไป หากเรามีเวลาและต้องการรับเงินจากการขายเต็มจำนวน การลงมือขายโดยทำเองทุกขั้นตอนย่อมเป็นคำตอบที่ดีที่สุด ในมุมกลับกันถ้าเราไม่อยากเสียเวลาจุกจิกหรือเห็นว่ามีกิจกรรมอื่นที่สร้างรายได้ได้มากกว่าค่านายหน้า การใช้บริการตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ก็นับเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่าแล้วจริงๆ  

แต่ไม่ว่าเราจะเลือกวิธีการไหนก็ไม่สามารถรับประกันได้ว่าเมื่อประกาศขายแล้วจะมีคนซื้อทันที เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว คอนโดมิเนียม หรือที่ดินล้วนเป็นสิ่งที่มีมูลค่าสูงและมีปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อได้หลายมิติ ทั้งทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม ราคา ความต้องการของผู้ซื้อ ตลอดจนจังหวะเวลาและความเชื่อ “บ้านเลือกคน ที่ดินเลือกเจ้าของ” ที่ยากจะพิสูจน์ได้อีกด้วย 

เอาล่ะ! ใครอ่านมาถึงบรรทัดนี้แล้วอย่าให้เสียเวลาเปล่า ลงมือประกาศขายอสังหาฯ มือสองที่ Kaidee Property กันสักตั้งดีกว่า อย่างน้อยๆ ก็เป็นสำรวจตลาดก่อนตัดสินใจว่าจะขายเองหรือฝากขายดี

4 อาชีพที่ต้องรู้จักเมื่อคิดสร้างบ้าน

Feb 23, 2021 | บทความอสังหาฯ

กว่าจะเป็นอาคารบ้านเรือนให้เราใช้สอยกันทุกวันนี้ ไม่ว่าจะโครงการอสังหาริมทรัพย์ บ้านน็อคดาวน์ หรือบ้านสร้างเอง เกือบทั้งหมดต้องผ่านมือบุคลากรถึง 4 อาชีพหลัก ได้แก่ “สถาปนิก วิศวกร มัณฑนากร และผู้รับเหมา” 

เรียกว่าเป็นผู้อยู่เบื้องหลังในการสร้างสรรค์สถาปัตยกรรมในฝันให้ก่อร่างสร้างตัวจนเข้าใช้งานได้จริงๆ โดยบุคคลเหล่านี้ทำหน้าที่รับผิดชอบอะไร และหากเราคิดจ้างมาสร้างบ้านส่วนตัว ต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง ไปรู้จักกันได้เลย

สถาปนิก (Architect)

เป็นผู้แปลงความคิดความฝันของเราให้กลายเป็นภาพที่ชัดขึ้น โดยทำการวิเคราะห์ข้อมูลพื้นฐานของเจ้าของบ้าน ทั้งความต้องการ ไลฟ์สไตล์ หรือความชื่นชอบส่วนตัว เพื่อกำหนดเป็นฟังก์ชันใช้สอยของบ้าน (Function) พิจารณาพร้อมกับบริบท (Context) ประกอบด้วยทำเลโฉนดที่ดิน ลักษณะภูมิศาสตร์ของเพื่อนบ้านใกล้เคียง ไปจนถึงทิศทางของแสงและลม ซึ่งถือเป็นองค์ประกอบสำคัญของ “บ้านอยู่สบาย” และสุดท้ายคืองบประมาณของเรา (Budgets) เพื่อกำหนดสเปคต่างๆ ของบ้านอย่างเหมาะสม 

