หากเปรียบ ‘บ้าน’ เป็นวิมารของผู้อยู่อาศัย ทุกคนก็คงอยากจะให้บ้านที่ตนสร้างเป็น ‘วิมาร’ ที่สมบูรณ์แบบที่สุด การจะสร้างบ้านที่สมบูรณ์แบบสักหลัง นอกจากโครงสร้างและการออกแบบจะต้องตอบโจทย์กับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยแล้ว วัสดุ อุปกรณ์ และแรงงานที่ใช้ในการสร้างบ้านก็ถือเป็นจิ๊กซอว์ส่วนสำคัญที่จะต้องนำมาประกอบกันให้เข้าที่เข้าทาง เพื่อให้ภาพ ‘บ้านในฝัน’ ออกมาตรงตามความต้องการ
แต่การจะเริ่มต้นสร้างบ้านสักหลังนั้น ปัญหาหลัก ๆ ที่เจ้าของบ้านส่วนใหญ่มักจะพบเจอคงหนีไม่พ้นค่าใช้จ่ายที่มักจะบานปลายเกินกว่าที่ผู้รับเหมาคาดการณ์ไว้ หรือบางรายได้วัสดุตกแต่งบ้านที่ไม่ได้คุณภาพสมราคาตกแต่งที่จ่ายไป นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมทุกคนที่กำลังวางแผนสร้างบ้านต้องรู้จัก ‘BoQ’ ก่อนจะลงเสาเข็มบ้านเสียอีก
แล้ว BoQ คืออะไร? มีความสำคัญต่อคนที่อยากสร้างบ้านขนาดไหน? Kaidee Property มีคำตอบมาให้คุณ
รู้จัก BoQ ตัวแปรสำคัญในการสร้างบ้าน
BoQ (Bill of Quantities) คือบัญชีแสดงรายการวัสดุและค่าแรงก่อสร้างที่จัดทำขึ้นตามแบบแปลนของบ้านที่กำลังจะสร้าง พูดง่าย ๆ คือเจ้า BoQ จะมีหน้าตาเป็นตาราง Excel ที่รวบรวมรายละเอียดที่จำเป็นของวัสดุก่อสร้างและตกแต่งที่จะใช้ในการสร้างบ้าน ทั้งประเภท จำนวน และราคา รวมถึงค่าแรงในการก่อสร้าง หรือประกอบวัสดุนั้น ๆ อย่างละเอียดเทียบกับ ‘ราคากลาง’ ของวัสดุก่อสร้างจากรมบัญชีกลาง หรือ Supplier เจ้าใหญ่ ๆ ในประเทศ โดยวงการอสังหาฯ จะเรียกการจัดทำ BoQ กันสั้น ๆ ว่า ‘การถอดแบบ BoQ’ นั่นเอง
เพื่อให้เห็นภาพราคาของการก่อสร้างบ้านที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ภายใน BoQ จะมีการแบ่งเป็นหมวดหมู่ ต่าง ๆ ตามระบบการก่อสร้างและการออกแบบพื้นฐาน โดยจะมีหมวดหมู่หลัก ๆ เช่น
- หมวดการเตรียมงาน สำหรับขั้นตอนก่อนเริ่มสร้าง เช่นการปรับหน้าดิน หรือการรื้ออาคารหลังเก่า
- หมวดโครงสร้าง สำหรับรายละเอียดวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง ‘โครงสร้าง’ ของบ้าน เช่นคอนกรีตสำหรับขึ้นโครงบ้าน ไม้แบบก่อสร้าง คอนกรีตหยาบสำหรับงานพื้น เป็นต้น
- หมวดงานระบบ สำหรับวัสดุและค่าแรงที่ใช้ในการวางระบบพื้นฐานของบ้าน เช่นระบบไฟฟ้า ท่อประปา ระบบสุขาภิบาลที่จำเป็นสำหรับบ้าน
- หมวดงานสถาปัตยกรรมตกแต่ง สำหรับงานตกแต่งภายนอกและภายในบ้าน เช่นการลงหลังคา ประตู หน้าต่าง รวมถึงงานทาสี เก็บรายละเอียดต่าง ๆ
ข้อดีของการแบ่งหมวดหมู่ที่ชัดเจนเมื่อถอดแบบ BoQ คือเจ้าของบ้านจะได้เห็นว่าการที่ตนจะสร้างบ้านขึ้นมา 1 หลังนั้น เขาจะต้องเสียค่าใช้จ่ายให้กับวัสดุ และค่าจ้างแรงงานในแต่ละส่วนเท่าไหร่ และจะได้เห็นราคารวม ๆ ทั้งหมดในการสร้างบ้านทั้งหลังอีกด้วย ในขณะเดียวกัน เจ้าของบ้านก็จะได้รู้ว่าวัสดุที่จะใช้ในการสร้างและประกอบบ้านขึ้นมามีลักษณะ และคุณภาพแบบใด ถือได้ว่าเจ้า BoQ ช่วยรวบรวมรายละเอียดของตัวบ้านเกือบทั้งหมด ก่อนที่บ้านจะสร้างขึ้นมาจริง ๆ เสียอีก
BoQ มีไว้ สำคัญไฉน?
