รู้จักกับระบบค้นหาแปลงที่ดิน

Jun 25, 2021 | บทความอสังหาฯ

ระบบค้นหาแปลงที่ดิน ถูกคิดค้นขึ้นเพื่อให้ประชาชนทั่วไปสามารถสืบค้นข้อมูลที่ดินได้ง่าย และทำได้ด้วยตนเองแบบทุกที่ทุกเวลา โดยไม่จำเป็นต้องเดินทางไปติดต่อสำนักงานที่ดิน หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเหมือนอย่างในอดีตอีกต่อไป 

ระบบค้นหาแปลงที่ดินทำให้เราสามารถตรวจสอบความถูกต้องของที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นเลขที่โฉนด ตำแหน่งที่ตั้ง ขนาดที่ดิน รวมไปถึงราคาประเมิน ซึ่งมีส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจทำธุรกรรมใดๆ เนื่องจากที่ดินแต่ละผืนล้วนมีมูลค่า จะมากน้อยก็แตกต่างกันไปตามความต้องการและสภาพแวดล้อมโดยรวม อีกทั้งยังเป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกนำไปพัฒนาเพื่อประโยชน์ใช้สอยมากมาย ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน ตัดถนนทำเส้นทางคมนาคมใหม่ๆ หรือแม้แต่การทำเกษตรกรรม ที่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือ หรือปล่อยเช่าที่ดินเพื่อสร้างรายได้ได้ตลอดเวลา

ดังนั้นจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องอาศัยระบบค้นหาแปลงที่ดินที่มีความแม่นยำเพื่อเป็นเครื่องมือค้นหาข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินให้ครบถ้วน โดยลดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางสำรวจได้อย่างมีประสิทธิภาพ 

กว่าจะมาเป็นระบบค้นหาแปลงที่ดินที่คุ้นเคย

ระบบค้นหาแปลงที่ดินที่เราคุ้นเคยกันมากที่สุดคือ ‘ระบบค้นหารูปแปลงที่ดิน’ ของกรมที่ดิน ซึ่งเป็นผลมาจากการริเริ่มโครงการ ‘พัฒนาระบบให้บริการค้นหาตำแหน่งแปลงที่ดินด้วยระบบภูมิสารสนเทศทางระบบอินเทอร์เน็ต (DOLWMS : Department of Lands Web Map Service)’ ตั้งแต่ปี 2553 เพื่อแก้ไขปัญหาการไม่ทราบตำแหน่งที่ดิน ซึ่งที่ผ่านมาพบว่ามีมิจฉาชีพใช้ช่องโหว่ตรงนี้ปลอมแปลงโฉนดเพื่อไปฉ้อฉลให้เหยื่อเสียทรัพย์จำนวนมาก

ระบบค้นหาแปลงที่ดินดังกล่าวใช้การบูรณาการข้อมูลด้านทะเบียนที่ดินและรูปแปลงที่ดินจากฐานข้อมูลดิจิทัลที่มีอยู่ของกรมที่ดิน มาใช้ประโยชน์ร่วมกับเทคโนโลยีด้านภูมิสารสนเทศ (Geographic Information System : GIS) และ Google Maps ได้แก่ ภาพถ่ายดาวเทียม ตำแหน่งสถานที่สำคัญ เส้นทาง และสภาพพื้นที่ของแปลงที่ดินในมุมมองจากถนน (Street View) ทำให้ประชาชนสามารถทราบตำแหน่งที่ดิน เส้นทางการเดินทาง สภาพพื้นที่ที่เห็นได้จากภาพถ่ายดาวเทียม และเส้นทางจากแปลงที่ดินไปยังสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบได้อย่างสะดวกรวดเร็ว

ทราบหรือไม่ว่า ในช่วงแรกของการเปิดใช้งานระบบค้นหาแปลงที่ดินนั้น มีข้อมูลให้ค้นหาเพียง 26 สำนักงานที่ดินใน 5 จังหวัด หรือประมาณ 4 ล้านแปลงเท่านั้น และมีการเก็บข้อมูลสะสมเพิ่มขึ้นจนกระทั่งในปี 2559 ระบบดังกล่าวสามารถให้บริการรูปแปลงที่ดินได้ครบทั้งประเทศ หรือประมาณ 33 ล้านแปลง

