รถไฟฟ้าสายสีส้มและสีชมพู … หนทางสู่โอกาสใหม่บนทำเลอนาคต

Jul 16, 2021 | บทความอสังหาฯ

รถไฟฟ้าสายสีส้ม สายสีชมพู คือสองไฮไลท์การก่อสร้างเมกะโปรเจ็คของคนกรุงเทพที่ใกล้จะได้เวลานับถอยหลังเพื่อใช้บริการเข้าไปทุกที พร้อมกับความคึกคักด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มปรากฏออกมาเป็นรูปเป็นร่างผ่านโครงการที่อยู่อาศัยทั้งคอนโด บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ที่ผุดขึ้นยาวตลอดสองฝากฝั่งเส้นรถไฟฟ้าทั้งสองสาย 

ยิ่งไปกว่านั้นปลายทางของรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีชมพูที่มาบรรจบกัน ณ สถานีมีนบุรี ยังถือเป็นการผนึกกำลังสร้างโอกาสบนทำเลอนาคตอย่างมีนบุรีให้กลายเป็นเซ็นเตอร์เศรษฐกิจใหม่แห่งกรุงเทพตะวันออกที่ว่ากันว่าจะสามารถทัดเทียมสีลม-สาธรได้เลยทีเดียว 

ทำไมรถไฟฟ้าสายสีส้มและรถไฟฟ้าสายสีชมพูถึงมีอิทธิพลต่อมีนบุรีและกรุงเทพฯ ตะวันออกได้ขนาดนี้ เราไปค้นหาคำตอบด้วยกัน  

รถไฟฟ้าสายสีส้ม เชื่อม New CBD สู่กรุงเทพตะวันออก

หากเรามองแผนผังโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มแบบ Full Scale จะพบว่าเป็นเส้นทางที่วิ่งยาวตั้งแต่กรุงเทพฯฝั่งตะวันตก เริ่มต้นที่ตลิ่งชัน บางขุนนนท์ ตัดผ่านเข้ากรุงเทพฯ ชั้นในอย่างราชเทวี ราชปรารภ ศูนย์วัฒนธรรมแห่งชาติ และมุ่งหน้าสู่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกตามเส้นถนนรามคำแหง โดยมีปลายทางเป็นมีนบุรีและสุวินทวงศ์ รวมระยะทางกว่า 40 กิโลเมตร 29 สถานี (แบ่งเป็นสถานีใต้ดิน 23 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี) 

โดยตลอดสายสีส้มนี้ยังเป็นเส้นทางที่ตัดกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆ หรือมี Interchange Station มากถึง 9 สาย 9 สถานี จนอาจเรียกว่าเป็นเส้นทางคมนาคมที่เชื่อมกรุงเทพไว้อย่างสมบูรณ์แบบที่สุดสายหนึ่งก็ว่าได้ เพราะไม่ว่าจะเดินทางไปโซนไหนของกรุงเทพฯ ก็สามารถอาศัยรถไฟฟ้าสายสีส้มเป็นเส้นทางหลักเพื่อคอนเนคต่อไปยังจุดหมายปลายทางที่ต้องการ 

ปัจจุบันอยู่ระหว่างก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้มเฟสแรก เริ่มที่ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) หรือที่รู้จักกันดีว่าเป็นรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก ระยะทางประมาณ 22.57 กิโลเมตร โดยวิ่งตามแนวถนนวัฒนธรรม ผ่านแยกพระราม 9-ประดิษฐ์มนูธรรม เข้าสู่ถนนรามคำแหงและวิ่งยาวจนถึงแยกรามคำแหง – สุวินทวงศ์ อันเป็นจุดเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) นั่นเอง ซึ่งปัจจุบันการก่อสร้างคืบหน้ากว่า 82 เปอร์เซ็นต์ และมีแผนที่จะเปิดให้บริการในต้นปี 2568 

ส่วนเฟสสองที่เป็นรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตก ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางขุนนนท์ กำลังอยู่ระหว่างค้นหาผู้ชนะประมูล และคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ในปี 2565 พร้อมใช้งานในปี 2570

รถไฟฟ้าสายสีส้มปลุกถนนรามคำแหงเป็นทำเลน่าจีบ 

การที่สถานีรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกมากกว่าครึ่งหนึ่งทอดตัวยาวไปกับถนนรามคำแหง ทำให้โอกาสการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนถนนเส้นนี้เกิดขึ้นตามเช่นกัน ทั้งในส่วนของ Residential และ Commercial ที่มีดีเวลอปเปอร์มากหน้าหลายตาต่างแวะเวียนมาหาทำเลดีๆ บนถนนรามคำแหง 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาไตรมาสแรกปี 2564 พบว่าทำเลที่ดินแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มนั้นมีการขยายตัวของราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเป็นอันดับ 3 รองจากสายสีน้ำเงินและสายสีทอง หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 

ทั้งยังขานรับกับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุด (แต่ยังไม่มีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการเนื่องจากสถานการณ์โควิด-19) ที่พบว่าตลอดสองฝั่งถนนรามคำแหงนั้น มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นสีส้ม หรือเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาปานกลาง ซึ่งปรับขึ้นจากเดิมที่เป็นพื้นที่อาศัยหนาแน่นน้อย และยังขยายความหนาแน่นสู่พื้นที่เชื่อมต่ออย่างวังทองหลาง บึงกุ่ม และคันนายาว จนครอบคลุมเกือบครบทุกพื้นที่หลักของกรุงเทพตะวันออกเลยก็ว่าได้   

นอกจากนี้ยังแซมด้วยพื้นที่สีแดงหรือพื้นที่พาณิชยกรรมในช่วงถนนหน้ามหาวิทยาลัยรามคำแหง แยกลำสาลี และย่านมีนบุรี ซึ่งเป็นแนวโน้มที่ดีของการขยายตัวทางธุรกิจและการเติบโตของเขตเมือง โดยมีถนนรามคำแหงเป็นจุดต่อสำคัญจาก New CBD อย่างรัชดา เพชรบุรี พระราม 9 

แน่นอนว่าอานิสงค์ของความเจริญเติบโตที่ผู้คนที่อาศัยอยู่ในย่านนี้จะได้แบบเต็มๆ คือความครบครัน ทั้งด้านการเดินทางที่เลือกสัญจรได้ครบทั้งทางรถยนต์ รถประจำทาง เรือโดยสารคลองแสนแสบ ทางด่วน และเร็วๆ นี้กับรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งจะทำให้การเดินทางเข้า-ออกใจกลางเมืองสั้นกระชับ และรวดเร็วกว่าเดิม ไปจนถึงความครบครันด้านการใช้ชีวิตที่เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งแหล่งชอปปิ้งทันสมัย ตลาดสด ร้านอาหาร สถานศึกษา โรงพยาบาล แหล่งท่องเที่ยว เรียกว่ามีดีไม่แพ้โซนกรุงเทพชั้นในเลยทีเดียว 

รถไฟฟ้าสายสีชมพู เส้นทางที่เติบโตไม่หยุด

ถ้าเรามองว่ารถไฟฟ้าสายสีส้มเชื่อมกรุงเทพตะวันตกและตะวันออกด้วยการวิ่งผ่าใจกลางเมือง รถไฟฟ้าสายสีชมพูก็คือตัวกลางเชื่อมเมืองทั้งสองฝั่งที่จับกลุ่มผู้ใช้ที่อยู่โซนรอบนอกทางด้านเหนือของกรุงเทพฯ โดยมีจุดเริ่มอยู่ที่ศูนย์ราชการนนทบุรี ก่อนจะวิ่งผ่านโลเคชันสำคัญๆ อย่างแยกปากเกร็ด เมืองทองธานี หลักสี่ และเข้าสู่ถนนรามอินทรายาวจนไปบรรจบรถไฟฟ้าสายสีส้มที่สถานีมีนบุรีนั่นเอง 

แม้ก่อนหน้านี้จะมีหลายคนวิพากษ์วิจารณ์ว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูนั้นไม่คุ้มค่า เพราะไม่ได้เป็นเส้นทางเข้าเมืองโดยตรงเหมือนอย่างรถไฟฟ้าสายสีอื่นๆ และผู้ใช้บริการอาจบางตา แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าที่ดินในย่านนี้ยังคงเป็นที่ต้องการของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่ดี 

เห็นได้จากโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงที่ทยอยเปิดตัวไปตามความคืบหน้าการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู ซึ่งความน่าสนใจของโครงการเหล่านั้น มักชูจุดเด่นด้านความพรีเมียมของสิ่งอำนวยความสะดวก พื้นที่ใช้สอยกว้างขวาง และที่สำคัญคือจ่ายในราคาที่เอื้อมถึงได้ง่ายกว่าทำเลอื่นๆ 

โดยเฉพาะช่วงปลายถนนรามอินทราจนถึงสถานีมีนบุรีนั้นขึ้นชื่อว่าเป็นโซนอยู่อาศัยที่มีความคึกคัก มีการผสมผสานระหว่างชุมชนดั้งเดิมกับหมู่บ้านสมัยใหม่ ท่ามกลางสิ่งอำนวยความสะดวกที่สมบูรณ์แบบทั้งห้างสรรพสินค้า ตลาด โรงพยาบาล โรงเรียน สนามกีฬา หรือแหล่งพักผ่อนหย่อนใจ  

รถไฟฟ้าสายสีส้ม X สายสีชมพู X มีนบุรี ทำเลอนาคตที่รอให้คุณคว้าโอกาส

การที่รถไฟฟ้าสายสีส้มและรถไฟฟ้าสายสีชมพูมีปลายทางที่เดียวกันอย่างมีนบุรีนั้น อาจไม่ต่างจากวรรคทองที่ว่า “ถนนทุกสายมุ่งสู่กรุงโรม” ที่หมายถึงความเป็นศูนย์กลางที่กำลังเปลี่ยนโฉมหน้าของมีนบุรีให้กลายเป็นฮับทางด้านการลงทุนในอนาคตที่ยกระดับเทียบเท่าย่านเศรษฐกิจ CBD 

โดยมีเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งสองสายเป็นแรงขับเคลื่อนความเจริญจากใจกลางเมืองสู่โซนกรุงเทพฯ ตะวันออก พร้อมเสริมทัพด้วยโครงข่ายคมนาคมเดิมที่อยู่ในรัศมีใกล้ๆ อย่างถนนกาญจนาภิเษกหรือถนนวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร ถนนมอเตอร์เวย์ ที่เชื่อมต่อไปยังเขตเศรษฐกิจพิเศษ EEC และสนามบินสุวรรณภูมิได้อย่างง่ายดาย 

เหล่านี้เป็นตัวเร่งให้เกิดการลงทุนในย่านมีนบุรีอย่างก้าวกระโดด ไม่ว่าจะเป็นโครงการจากภาครัฐหรือจากเอกชนที่เข้ามาพัฒนาและเพิ่มมูลค่าที่ดินให้สูงขึ้น รวมถึงในระดับผู้บริโภคที่ก็สามารถคว้าโอกาสดีๆ บนทำเลนี้ได้เช่นกันผ่านการจับจองที่อยู่อาศัย

หนึ่งในนั้นคือโครงการ The Origin Ram 209 Interchange คอนโดมิเนียมแนวสูงที่จับจองที่ดินระหว่างรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีชมพูได้อย่างเหมาะเจาะ พร้อมชูจุดขายด้านราคาเริ่มต้นเพียง 1 ล้านกลางๆ แถมด้วย Facilities แบบจัดเต็ม ซึ่งหากใครที่กำลังมองหาคอนโดไว้อยู่เองหรือลงทุนในอนาคต โครงการนี้นับว่าน่าสนใจอยู่ไม่น้อย และเชื่อได้เลยว่าหากรถไฟฟ้าทั้งสองสายเปิดให้บริการเต็มระบบแล้ว ราคาจะขยับปรับขึ้นอีกอย่างแน่นอน

มีนบุรี ศูนย์กลางแห่งอนาคต เชื่อมต่อทุกความเป็นไปได้

Jul 5, 2021 | บทความอสังหาฯ

มีนบุรี เป็นหนึ่งในเขตการปกครองของจังหวัดกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นเมืองหลวงของประเทศไทย โดยปัจจุบันถือได้ว่า มีนบุรีเป็นเขตที่เริ่มค่อย ๆ มีความเจริญรุ่งเรืองเพิ่มมากยิ่งขึ้น เห็นได้จากการคมนาคม และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ผุดขึ้นมามากมาย และยังเป็นพื้นที่ที่มีที่อยู่อาศัยหลากหลาย ทั้งอาคารพาณิชย์ หมู่บ้าน และสถานที่ประกอบการขนาดเล็กไปจนใหญ่ เรียกได้ว่า เป็นเมืองศูนย์กลางแห่งอนาคตเลยทีเดียว

ซึ่งในวันนี้เราจะมาบอกเล่ากันว่า ในเขต มีนบุรี จะมีความสะดวกสบายอะไรที่ทำให้ได้รับการขนานนามว่า เป็นเมืองศูนย์กลางแห่งอนาคต แล้วจะมีโครงการคอนโดมิเนียมอะไรที่น่าลงทุนบ้าง ?

ประวัติความเป็นมาย่าน มีนบุรี

ในอดีต พื้นที่เขตมีนบุรี มีความโดดเด่นเรื่องปลาอันชุกชุม ทำให้ได้รับชื่อที่แปลว่า เมืองปลา ตามลักษณะของเมือง ซึ่งด้วยความที่มีปลาชุกชุมนี้เองที่ทำให้มีคนจากจังหวัดรอบ ๆ เข้ามาจับปลาเพื่อไปทำมาหากิน จนทางรัฐบาลก็มีการขุดคลอง และสร้างถนนไปยังพื้นที่ต่าง ๆ ในกรุงเทพ รวมไปถึงย่านมีนบุรีเช่นเดียวกัน ทำให้ย่านมีนบุรีก็กลายเป็นอีกหนึ่งย่านชุมชนที่อยู่อาศัย ที่มีประชากรมากอีกย่านหนึ่ง

ภาพรวมย่าน มีนบุรี

ในปัจจุบันย่านมีนบุรีกลายเป็นย่านที่มีความเจริญด้านการอยู่อาศัยเป็นอย่างมาก เห็นได้จากพื้นที่ของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากมาย ทั้งหมู่บ้านจัดสรร อาคารพาณิชย์ สถานประกอบการ และคอนโดมิเนียมต่าง ๆ เพราะในย่านนี้มีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน ดังนี้

การเดินทางในย่าน มีนบุรี

ถนนทั่วไป

ย่านมีนบุรี ถือเป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่ต่าง ๆ ของกรุงเทพมหานครและจังหวัดในภาคตะวันออก ด้วยถนนอันหลากหลาย เช่น ถนนรามคำแหง ถนนราษฎร์อุทิศ ถนนสุวินทวงศ์ ถนนร่มเกล้า ถนนรามอินทรา ถนนเสรีไทย เป็นต้น ซึ่งถือว่าถนนในย่านนี้ก็มีการจราจรที่หนาแน่นไม่แพ้ย่านอื่น ๆ เพราะมีทั้งรถส่วนตัวและรถสาธารณะวิ่งอยู่แทบจะตลอดทั้งวัน

ทางพิเศษ

ทางพิเศษกาญจนาภิเษก เป็นทางพิเศษที่อยู่ใกล้ย่านมีนบุรีซึ่งมีจุดขึ้น-ลงบริเวณแยกต่างระดับสุขาภิบาล 3 (วิ่งตามถนนรามคำแหงไปยังย่านบางกะปิ) และบริเวณแยกต่างระดับคลองกุ่ม (ใช้ถนนเสรีไทย)

รถไฟฟ้า

ปัจจุบันยังไม่มีรถไฟฟ้าสายไหนสามารถเข้าถึงย่านมีนบุรีได้ แต่ในอนาคตก็จะมีรถไฟฟ้าที่เข้ามาถึงย่านนี้ถึง 2 สาย ได้แก่ สายสีส้ม (ตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-บางกะปิ) และสายสีชมพู (แคราย-ปากเกร็ด-หลักสี่-วงแหวนรอบนอก-มีนบุรี) ซึ่งจะมาเชื่อมต่อกันที่สถานีมีนบุรี

รถตู้

ท่ารถตู้ขนาดใหญ่ของย่านนี้อยู่ที่ ตลาดมีนบุรี ซึ่งสามารถเดินทางไปยังบริเวณต่าง ๆ ของกรุงเทพมหานคร ไม่ว่าจะเป็น รังสิต ประตูน้ำ เอกมัย และอื่น ๆ โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 25 บาท

รถเมล์

รถเมล์สายสำคัญของย่านมีนบุรีมีทั้งหมด 8 สาย ได้แก่ สาย 8 (ตลาดแฮปปี้แลนด์-สะพานพุทธ), สาย 58 (มีนบุรี-ประตูน้ำ), สาย 143 (มีนบุรี-เคหะฉลองกรุง), สาย 168 (สวนสยาม-ถนนพระราม 9-อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ), สาย 173 (บางขุนเทียน-มีนบุรี), สาย 514 (มีนบุรี-รัชดา-สีลม), สาย 519 (อู่สวนสยาม-เซ็นทรัลพระราม 3) และสาย 525 (สวนสยาม-ถนนมิตรไมตรี-ตลาดหนองจอก)

รถสองแถว

ตลาดมีนบุรี เป็นจุดจอดรับ-ส่งหลักของรถสองแถวที่ให้บริการหลากหลายสาย ซึ่งมีค่าโดยสารที่ 8 บาทตลอดสาย (ค่าโดยสารอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้)

สิ่งอำนวยความสะดวกย่านมีนบุรี

ห้างสรรพสินค้า

• ศูนย์การค้านวมินทร์พลาซ่า
• บิ๊กซี ร่มเกล้า
• บิ๊กซี สุขาภิบาล 3

โรงพยาบาล

• โรงพยาบาลนวมินทร์
• โรงพยาบาลเสรีรักษ์

สถานศึกษา

• โรงเรียนมีนบุรีศึกษา
• โรงเรียนมีนประสาทวิทยา
• โรงเรียนสตรีเศรษฐบุตรบำเพ็ญ
• มหาวิทยาลัยเกษมบัณฑิต วิทยาเขตร่มเกล้า

วัด

• วัดบำเพ็ญเหนือ
• วัดบางเพ็งใต้

ตลาด

• ตลาดมีนบุรี
• ตลาดน้ำขวัญเรียม
• ตลาดนัดจตุจักร 2

สวนสาธารณะ

• สวนเฉลิมพระเกียรติ ร.9 มีนบุรี

THE ORIGIN RAM 209 INTERCHANGE คอนโดมิเนียมน่าอยู่ย่านมีนบุรี

The Origin Ram 209 คอนโดมิเนียมสุดหรูระดับ High Rise จาก Origin Property ที่มีความสูงถึง 31 ชั้น เป็นคอนโดมิเนียมที่สูงที่สุดในย่านมีนบุรี ตั้งอยู่บนถนนรามคำแหง ติดสถานีรถไฟฟ้ามีนบุรี ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้า 2 สาย ได้แก่ สายสีส้มตะวันออกและสายสีชมพู ที่เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยชั้นนำพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบอย่างครบครัน ส่วนในโครงการก็มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ระดับ พรีเมียม กว่า 19 จุด ไม่ว่าจะเป็น อาคารจอดรถ 8 ชั้น, Co-Kitchen, Private Party Room, Theater Room, WC+Steam และอื่น ๆ อีกมากมายสำหรับลูกบ้านทั้ง 1,007 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมแห่งนี้แบ่งเป็นห้องทั้งหมด 3 แบบ ได้แก่

• STUDIO พื้นที่ใช้สอย 22 ตร.ม. 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ
• 1 BEDROOM พื้นที่ใช้สอย 25 ตร.ม. 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ
• 1 BEDROOM PLUS พื้นที่ใช้สอย  30 – 34 ตร.ม. 1 ห้องนอน 1 ห้องน้ำ

ราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาท

มีนบุรีในอนาคต

อย่างที่บอกไปว่าในอนาคตย่านนี้จะมีรถไฟฟ้าวิ่งผ่านมากถึง 2 สาย ซึ่งทั้ง 2 สายก็จะสามารถวิ่งไปยังพื้นที่สำคัญของจังหวัดกรุงเทพมหานครเช่นเดียวกัน ทำให้ส่งผลให้ย่านมีนบุรีอาจกลายเป็นย่างที่มีความเจริญเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จนกลายเป็นศูนย์กลางที่สำคัญของกรุงเทพฝั่งตะวันออกก็เป็นได้ โดยเราอาจสังเกตได้จากโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ผุดขึ้นมาหลายเแห่ง และสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายที่มีอยู่ก่อนแล้ว

และจากการคาดการณ์ที่มีนักวิเคราะห์หลายคนได้เห็นตรงกันเช่นนี้ ทำให้อสังหาริมทรัพย์ย่านมีนบุรีในอนาคต ก็มีสิทธิ์ที่จะมีราคาที่สูงขึ้น ดังนั้น ถ้าหากใครที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่ย่านแห่งนี้ก็เป็นหนึ่งในย่านที่น่าลงทุนไม่แพ้ย่านอื่นเลย

อ่านบทความ รีวิวอสังหาฯ อื่น ๆ

กรุงเทพตะวันออก (รอบนอก) ทำเลน่าลงทุน

Feb 25, 2021 | บทความอสังหาฯ

ปฏิเสธไม่ได้ว่าในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา การพัฒนาพื้นที่เมืองได้ฉายแสงมายังกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก โดยไล่มาตั้งแต่พระราม 9 ซึ่งปัจจุบันกลายเป็น New CBD ที่มีอัตราเติบโตสูงไปเรียบร้อยแล้ว มุ่งสู่ย่านรามคำแหง บางกะปิ กรุงเทพกรีฑา และแตกแขนงกว้างขึ้นในโซนลาดกระบัง คลองสามวา และมีนบุรี อันเป็นพื้นที่ชานเมืองที่ได้รับอานิสงค์จากการมาถึงของโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสีส้ม จนทำให้เป็นที่จับจองของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก 

ร่างผังเมืองใหม่ ขยายความเป็นเมือง 

แม้จะยังไม่ประกาศใช้อย่างเป็นทางการ แต่การเปิดเผย (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพ (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) ก็แสดงให้เห็นถึงความเปลี่ยนแปลงของสภาพพื้นที่ที่ขยายความเจริญออกสู่ชานเมือง โดยเฉพาะที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ ทั้งที่เป็นส่วนต่อขยายและโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง  