อย่างที่ได้บอกไปตอนต้นว่าการถอดแบบ BoQ จะทำให้เจ้าของบ้านทราบราคาการก่อสร้างทั้งในแบบที่เป็นค่าใช้จ่ายโดยรวม และลงรายละเอียดในแต่ละหมวด ซึ่งการประมาณราคาจากการถอดแบบ BoQ จะทำให้เจ้าของบ้านมีเครื่องมือในการ ‘ค้นหา’ ผู้รับเหมาก่อสร้างที่เหมาะกับโครงการ และช่วย ‘ต่อรอง’ ราคาให้ออกมาอย่างสมเหตุสมผลมากที่สุด นอกจากนี้ การถอดแบบ BoQ ยังเป็นตัวช่วยในการขอสินเชื่อสร้างบ้านได้อีกด้วย
- ถอดแบบ BoQ เพื่อเฟ้นหาผู้รับเหมาในดวงใจ
ในการค้นหาผู้รับเหมาก่อสร้างนั้น เจ้าของบ้านสามารถใช้ราคาประเมินจาก BoQ เป็นราคากลางในการเปรียบเทียบ proposal ของผู้รับเหมาแต่ละเจ้า โดยส่วนมากแล้ว เจ้าของบ้านจะเลือกผู้รับเหมาที่เสนอราคาใกล้เคียงกับราคาประเมินจาก BoQ มากที่สุด เพราะถ้าหากราคาที่เสนอมาต่ำกว่าราคาประเมินเกินไป ถึงแม้จะน่าสนใจ แต่ก็มีโอกาสสูงกว่าปกติที่ผู้รับเหมาจะทิ้งงานกลางคันได้ด้วยปัญหาเรื่องการเงิน และแน่นอนว่าคงไม่มีใครอยากได้ผู้รับเหมาที่เสนอราคามาสูงเกินงบหรอก จริงไหม
นอกจากจะช่วยในการกำหนดราคาผู้รับเหมาแล้ว BoQ ยังสามารถทำหน้าที่เป็นสัญญาช่วยการันตีประเภทและคุณภาพของสินค้าที่ทางผู้รับเหมาจะนำเข้ามาใช้ในการก่อสร้างและตกแต่งบ้าน เพราะถ้าเจ้าของบ้านทำสัญญาก่อสร้างที่ยึดตาม BoQ อย่างชัดเจน ผู้รับเหมาจะต้องใช้วัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพและราคาที่ใกล้เคียง หรือตามที่กำหนดไว้ใน BoQ เท่านั้น หากจะมีการเปลี่ยนแปลงวัสดุ หรือราคา ทางผู้รับเหมาจะต้องได้รับการอนุญาติจากเจ้าของบ้านก่อนซื้อวัสดุ
ดังนั้น เพื่อให้ทั้งเจ้าของบ้าน และผู้รับเหมาร่วมงานกันอย่างสะดวกใจ ไม่มีใครเอาเปรียบใครจนเกินไป ส่วนใหญ่แล้วเจ้าของบ้านจะมีการมอบแบบ BoQ ให้ผู้รับเหมาไปเติมแต่งวัสดุและอุปกรณ์ที่จะใช้ในการก่อสร้าง และประเมินราคาตามรูปแบบการทำงานของทีมผู้รับเหมาเองก่อน เพื่อที่จะนำมาเปรียบเทียบกับ BoQ ที่เจ้าของบ้านได้จัดทำไว้ หากเปรียบเทียบแล้ววัสดุกับราคามีความเหมาะสม ก็จะช่วยให้การก่อสร้างเป็นไปอย่างราบรื่นยิ่งขึ้น
- ถอดแบบ BoQ เพื่อกู้เงินสร้างบ้านในฝัน
แน่นอนว่าเจ้าของบ้านจะต้องใช้เงินจำนวนไม่น้อยในการก่อสร้างบ้านหลังหนึ่งขึ้นมา การขอสินเชื่อเพื่อการสร้างบ้านกับธนาคารจึงเป็นทางเลือกที่เป็นที่นิยมในหมู่คนสร้างบ้านที่ไม่ได้มีทุนทรัพย์ตั้งต้นมากพอ
เพื่อที่จะให้การขอสินเชื่อเป็นไปอย่างราบรื่น เจ้าของบ้านสามารถยื่น BoQ แสดงรายละเอียดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง ประกอบกับเอกสารอื่น ๆ ให้กับธนาคารได้ เพื่อเป็นตัวช่วยในการพิจารณาว่าสินเชื่อที่เจ้าของบ้านขอกู้สัมพันธ์กับ BoQ ที่ถอดตามแบบแปลนบ้านโดยตรงหรือไม่ ทางที่ดีแนะนำให้เป็น BoQ ที่ถอดโดยสถาปนิก หรือผู้รับเหมาโดยตรง เพื่อให้การขอสินเชื่อของคุณมีความน่าเชื่อถือยิ่งขึ้น
กำลังจะเริ่มสร้างบ้านแล้ว อยากถอดแบบ BoQ ต้องทำไง?
วางใจได้เลย เพราะการถอดแบบ BoQ สำหรับการสร้างบ้านในความจริงแล้วไม่ยุ่งยากอย่างที่คิด ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของบ้านมีแบบแปลน ‘บ้านในฝัน’ ที่ต้องการจะสร้างหรือยัง
- มี ‘แปลนบ้าน’ ในใจอยู่แล้ว
ในกรณีที่เจ้าของบ้านมีแปลนบ้านในใจอยู่แล้ว เจ้าของบ้านสามารถที่จะส่งแปลนบ้านให้บริษัทผู้รับจ้างถอดแบบ BoQ อาจเป็นบริษัทออกแบบโดยตรงหรือบริษัทขายวัสดุก่อสร้าง หรือแม้กระทั่งผู้รับเหมาก่อสร้าง ให้ทำการถอดแบบ BoQ เพื่อพิจารณารายละเอียดการก่อสร้างได้ หากเจ้าของบ้านใช้บริการบริษัทรับจ้างถอดแบบ BoQ โดยตรง โดยปกติแล้ว ราคาค่าถอดแบบจะคิดตามตารางเมตรของพื้นที่บ้านทั้งหมด หากบ้านมีขนาดไม่เกิน 150 ตร.ม. จะมีค่าบริการถอดแบบอยู่ที่ 4,000 – 6,000 บาท และจะคิดราคาเพิ่มตามตารางเมตร ในกรณีที่มีขนาดใหญ่กว่า 150 ตร.ม. ทั้งนี้ราคาจะขึ้นอยู่กับรูปแบบบ้าน และบริษัทที่ทำการถอดเองด้วย ทางที่ดี เจ้าของบ้านควรคุยกับผู้ถอดแบบให้รู้เรื่องก่อน จะเป็นการเซฟงบได้ดีที่สุด
หากเจ้าของบ้านให้ผู้รับเหมาทำการคำนวณ BoQ มาให้จากแปลนบ้านโดยตรง โดยส่วนมากแล้วจะไม่มีค่าใช้จ่ายเพราะผู้รับเหมาจะรวม BoQ มากับ proposal ราคาการก่อสร้างแล้ว เจ้าของบ้านอาจจะต้องทำการตรวจสอบประเภทและราคาของวัสดุให้ดีหลังจากที่ได้ BoQ มาว่าสมเหตุสมผล และอยู่ในงบที่ประมาณไว้ตั้งแต่ทำแบบบ้านหรือเปล่า
- อยากมีบ้าน แต่ยังไม่มีแปลน
สำหรับเจ้าของบ้านที่เริ่มจากศูนย์ และยังไม่มีแปลนบ้านในใจ แน่นอนว่าจะยังไม่สามารถถอดแบบ BoQ ออกมาได้ เจ้าของบ้านจึงจะต้องเฟ้นหาแบบบ้านในฝันของตัวเองเสียก่อน เพื่อให้ง่ายต่อการคำนวณงบประมาณการสร้างบ้าน เจ้าของบ้านสามารถเลือกเช้าบริการสถาปนิกให้ช่วยออกแบบแปลนบ้าน พร้อมระบุความต้องการและงบประมาณของบ้านให้ชัดเจน เพื่อให้ผู้ออกแบบสร้างแบบแปลนออกมาสอดคล้องกับงบประมาณที่ต้องการ แต่แน่นอนว่าเจ้าของบ้านจะต้องเสียค่าออกแบบ BoQ แยกออกมาอีก
ดังนั้น เจ้าของบ้านส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะหาแบบแปลนบ้านสำเร็จรูปในการสร้างบ้าน เพราะส่วนใหญ่จะมาพร้อมกับบัญชี BoQ ด้วย และมีราคาที่ไม่สูงมาก เผลอ ๆ อาจจะเท่ากับค่าจ้างถอดแบบ BoQ ด้วยซ้ำ เรียกได้ว่ายิงปืนนัดเดียว ได้นกถึงสองตัว เพียงแต่ว่าเจ้าของบ้านจะไม่ได้เป็นคนออกแบบบ้านในฝันของตัวเองเท่านั้น
สรุปท้ายบทความ
จะเห็นได้ว่าจริง ๆ แล้ว ไม่ใช่แค่ ‘เสาปูน’ ที่สามารถสร้างรากฐานของบ้านให้มั่นคงได้ การถอดแบบ BoQ ยังถือเป็นการวางรากฐานที่สำคัญของบ้าน ด้วยการประมาณค่าใช้จ่ายที่เจ้าของบ้านจะต้องเสียในแต่ละส่วนของการก่อสร้าง ให้เหมาะสมกับงบประมาณที่มี และช่วยคุมไม่ให้งบประมาณการก่อสร้างบานปลาย จากการเลือกผู้รับเหมา และการสั่งซื้อวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ในการก่อสร้าง นอกจากนี้ BoQ ยังสามารถเป็นเอกสารที่ช่วยสร้างเครดิตให้เจ้าของบ้านในการขอสินเชื่อเพื่อสร้างบ้านได้อีกด้วย