นอกจากการระบบค้นหาแปลงที่ดินบนเว็บไซต์ http://dolwms.dol.go.th/ แล้ว ในช่วงปี 2559 กรมที่ดินยังเปิดตัว Mobile Application ที่ชื่อว่า ‘LandsMaps’ เพื่อใช้สืบค้นหาตำแหน่งแปลงที่ดิน และดูสภาพพื้นที่แบบ 360 องศาผ่านสมาร์ทโฟนทั้งในระบบ IOS และ Androids ซึ่งเป็นความร่วมมือระหว่างกรมที่ดินและสำนักงานรัฐบาลอิเล็กทรอนิกส์ (องค์กรมหาชน) 

สำหรับแอปพลิเคชัน LandsMaps นั้นได้รับความนิยมอย่างแพร่หลายทั้งจากประชาชน เอกชน และหน่วยงานภาครัฐ โดยข้อมูลล่าสุด ณ กันยายน 2563 มีจำนวนผู้เข้าใช้งานในระบบเป็นจำนวนมากกว่า 64 ล้านครั้งเลยทีเดียว 

ปัจจุบัน กรมที่ดินยังพัฒนาต่อยอดระบบด้วยการเชื่อมโยงระบบเพื่อให้บริการประชาชนในการคำนวณภาษีอากรของกรมที่ดินเพื่อจะได้ทราบถึงอัตราค่าธรรมเนียมภาษีอากรที่จะต้องชำระในวันจดทะเบียน ค่าใช้จ่ายในการรังวัด และผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน (Zoning) ช่วยอำนวยความสะดวกในการตรวจสอบข้อมูลที่ดินและรายละเอียดที่เกี่ยวข้องในคราวเดียวกัน

ประโยชน์ของระบบค้นหาแปลงที่ดิน

การพัฒนาระบบค้นหารูปแปลงที่ดินให้มีประสิทธิภาพและขยายขอบเขตการให้บริการอยู่เสมอ ทำให้ประชาชนอย่างเราๆ ได้รับประโยชน์เต็มๆ 

ลดภาระค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทาง 

ข้อดีแรกที่เห็นได้ชัดเลยคือเรื่องของการประหยัดค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทาง เช่น หากเราเห็นประกาศขายที่ดินในเว็บ Kaidee และมีความสนใจอยากหาข้อมูลเพิ่มเติมก่อนนัดเจรจากับเจ้าของที่ดินหรือตัดสินใจก็สามารถใช้ระบบค้นหาแปลงที่ดินช่วย เพื่อดูว่าที่ดินในประกาศนั้นอยู่ตรงไหนของแผนที่ เข้าซอยลึกไหม หรือมีสภาพแวดล้อมใกล้เคียงอย่างไร โดยที่ไม่ต้องขับรถเดินทางไปดูที่ให้เสียเวลาหลายๆ ครั้ง 

ช่วยรักษาสิทธิ์เจ้าของที่ดิน

เนื่องจากระบบค้นหาแปลงที่ดินทำการซิงค์ข้อมูลกับ Google Map ที่สามารถดูภาพ Street View ได้และมีการอัปเดตอย่างสม่ำเสมอ ทำให้เราสามารถตรวจสอบได้ว่าที่ดินของเรานั้นยังอยู่ในสภาพดีหรือไม่ หรือมีใครรุกล้ำที่ดินอยู่หรือเปล่า ยกตัวอย่างกรณีคนใกล้ชิดของผู้เขียน มีที่ดินติดไซต์ก่อสร้างคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่แห่งหนึ่ง เมื่อตรวจสอบจากระบบค้นหาแปลงที่ดิน จึงพบว่าแคมป์คนงานก่อสร้างคอนโดดังกล่าวรุกล้ำเข้ามาในที่ดินโดยไม่ได้รับอนุญาต เขาจึงติดต่อกับโครงการเพื่อคิดค่าเช่าที่ชั่วคราว เป็นต้น 

เป็นข้อมูลเพื่อประเมินการลงทุน 

ระบบค้นหาแปลงที่ดินยังเป็นแหล่งข้อมูลสำหรับนักลงทุนด้านที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ในการพิจารณาจะซื้อจะขายที่ดิน หรือเพื่อนำไปประเมินราคาในการกู้เงินกับสถาบันการเงิน หรือใช้ประกอบการวางแผนพัฒนาที่ดินในอนาคตเพื่อให้ได้ประโยชน์และผลตอบแทนสูงสุด 

ประหยัดทรัพยากร

การบูรณาการข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับที่ดินไว้ภายในระบบค้นหาแปลงที่ดินที่เดียวนั้น ทำให้เราประหยัดการใช้ทรัพยากรในชีวิตทั้งรูปแบบของเวลา แรงงาน เงิน หรือแม้แต่การพิมพ์เอกสาร เพราะทุกอย่างสามารถเรียกดูออนไลน์ได้เพียงคลิก สามารถสืบค้นข้อมูลด้วยตนเองทุกที่ทุกเวลาโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย รวมถึงย่นระยะเวลาในการรอคอย หากต้องติดต่อขอรับบริการจากสำนักงานที่ดินได้อีกด้วย 

สรุประบบค้นหาแปลงที่ดิน นวัตกรรมที่ต้องรู้เมื่อคุยเรื่องที่ดิน

เมื่อใดก็ตามที่เราพูดถึงที่ดิน ไม่ว่าจะในส่วนของโฉนดที่ดิน รายละเอียดที่ดิน รูปร่างของแปลงที่ดิน หรือแม้แต่การทำธุรกรรมซื้อ ขาย และเช่า การเข้ามาตรวจสอบจากระบบค้นหาแปลงที่ดินก่อนก็จะช่วยให้เรามีข้อมูลที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ช่วยลดการถูกเอาเปรียบหากต้องทำธุรกรรมในอนาคต โดยระบบค้นหารูปแปลงที่ดินของกรมที่ดินนั้นยังใช้งานง่าย สะดวก และสืบค้นได้ตลอด 24 ชั่วโมง ผ่านคอมพิวเตอร์หรือโทรศัพท์มือถือโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย จนอาจกล่าวได้ว่า ระบบค้นหาแปลงที่ดิน คือนวัตกรรมที่ทุกคนควรรู้จักเมื่อพูดถึงที่ดิน

ราคาประเมินที่ดิน เรื่องที่ต้องรู้เมื่อคิดลงทุน อสังหาฯ

May 21, 2021 | บทความอสังหาฯ

ไม่ว่าคุณจะวางแผนขายที่ดินมรดก ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร หรือแม้แต่จะขอกู้ธนาคารเพื่อซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกสร้างบ้านหรือทำกิจการในอนาคต สิ่งที่ต้องเตรียมหาข้อมูลไว้ตั้งแต่เนิ่นๆ คือ “ราคาประเมินที่ดิน” ซึ่งเป็นการตีมูลค่าหรือกำหนดราคาของที่ดินแต่ละแปลง 

ราคาประเมินที่ดินโดยส่วนใหญ่มักปรับราคาสูงขึ้นทุกปีด้วยหลายๆ เหตุผล อาทิ การขยายตัวของเมือง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม เช่น ถนนตัดใหม่ โครงการรถไฟฟ้า ทางด่วน ฯลฯ ความต้องการที่ดินสูงขึ้นในขณะที่ที่ดินมีจำนวนเท่าเดิม รวมไปถึงอัตราเงินเฟ้อ ล้วนมีส่วนทำให้ราคาประเมินที่ดินในบางทำเลสามารถปรับตัวสูงขึ้นได้ จนเป็นที่มาของประโยคที่หลายๆ คนชอบพูดว่า “ซื้อที่ดินเก็บไว้ มีแต่ราคาจะเพิ่ม” นั่นเอง 

ราคาประเมินที่ดินสำคัญอย่างไร

ราคาประเมินที่ดินมีความสำคัญ หากเรามีความคิดที่จะซื้อ ขาย หรือแลกเปลี่ยนที่ดิน โดยราคาประเมินจะทำหน้าที่เป็นราคากลางที่ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงราคากันได้ด้วยความพึงพอใจทั้งสองฝ่าย หรือได้ราคาที่เหมาะสม เสมือนเป็นข้อมูล “รู้เขารู้เรา” กล่าวคือ ในฐานะคนขายสามารถตั้งราคาได้อย่างถูกต้อง ไม่ขายราคาต่ำจนขาดทุนหรือตั้งราคาสูงจนขายไม่ออก ในทางกลับกัน หากเราอยู่ในฐานะผู้ซื้อ ราคาประเมินจะช่วยกำหนดงบประมาณของตัวเอง และป้องกันว่าไม่ถูกหลอกให้ซื้อที่ดินมูลค่าสูงเกินความจำเป็น

หัวใจสำคัญอีกอย่างของราคาประเมินที่ดินคือใช้เป็นฐานคำนวนค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และภาษีต่างๆ ในการทำนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการโอนภายในสมาชิกครอบครัว การจำนอง หรือการโอนกรรมสิทธิ์สำหรับการซื้อ-ขายที่ดินกับผู้อื่น ซึ่งค่าใช้จ่ายข้างต้นจะมีมูลค่าเท่าไรนั้น เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะคิดตามอัตราที่ประกาศใน พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของราคาประเมินที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน เป็นต้น

การประเมินราคาที่ดินยังเป็นเครื่องมือประกอบการตัดสินใจของนักลงทุนรายใหญ่ เพื่อประเมินศักยภาพของทำเลตรงนั้นว่ามีโอกาสเติบโตทำกำไรหรือไม่ รวมไปถึงคำนวนค่าใช้จ่ายล่วงหน้า เป็นข้อมูลสำหรับเจรจาต่อรอง หรือสร้างแผนการพัฒนาที่ดินเพื่อนำไปขอกู้ยืมเงินจากธนาคาร ในขณะที่นักลงทุนรายย่อยหรือบุคคลทั่วไป หากต้องการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อซื้อที่ดินสำหรับสร้างบ้านหรือทำกิจการ หรือแม้แต่ปล่อยเช่าที่ดินก็จำเป็นต้องทราบราคาประเมินก่อนเช่นกัน 

ราคาประเมินที่ดินใครกำหนด

อย่างที่กล่าวไปตอนต้นว่าราคาประเมินที่ดินนั้นเปรียบเสมือนราคากลางสำหรับซื้อ-ขายที่ดิน ซึ่งผู้กำหนดราคาที่เรานิยมใช้อ้างอิงกัน แบ่งเป็น 3 กลุ่ม ดังนี้ 

ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์

สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เป็นหน่วยงานรัฐที่ดำเนินการเกี่ยวกับการกำหนดราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินอื่นๆ ตามกฏหมายที่เกี่ยวข้อง โดยมีกระบวนการทำงานตั้งแต่จัดเตรียมข้อมูล สำรวจภาคสนาม วิเคราะห์ข้อมูล ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ จนถึงประกาศใช้ ซึ่งถือเป็นแหล่งอ้างอิงสำคัญอันดับต้นๆ ในการค้นหาราคาประเมินที่ดินเลยก็ว่าได้

การประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์แต่ละรอบจะมีอายุการใช้งานไม่เกิน 4 ปี ยกเว้นกรณีมีความจำเป็นเพื่อประโยชน์ทางเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งเมื่อปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2563) จนถึงปัจจุบันประเทศไทยได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 จนเศรษฐกิจชะลอตัวอย่างมาก ดังนั้น กรมธนารักษ์จึงประกาศขยายเวลาการใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบบัญชี พ.ศ. 2559-2562 ต่อเนื่องจนถึง 31 ธันวาคม 2564 

ราคาประเมินที่ดินจากหน่วยงานเอกชน

นอกจากหน่วยงานภาครัฐที่ทำหน้าที่ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างกรมธนารักษ์แล้ว ในภาคเอกชนก็มีดำเนินการประเมินทรัพย์สินด้วยเช่นกัน ทั้งในรูปแบบของบริษัทประเมินทรัพย์สินโดยตรง บริษัทที่ปรึกษาด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนสถาบันการเงินต่างๆ 

โดยราคากลางที่ได้มานั้น เจ้าหน้าที่ประเมินราคาส่วนใหญ่มักเปรียบเทียบจากหลายแหล่งข้อมูลไม่ว่าจะเป็นราคาซื้อ-ขายในตลาด ราคาประเมินจากกรมที่ดิน ราคาทรัพย์จากการปล่อยกู้ครั้งล่าสุด รวมไปถึงราคาทรัพย์สินที่อยู่โดยรอบหรือมีลักษณะใกล้เคียงกัน ซึ่งทำให้ราคาประเมินจากหน่วยงานเอกชนส่วนใหญ่มีราคาใกล้เคียงกับราคาตลาด  

ราคาประเมินที่ดินจากราคาตลาด

ราคาอ้างอิงแหล่งสุดท้ายที่เราสามารถใช้เพื่อประเมินราคาว่าจะซื้อ-ขายที่ดินเท่าไรดีคือ “ราคาตลาด” เป็นราคาที่มีการซื้อ-ขายกันจริงๆ ในพื้นที่นั้นๆ ซึ่งกำหนดโดยผู้ขายหรือผู้ซื้อก็ได้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงที่พึงพอใจทั้งสองฝ่าย

ดังนั้นราคาตลาดจึงเป็นราคาที่มีความผกผันสูงเนื่องจากใช้ความพึงพอใจของผู้ซื้อผู้ขายเป็นหลัก ในกรณีที่ดินแปลงนั้นอยู่ในทำเลที่มีความต้องการสูง มูลค่าการซื้อขายก็จะสูงตามไปด้วย และหากมีความต้องการซื้อมากกว่าหนึ่ง ในขณะที่เจ้าของที่ดินยังไม่อยากขาย ก็อาจทำให้ราคาตลาดของที่ดินแปลงนั้นดีดตัวแบบก้าวกระโดดได้เช่นกัน 

เช็คราคาประเมินที่ดินกับกรมธนารักษ์

การขอทราบราคาประเมินที่ดินในส่วนของหน่วยงานเอกชนส่วนใหญ่มักมีค่าใช้จ่าย ในขณะที่ราคาตลาดเราสามารถหาข้อมูลได้จากการสอบถามเจ้าของที่ดินละแวกนั้น หรือค้นหาราคาคร่าวๆ จากการประกาศขายที่ดินใน Kaidee Property ก็ได้เช่นกัน

ส่วนใครที่อยากประหยัดเวลาและค่าใช้จ่าย สามารถเริ่มต้นเช็คราคาประเมินกับกรมธนารักษ์ โดยวิธีที่ง่ายและเร็วที่สุดคือการสืบค้นจากเว็บไซต์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/index.asp ซึ่งเปิดให้ตรวจสอบได้ฟรีๆ 

ในเว็บไซต์แบ่งการค้นหาราคาประเมินออกเป็น 6 หมวดย่อย ได้แก่ 

• ราคาประเมินจากโฉนดที่ดิน
• ราคาประเมินจากเลขที่ดิน
• ราคาประเมินที่ดิน นส.3ก
• ราคาประเมินที่ดินประเภทอื่น 
• ราคาประเมินอาคารชุด
• ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง
• ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน 

ทั้งนี้ การค้นหาราคาประเมินเกี่ยวกับที่ดิน เราควรมีหน้าโฉนดที่ดินนั้นๆ (เอกสารตัวจริงหรือสำเนาก็ได้) เพื่อใช้ข้อมูลที่ปรากฏในโฉนด เช่น เลขที่โฉนด ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ฯลฯ ประกอบการค้นหาได้อย่างถูกต้องแม่นยำ

หรือในกรณีที่ทราบเพียงเลขที่โฉนด เราสามารถตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นเหล่านี้เพิ่มเติม รวมทั้งราคาประเมินได้จากเว็บไซต์ของกรมที่ดิน อีกด้วย

นอกจากราคาประเมินตามโฉนดที่ดินแต่ละแปลงแล้ว เรายังสามารถดูสรุปราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินได้ที่เว็บไซต์ https://www.treasury.go.th/th/summary-of-land-valuation/ ซึ่งแยกย่อยเป็นรายถนนตามเขตในกรุงเทพฯ และจังหวัดต่างๆ

สรุปความรู้เรื่อง “ราคาประเมินที่ดิน” เพื่อการลงทุนอสังหาฯ  

ไม่ว่าเราจะเป็นเจ้าของที่ดินหรือผู้ซื้อที่มองหาที่ดินเพื่อการลงทุน การทราบราคาประเมินที่ดิน ไม่ว่าจะมาจากกรมธนารักษ์ หน่วยงานเอกชน หรือสืบหาราคาตลาดเองก็ตาม ล้วนเป็นข้อมูลสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจในการกำหนดราคาซื้อ-ขายที่ดินเพื่อให้ได้ผลประโยชน์สูงสุด รวมถึงใช้คำนวนค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งทำให้เราสามารถเตรียมตัวและเตรียมเงินได้ล่วงหน้าอีกด้วย