ทั้งหมดถูกคิดเป็นคอนเซ็ปต์และออกแบบจน “บ้าน” ออกมาเป็นรูปเป็นร่าง สถาปนิกจะวางผังพื้นที่ใช้สอยกำหนดโซนนิ่งและระยะทางสัญจรที่เหมาะสม ใส่รายละเอียดเรื่องช่องเปิด ประตูหน้าต่าง สุขภัณฑ์ ระบุวัสดุที่จะใช้ในการก่อสร้าง ตำแหน่งงานระบบต่างๆ เช่น งานไฟฟ้า งานประปา เป็นต้น ไปจนถึงสร้างภาพ Perspective เพื่อให้เจ้าของบ้านพิจารณาอนุมัติ ซึ่งในระหว่างนี้อาจมีการปรับแก้ดีไซน์และฟังก์ชันจนพอใจทั้งสองฝ่าย (ส่วนใหญ่สถาปนิกจะกำหนดจำนวนครั้งที่เจ้าของบ้านสามารถแก้ไขราว 2-3 ครั้ง) เมื่อได้ข้อสรุปแบบทั้งหมด สถาปนิกจะเป็นผู้เขียนแบบก่อสร้าง (Construction Drawing) เพื่อใช้เป็นแบบอ้างอิงในการก่อสร้างต่อไป 

เตรียมตัวเมื่อต้องคุยกับสถาปนิก 

การตัดสินใจว่าจ้างสถาปนิกให้เป็นผู้ออกแบบบ้านนั้น นอกจากเตรียมไอเดียสำหรับบ้านในฝัน ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต และเงินในกระเป๋าไปคุยกับสถาปนิกแล้ว อีกสิ่งที่เจ้าของบ้านควรรู้คือค่าใช้จ่ายในการว่าจ้างออกแบบอาคารที่ต้องจ่ายนอกเหนือจากค่าก่อสร้างและตกแต่งภายใน เรียกว่า “ค่าวิชาชีพสถาปนิก” ซึ่งประกอบด้วยค่าบริการออกแบบ ค่าเขียนแบบ ค่าคำนวนแบบโครงสร้าง ค่าวิศวกร ตลอดถึงค่าเซ็นต์แบบก่อสร้างที่ต้องเซ็นต์ร่วมกันระหว่างสถาปนิกและวิศวกร

ค่าวิชาชีพสถาปนิกคิดจาก “เปอร์เซ็นต์ของราคาค่าก่อสร้างที่ประเมินขึ้นมา” ซึ่งเราสามารถเช็คเรทเบื้องต้นได้จากคู่มือสถาปนิก พ.ศ.2547 ของสมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ อย่างไรก็ตาม ค่าบริการอาจมีความแตกต่างกันไปตามขอบเขตงาน ข้อตกลง และปัจจัยแวดล้อมอื่นๆ ซึ่งเจ้าของบ้านควรพูดคุยกับสถาปนิกให้ชัดเจนเพื่อตัดปัญหาที่จะเกิดในอนาคต

วิศวกร (Engineer)

ถ้าสถาปนิกคือคนที่ทำให้บ้านน่าอยู่ วิศวกรก็คือคนที่ทำให้บ้านอยู่ได้อย่างปลอดภัย โดยทำหน้าที่ออกแบบโครงสร้างให้แข็งแรงและเป็นไปตามโจทย์ดีไซน์ของสถาปนิกให้ได้มากที่สุด ตลอดจนคำนวนแบบงานระบบต่างๆ ให้เหมาะสมกับการใช้งาน เช่น โครงสร้างคอนกรีตเสริมเหล็กของบ้าน 2 ชั้น ต้องใช้เหล็กจำนวนเท่าไร หรือหากต้องการสร้างคานบ้านยาวมากกว่า 6 เมตร ควรใช้วัสดุใดเข้ามาเสริมแรงเพื่อให้คานมั่นคงไม่ถล่มลงมาระหว่างใช้งาน หรือบนโครงหลังคาขนาดนี้ควรมีน้ำหนักอยู่ที่เท่าไร หรือห้องนอนขนาด 3X4 เมตร ควรใช้ไฟแบบไหนและจำนวนกี่ดวง เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีหน้าที่ควบคุมงานก่อสร้าง ช่วยแก้ไขปัญหาต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นหน้างานให้สำเร็จลุล่วงตามแบบแปลนด้วย 

คุยกับวิศวกรตอนไหน

โดยทั่วไปเมื่อเราว่าจ้างบริษัทสถาปนิกออกแบบแล้ว มักได้วิศวกรสาขาต่างๆ เช่น วิศวกรโยธา วิศวกรไฟฟ้า วิศวกรประปา เข้ามาทำงานด้วยตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบเลย โดยทั้งหมดจะประสานงานผ่านสถาปนิกมาถึงเจ้าของบ้านอีกที ซึ่งตรงนี้มีข้อดีว่างานสามารถสรุปได้เร็วกว่าการแยกจ้างสถาปนิกเจ้าหนึ่ง วิศวกรเจ้าหนึ่ง 

