ราคาประเมินที่ดิน เรื่องที่ต้องรู้เมื่อคิดลงทุน อสังหาฯ

ไม่ว่าคุณจะวางแผนขายที่ดินมรดก ซื้อที่ดินเพื่อเก็งกำไร หรือแม้แต่จะขอกู้ธนาคารเพื่อซื้อที่ดินเปล่าเพื่อปลูกสร้างบ้านหรือทำกิจการในอนาคต สิ่งที่ต้องเตรียมหาข้อมูลไว้ตั้งแต่เนิ่นๆ คือ “ราคาประเมินที่ดิน” ซึ่งเป็นการตีมูลค่าหรือกำหนดราคาของที่ดินแต่ละแปลง 

ราคาประเมินที่ดินโดยส่วนใหญ่มักปรับราคาสูงขึ้นทุกปีด้วยหลายๆ เหตุผล อาทิ การขยายตัวของเมือง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคม เช่น ถนนตัดใหม่ โครงการรถไฟฟ้า ทางด่วน ฯลฯ ความต้องการที่ดินสูงขึ้นในขณะที่ที่ดินมีจำนวนเท่าเดิม รวมไปถึงอัตราเงินเฟ้อ ล้วนมีส่วนทำให้ราคาประเมินที่ดินในบางทำเลสามารถปรับตัวสูงขึ้นได้ จนเป็นที่มาของประโยคที่หลายๆ คนชอบพูดว่า “ซื้อที่ดินเก็บไว้ มีแต่ราคาจะเพิ่ม” นั่นเอง 

ราคาประเมินที่ดินสำคัญอย่างไร

ราคาประเมินที่ดินมีความสำคัญ หากเรามีความคิดที่จะซื้อ ขาย หรือแลกเปลี่ยนที่ดิน โดยราคาประเมินจะทำหน้าที่เป็นราคากลางที่ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงราคากันได้ด้วยความพึงพอใจทั้งสองฝ่าย หรือได้ราคาที่เหมาะสม เสมือนเป็นข้อมูล “รู้เขารู้เรา” กล่าวคือ ในฐานะคนขายสามารถตั้งราคาได้อย่างถูกต้อง ไม่ขายราคาต่ำจนขาดทุนหรือตั้งราคาสูงจนขายไม่ออก ในทางกลับกัน หากเราอยู่ในฐานะผู้ซื้อ ราคาประเมินจะช่วยกำหนดงบประมาณของตัวเอง และป้องกันว่าไม่ถูกหลอกให้ซื้อที่ดินมูลค่าสูงเกินความจำเป็น

หัวใจสำคัญอีกอย่างของราคาประเมินที่ดินคือใช้เป็นฐานคำนวนค่าธรรมเนียม ค่าอากรแสตมป์ และภาษีต่างๆ ในการทำนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งการโอนภายในสมาชิกครอบครัว การจำนอง หรือการโอนกรรมสิทธิ์สำหรับการซื้อ-ขายที่ดินกับผู้อื่น ซึ่งค่าใช้จ่ายข้างต้นจะมีมูลค่าเท่าไรนั้น เจ้าหน้าที่กรมที่ดินจะคิดตามอัตราที่ประกาศใน พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของราคาประเมินที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน เป็นต้น

การประเมินราคาที่ดินยังเป็นเครื่องมือประกอบการตัดสินใจของนักลงทุนรายใหญ่ เพื่อประเมินศักยภาพของทำเลตรงนั้นว่ามีโอกาสเติบโตทำกำไรหรือไม่ รวมไปถึงคำนวนค่าใช้จ่ายล่วงหน้า เป็นข้อมูลสำหรับเจรจาต่อรอง หรือสร้างแผนการพัฒนาที่ดินเพื่อนำไปขอกู้ยืมเงินจากธนาคาร ในขณะที่นักลงทุนรายย่อยหรือบุคคลทั่วไป หากต้องการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อซื้อที่ดินสำหรับสร้างบ้านหรือทำกิจการ หรือแม้แต่ปล่อยเช่าที่ดินก็จำเป็นต้องทราบราคาประเมินก่อนเช่นกัน 

ราคาประเมินที่ดินใครกำหนด

อย่างที่กล่าวไปตอนต้นว่าราคาประเมินที่ดินนั้นเปรียบเสมือนราคากลางสำหรับซื้อ-ขายที่ดิน ซึ่งผู้กำหนดราคาที่เรานิยมใช้อ้างอิงกัน แบ่งเป็น 3 กลุ่ม ดังนี้ 

ราคาประเมินที่ดินจากกรมธนารักษ์

สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เป็นหน่วยงานรัฐที่ดำเนินการเกี่ยวกับการกำหนดราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์และทรัพย์สินอื่นๆ ตามกฏหมายที่เกี่ยวข้อง โดยมีกระบวนการทำงานตั้งแต่จัดเตรียมข้อมูล สำรวจภาคสนาม วิเคราะห์ข้อมูล ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ จนถึงประกาศใช้ ซึ่งถือเป็นแหล่งอ้างอิงสำคัญอันดับต้นๆ ในการค้นหาราคาประเมินที่ดินเลยก็ว่าได้

การประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์แต่ละรอบจะมีอายุการใช้งานไม่เกิน 4 ปี ยกเว้นกรณีมีความจำเป็นเพื่อประโยชน์ทางเศรษฐกิจและสังคม ซึ่งเมื่อปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2563) จนถึงปัจจุบันประเทศไทยได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 จนเศรษฐกิจชะลอตัวอย่างมาก ดังนั้น กรมธนารักษ์จึงประกาศขยายเวลาการใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรอบบัญชี พ.ศ. 2559-2562 ต่อเนื่องจนถึง 31 ธันวาคม 2564 

ราคาประเมินที่ดินจากหน่วยงานเอกชน

นอกจากหน่วยงานภาครัฐที่ทำหน้าที่ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์อย่างกรมธนารักษ์แล้ว ในภาคเอกชนก็มีดำเนินการประเมินทรัพย์สินด้วยเช่นกัน ทั้งในรูปแบบของบริษัทประเมินทรัพย์สินโดยตรง บริษัทที่ปรึกษาด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนสถาบันการเงินต่างๆ 

โดยราคากลางที่ได้มานั้น เจ้าหน้าที่ประเมินราคาส่วนใหญ่มักเปรียบเทียบจากหลายแหล่งข้อมูลไม่ว่าจะเป็นราคาซื้อ-ขายในตลาด ราคาประเมินจากกรมที่ดิน ราคาทรัพย์จากการปล่อยกู้ครั้งล่าสุด รวมไปถึงราคาทรัพย์สินที่อยู่โดยรอบหรือมีลักษณะใกล้เคียงกัน ซึ่งทำให้ราคาประเมินจากหน่วยงานเอกชนส่วนใหญ่มีราคาใกล้เคียงกับราคาตลาด  

ราคาประเมินที่ดินจากราคาตลาด

ราคาอ้างอิงแหล่งสุดท้ายที่เราสามารถใช้เพื่อประเมินราคาว่าจะซื้อ-ขายที่ดินเท่าไรดีคือ “ราคาตลาด” เป็นราคาที่มีการซื้อ-ขายกันจริงๆ ในพื้นที่นั้นๆ ซึ่งกำหนดโดยผู้ขายหรือผู้ซื้อก็ได้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงที่พึงพอใจทั้งสองฝ่าย

ดังนั้นราคาตลาดจึงเป็นราคาที่มีความผกผันสูงเนื่องจากใช้ความพึงพอใจของผู้ซื้อผู้ขายเป็นหลัก ในกรณีที่ดินแปลงนั้นอยู่ในทำเลที่มีความต้องการสูง มูลค่าการซื้อขายก็จะสูงตามไปด้วย และหากมีความต้องการซื้อมากกว่าหนึ่ง ในขณะที่เจ้าของที่ดินยังไม่อยากขาย ก็อาจทำให้ราคาตลาดของที่ดินแปลงนั้นดีดตัวแบบก้าวกระโดดได้เช่นกัน 

เช็คราคาประเมินที่ดินกับกรมธนารักษ์

การขอทราบราคาประเมินที่ดินในส่วนของหน่วยงานเอกชนส่วนใหญ่มักมีค่าใช้จ่าย ในขณะที่ราคาตลาดเราสามารถหาข้อมูลได้จากการสอบถามเจ้าของที่ดินละแวกนั้น หรือค้นหาราคาคร่าวๆ จากการประกาศขายที่ดินใน Kaidee Property ก็ได้เช่นกัน

ส่วนใครที่อยากประหยัดเวลาและค่าใช้จ่าย สามารถเริ่มต้นเช็คราคาประเมินกับกรมธนารักษ์ โดยวิธีที่ง่ายและเร็วที่สุดคือการสืบค้นจากเว็บไซต์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/index.asp ซึ่งเปิดให้ตรวจสอบได้ฟรีๆ 

ในเว็บไซต์แบ่งการค้นหาราคาประเมินออกเป็น 6 หมวดย่อย ได้แก่ 

• ราคาประเมินจากโฉนดที่ดิน
• ราคาประเมินจากเลขที่ดิน
• ราคาประเมินที่ดิน นส.3ก
• ราคาประเมินที่ดินประเภทอื่น 
• ราคาประเมินอาคารชุด
• ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง
• ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน 

ทั้งนี้ การค้นหาราคาประเมินเกี่ยวกับที่ดิน เราควรมีหน้าโฉนดที่ดินนั้นๆ (เอกสารตัวจริงหรือสำเนาก็ได้) เพื่อใช้ข้อมูลที่ปรากฏในโฉนด เช่น เลขที่โฉนด ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ฯลฯ ประกอบการค้นหาได้อย่างถูกต้องแม่นยำ

หรือในกรณีที่ทราบเพียงเลขที่โฉนด เราสามารถตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นเหล่านี้เพิ่มเติม รวมทั้งราคาประเมินได้จากเว็บไซต์ของกรมที่ดิน อีกด้วย

นอกจากราคาประเมินตามโฉนดที่ดินแต่ละแปลงแล้ว เรายังสามารถดูสรุปราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินได้ที่เว็บไซต์ https://www.treasury.go.th/th/summary-of-land-valuation/ ซึ่งแยกย่อยเป็นรายถนนตามเขตในกรุงเทพฯ และจังหวัดต่างๆ

สรุปความรู้เรื่อง “ราคาประเมินที่ดิน” เพื่อการลงทุนอสังหาฯ  

ไม่ว่าเราจะเป็นเจ้าของที่ดินหรือผู้ซื้อที่มองหาที่ดินเพื่อการลงทุน การทราบราคาประเมินที่ดิน ไม่ว่าจะมาจากกรมธนารักษ์ หน่วยงานเอกชน หรือสืบหาราคาตลาดเองก็ตาม ล้วนเป็นข้อมูลสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจในการกำหนดราคาซื้อ-ขายที่ดินเพื่อให้ได้ผลประโยชน์สูงสุด รวมถึงใช้คำนวนค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งทำให้เราสามารถเตรียมตัวและเตรียมเงินได้ล่วงหน้าอีกด้วย