จากภาพเปรียบเทียบข้างต้นจะเห็นว่าพื้นที่สีเหลือง (หมายถึงพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ถูกปรับเป็นสีส้ม (ที่อยู่หนาแน่นปานกลาง) กว่าเท่าตัว โดยเฉพาะในฝั่งกรุงเทพตะวันออก ช่วงเขตสวนหลวง บางกะปิ บึงกุ่ม และคันนายาว อันเป็นผลพวงมาจากการก่อสร้างรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งหากไม่มีอะไรผิดพลาดเราจะได้ใช้บริการครั้งแรกในปลายปี 2564 และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) ที่จะแล้วเสร็จในปี 2567

นอกจากนี้ยังมีการเปลี่ยนแปลงของเขตสีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว ซึ่งเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม หรือที่รู้จักกันกันในนามของพื้นที่รองรับน้ำของกรุงเทพ (Flood Way) โดยโซนมีนบุรีและคลองสามวาถูกเทิร์นเป็นพื้นที่สีเขียวมากกว่าครึ่ง เพื่อขยายประโยชน์การใช้พื้นให้เหมาะกับการพัฒนาที่ดินซึ่งปัจจุบันพื้นที่เกษตรกรรมถูกเปลี่ยนเป็นโครงการบ้านจัดสรรไปก่อนล่วงหน้าแล้ว 

ในร่างดังกล่าวยังปรับ “รหัสพื้นที่” ให้ละเอียดขึ้นซึ่งจะส่งผลต่อ “อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน” (FAR :  Floor to Area Ratio) กล่าวคือ ในที่ดินแปลงเดียวกันอาจสามารถปลูกสร้างอาคารให้มีพื้นที่ใช้สอยมากยิ่งขึ้น รวมไปถึงการเพิ่ม FAR Bonus หรือมาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อมและพื้นที่สีเขียว ซึ่งจะทำให้ที่ดินนั้นๆ สามารถปลูกสร้างอาคารได้มากขึ้น

โดยพื้นที่ในโซนกรุงเทพตะวันออกที่ได้รับอานิสงค์จากการปรับค่า FAR มากที่สุดคือเขตมีนบุรีบริเวณที่เป็นจุดให้บริการของสถานีรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีส้ม โดยมีการปรับจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.5) และขยายจาก FAR 4.5 เป็น FAR 7 เพื่อรองรับการเป็นศูนย์กลางธุรกิจในย่านนั้น  

ราคาประเมินอัปขึ้นยกโซน 

นอกจากร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่ใช้เป็นดัชนีชี้วัดความเจริญที่คืบคานสู่กรุงเทพรอบนอก ราคาประเมินก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ใช้พิจารณาความร้อนแรงของพื้นที่ ข้อมูลจากประชาติธุรกิจกับการสัมภาษณ์ “ฐนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์” ผู้อำนวยการกองประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เมื่อปีที่แล้ว ระบุว่าในโซนกรุงเทพตะวันออก พื้นที่เขตหนองจอกปรับตัวสูงสุดถึง 6.68% โดยบริเวณถนนบุรีภิรมย์ ตลาดหนองจอก วงเวียนหนองจอก และซอยเลียบวารี ปรับขึ้นเฉลี่ย 15,000-35,000 บาท/ตารางวา

ในขณะที่เขตลาดกระบัง ปรับขึ้น 3.52% โดยมีราคาประเมินสูงถึง 50,000-65,000 บาท/ตารางวา สำหรับถนนลาดกระบังช่วงสะพานข้ามคลองลำตาพุก สะพานข้ามคลองหนองตะกร้า สะพานข้ามคลองหนองปรือ และตลาดหัวตะเข้

ส่วนเขตมีนบุรีและคลองสามวาแม้จะปรับตัวขึ้นเพียง 2.98% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางวากลับมีราคาสูงขึ้นหลักแสนบาท เช่น ถนนสีหบุรานุกิจ ราคา 60,000-110,000 บาท/ตารางวา ถนนรามอินทรา ราคา 100,000 บาท/ตารางวา ถนนรามคำแหง ราคา 52,000-90,000 บาท/ตารางวา และถนนเสรีไทย ช่วงคู่ขนานกาญจนาภิเษก-แยกมีนบุรี ราคา 80,000 บาท/ตารางวา เป็นต้น

“มีนบุรี” เซ็นเตอร์เศรษฐกิจใหม่แห่งกรุงเทพตะวันออก

เมื่อนำข้อมูลของผังเมืองใหม่และราคาประเมินล่าสุดมาวิเคราะห์ร่วมกันจะพบว่า “มีนบุรี” กลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงที่สุดในโซนกรุงเทพตะวันออก ที่ครบครันด้วยแหล่งที่อยู่อาศัย ย่านพาณิชย์ แหล่งช้อปปิ้ง และพื้นที่สีเขียว ที่สำคัญยังเป็นจุดหมายปลายทางของโครงการรถไฟฟ้าทั้งสายสีชมพูและสายสีส้ม และยังถูกวางตัวให้เป็น Sub-Center หรือศูนย์ชุมชนชานเมืองเพื่อยกระดับสู่ย่านธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปีข้างหน้า

โดยมีการศึกษาความเป็นไปได้ผ่าน “โครงการพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรีและพื้นที่ต่อเนื่อง” ภายใต้แนวคิด “มีนบุรีเมืองแห่งความมีชีวิตชีวา” โดยโฟกัสไปที่การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตามหลักการพัฒนาพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจร (Transit Oriented Development หรือ TOD) เพื่อสร้าง Traffic การใช้พื้นที่ผ่านกิจกรรมที่หลากหลาย ตลอดจนคํานึงถึงสิ่งแวดล้อมที่เหมาะสมสำหรับการขยายตัวของเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานครมีแผนพัฒนาโครงการนำร่องด้วยพื้นที่สวนสาธารณะเฉลิมพระเกียรติ ร.9 บนที่ขนาด 6 ไร่ ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่สำคัญคือ ตรงข้ามสำนักงานเขตมีนบุรี ด้านหลังติดคลองแสนแสบ ด้านหน้าติดถนนสีหบุรานุกิจ

นอกจากการพัฒนาของภาครัฐแล้ว ภาคธุรกิจและนักลงทุนรายใหญ่ก็มีข่าวว่ากลุ่มเดอะมอลล์ได้ซื้อที่ดินในรอบรัศมีสถานีรถไฟฟ้ามีนบุรีเพื่อเตรียมพัฒนาศูนย์การค้าพื้นที่ไม่ตํ่ากว่า 1 แสนตารางเมตร โดยคาดการณ์กันว่าหารถไฟฟ้าเปิดใช้อย่างเต็มระบบแล้ว ราคาที่ดินในแถบนี้จะขยับสูงถึง 2 แสนบาทต่อตารางวาเลยทีเดียว

สรุปท้ายบทความ

การขยายเส้นทางของโครงการรถไฟฟ้าหลากสีทำให้ย่านชานเมืองกลายเป็นทำเลที่คึกคัก และยังส่งผลต่อการเตรียมปรับผังรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งช่วยให้การใช้ประโยชน์จากที่ดินสูงขึ้น โดยเฉพาะโซนกรุงเทพตะวันออกที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยมากกว่าเท่าตัว และยังมีหมุดหมายให้ “มีนบุรี” เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ ท่ามกลางทำเลบรรจบของรถไฟฟ้าสายสีมชมพูและสีส้มที่ช่วยเชื่อมโยงการเดินทางระหว่างกรุงเทพตะวันออก กรุงเทพตะวันตก และเขตเมืองชั้นในเข้าไว้ด้วยกัน

นอกจากนี้ยังได้แต้มต่อจากสนามบินสุวรรณภูมิ และการเป็นเขตพื้นที่ติดต่อกับพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ (EEC) ซึ่งจะมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับมากมาย จนทำให้มีนบุรีและเขตปกครองกรุงเทพตะวันออกรอบนอกเป็นอีกหนึ่งโลเคชันน่าจับจองและลงทุนเพื่อโอกาสการเติบโตในอนาคต