ส่วนการพูดคุยระหว่างเจ้าของบ้านกับวิศวกรจะเกิดขึ้นอีกครั้ง เมื่อมีการว่าจ้างให้วิศวกรช่วยคุมงานก่อสร้างเพื่อเป็นหูเป็นตาในการตรวจตราการทำงานของผู้รับเหมา รายงานความคืบหน้างานก่อสร้าง ตลอดจนช่วยแก้ปัญหาหน้างานโดยประสานงานทั้งสถาปนิกและผู้รับเหมาในคราวเดียวเพื่อให้งานก่อสร้างเดินหน้าต่อไป

มัณฑนากร (Interior Designer)

มัณฑนากรหรือที่หลายคนเรียกติดปากว่า “อินทีเรียดีไซเนอร์” คือผู้เนรมิตห้องสี่เหลี่ยมธรรมดาให้มีเรื่องราวและรายละเอียดที่สวยงามลงตัว สะท้อนบุคลิกผู้เป็นเจ้าของ ควบคู่ไปกับประโยชน์ใช้สอยที่เหมาะเจาะกับรูปแบบชีวิต ครอบคลุมตั้งแต่งานพื้น ผนัง เพดาน เฟอร์นิเจอร์ และของประดับ จนถึงดีเทลยิบย่อยอย่างเฉดสี ลวดลาย เนื้อสัมผัสวัสดุ เป็นต้น

ขั้นตอนการทำงานตกแต่งภายในคล้ายกับงานออกแบบของสถาปนิก กล่าวคือ 1.) รับทราบความต้องการของเจ้าของบ้านและพิจารณาบริบทของสิ่งแวดล้อม 2.) วิเคราะห์ข้อมูลสร้างเป็นคอนเซ็ปต์การออกแบบก่อนลงมือสเก็ตช์แบบร่างเพื่อให้เราเห็นภาพ 3.) พัฒนาแบบร่างจนเป็นที่พึงพอใจพร้อมส่งมอบสเปควัสดุและรายละเอียดการติดตั้งให้ผู้รับเหมา โดยภายหลังส่งงานต่อให้ช่างตกแต่งภายในแล้ว มัณฑนากรส่วนใหญ่จะยังคงช่วยดูแลความเรียบร้อยหรือให้คำปรึกษาระหว่างการติดตั้งด้วย  

ถึงเวลาคุยกับอินทีเรียดีไซเนอร์

ช่วงเวลาคุยกับอินทีเรียดีไซเนอร์ที่ดีที่สุดคือคุยพร้อมกับสถาปนิกเพราะเป็นงานที่เกี่ยวเนื่องและสามารถส่งผลกระทบต่อโครงสร้างและหน้าตาของบ้านได้ ยกตัวอย่างว่ามัณฑนากรต้องการวางหัวเตียงทางทิศตะวันออก แต่ปรากฏว่าผนังทิศนั้นสถาปนิกออกแบบเป็นประตู เมื่อเป็นเช่นนี้ต้องมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งกลับไปแก้งาน หรือคุยงานร่วมกันเพื่อหาโซลูชันใหม่ ซึ่งหากทำตอนที่ยังเป็นแบบร่างบนกระดาษก็เพียงลบทิ้งเขียนใหม่ แต่หากเปลี่ยนกันตอนงานก่อสร้างเริ่มหรือเสร็จแล้ว เราจำเป็นต้องใช้ทรัพยากรเพิ่มขึ้น และนั่นหมายถึงจำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นด้วย  

อย่างไรก็ดี การจ้างมัณฑนากรมาออกแบบตกแเต่งภายในหลังจากบ้านสร้างเสร็จแล้วไม่ได้แย่อย่างที่คิด เพราะสุดท้ายดีไซเนอร์ก็จะทำงานบนข้อจำกัดที่เจออยู่ดี เพื่อให้งานออกมาตอบโจทย์เจ้าของบ้านที่สุด แต่จะเหมือนอย่างที่เจ้าของบ้านวาดฝันไว้แต่แรกหรือไม่ ตรงนี้คงเผื่อใจกันไว้หน่อย เพราะการกลับไปแก้งาน สถาปัตย์หรือโครงสร้างที่ตั้งตระหง่านนั้น บอกเลยว่าราคาเอาเรื่องอยู่ และถ้าไม่อยากให้งบบานปลายไปกับงานอินทีเรีย คาถาเดียวที่ใช้ได้คือ “ใจแข็งๆ เข้าไว้”

ผู้รับเหมา (Contractor)

มาถึงอาชีพกลุ่มสุดท้ายที่คนอยากมีบ้านต้องรู้จักคือ “ผู้รับเหมา” ผู้เป็นแรงงานสำคัญในการเปลี่ยนภาพในกระดาษเป็นอาคารบ้านเรือนที่เราเข้าไปใช้ชีวตได้จริงๆ โดยอาศัยแบบก่อสร้างของสถาปนิกเป็นคู่มือลำดับการทำงานตั้งแต่ปรับพื้นที่ ลงฐานราก งานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม (เช่น งานหลังคา พื้น ผนัง ประตู) งานระบบ (เช่น ไฟฟ้า ประปา ระบบบำบัดน้ำทิ้ง) และเก็บรายละเอียดอื่นๆ จนพร้อมส่งมอบบ้านให้กับเรา

เรื่องต้องรู้ก่อนคุยกับผู้รับเหมา

เมื่อต้องการว่าจ้างผู้รับเหมา สิ่งที่เราต้องมีคือ BoQ (Bill of Quantities) หรือเอกสารแสดงปริมาณงาน และราคาวัสดุในการก่อสร้างซึ่งถอดออกมาจากแบบก่อสร้างทั้งหมด นอกจากใช้เป็นราคากลางอ้างอิงเพื่อเปรียบเทียบคัดเลือกผู้รับเหมาแต่ละเจ้าแล้ว BoQ ยังเป็นเสมือนบัญชีตรวจสอบราคาเมื่อเราเพิ่มหรือลดสเปคงานก่อสร้าง เช่น เปลี่ยนสเปควงกบประตูไม้จริง เป็น UPVC ราคาค่าก่อสร้างจะลดลง หรือเปลี่ยนสีทาภายนอกจากรุ่นทั่วไปเป็นรุ่น Self-Cleaning ราคาวัสดุต่อหน่วยย่อมเพิ่มขึ้น เป็นต้น 

ในการเสนอราคาของผู้รับเหมายังแบ่งเป็น 2 ประเภทคือ จ้างเหมาแบบทั้งค่าแรงและค่าของ และการจ้างเฉพาะส่วนของค่าแรง (เจ้าของบ้านเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างเอง) ซึ่งส่วนใหญ่ตัดจบด้วยการเลือกแบบเหมาทั้งค่าแรงค่าของ เพราะช่วยให้เจ้าของบ้านเซฟเวลาและพลังงานได้ดีกว่า 

สรุปท้ายบทความ

“สถาปนิก วิศวกร มัณฑนากร และผู้รับเหมา” 4 บุคคลากรที่เราต้องเจอแน่ๆ เมื่อคิดจะสร้างบ้านสักหลัง การทำความรู้จักบทบาทหน้าที่ของพวกเขาก่อน ช่วยให้เราเตรียมตัวเตรียมข้อมูลได้ครบถ้วน เพื่อใช้พูดคุยขอบเขตการทำงานของแต่ละกลุ่มอาชีพได้อย่างครอบคลุม เป็นการตัดปัญหาความขัดแย้งตั้งแต่ต้นลม และนั่นแหละคือหนทางทำให้เราได้ “บ้านที่เป็นบ้าน” สมใจ (ส่วนค่าใช้จ่ายบานปลายหรือไม่ อันนี้ไม่ขอรับประกันนะ 🙂 ) 

ส่วนใครที่อยากมีบ้าน แต่ขี้เกียจรับมือกับคนเยอะๆ ลองให้ Kaidee Property ช่วยได้ ที่นี่เรามีบ้านสร้างเสร็จพร้อมหิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลยเพียบ