กรุงเทพตะวันออก (รอบนอก) ทำเลน่าลงทุน

ปฏิเสธไม่ได้ว่าในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา การพัฒนาพื้นที่เมืองได้ฉายแสงมายังกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก โดยไล่มาตั้งแต่พระราม 9 ซึ่งปัจจุบันกลายเป็น New CBD ที่มีอัตราเติบโตสูงไปเรียบร้อยแล้ว มุ่งสู่ย่านรามคำแหง บางกะปิ กรุงเทพกรีฑา และแตกแขนงกว้างขึ้นในโซนลาดกระบัง คลองสามวา และมีนบุรี อันเป็นพื้นที่ชานเมืองที่ได้รับอานิสงค์จากการมาถึงของโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสีส้ม จนทำให้เป็นที่จับจองของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก 

ร่างผังเมืองใหม่ ขยายความเป็นเมือง 

แม้จะยังไม่ประกาศใช้อย่างเป็นทางการ แต่การเปิดเผย (ร่าง) ผังเมืองรวมกรุงเทพ (ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4) ก็แสดงให้เห็นถึงความเปลี่ยนแปลงของสภาพพื้นที่ที่ขยายความเจริญออกสู่ชานเมือง โดยเฉพาะที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ ทั้งที่เป็นส่วนต่อขยายและโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง  

จากภาพเปรียบเทียบข้างต้นจะเห็นว่าพื้นที่สีเหลือง (หมายถึงพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ถูกปรับเป็นสีส้ม (ที่อยู่หนาแน่นปานกลาง) กว่าเท่าตัว โดยเฉพาะในฝั่งกรุงเทพตะวันออก ช่วงเขตสวนหลวง บางกะปิ บึงกุ่ม และคันนายาว อันเป็นผลพวงมาจากการก่อสร้างรถไฟฟ้า 3 สาย ได้แก่ สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งหากไม่มีอะไรผิดพลาดเราจะได้ใช้บริการครั้งแรกในปลายปี 2564 และสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) ที่จะแล้วเสร็จในปี 2567

นอกจากนี้ยังมีการเปลี่ยนแปลงของเขตสีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว ซึ่งเป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม หรือที่รู้จักกันกันในนามของพื้นที่รองรับน้ำของกรุงเทพ (Flood Way) โดยโซนมีนบุรีและคลองสามวาถูกเทิร์นเป็นพื้นที่สีเขียวมากกว่าครึ่ง เพื่อขยายประโยชน์การใช้พื้นให้เหมาะกับการพัฒนาที่ดินซึ่งปัจจุบันพื้นที่เกษตรกรรมถูกเปลี่ยนเป็นโครงการบ้านจัดสรรไปก่อนล่วงหน้าแล้ว 

ในร่างดังกล่าวยังปรับ “รหัสพื้นที่” ให้ละเอียดขึ้นซึ่งจะส่งผลต่อ “อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน” (FAR :  Floor to Area Ratio) กล่าวคือ ในที่ดินแปลงเดียวกันอาจสามารถปลูกสร้างอาคารให้มีพื้นที่ใช้สอยมากยิ่งขึ้น รวมไปถึงการเพิ่ม FAR Bonus หรือมาตรการส่งเสริมการพัฒนาด้วยการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อมและพื้นที่สีเขียว ซึ่งจะทำให้ที่ดินนั้นๆ สามารถปลูกสร้างอาคารได้มากขึ้น

โดยพื้นที่ในโซนกรุงเทพตะวันออกที่ได้รับอานิสงค์จากการปรับค่า FAR มากที่สุดคือเขตมีนบุรีบริเวณที่เป็นจุดให้บริการของสถานีรถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีส้ม โดยมีการปรับจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.5) และขยายจาก FAR 4.5 เป็น FAR 7 เพื่อรองรับการเป็นศูนย์กลางธุรกิจในย่านนั้น  

ราคาประเมินอัปขึ้นยกโซน 

นอกจากร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครที่ใช้เป็นดัชนีชี้วัดความเจริญที่คืบคานสู่กรุงเทพรอบนอก ราคาประเมินก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ใช้พิจารณาความร้อนแรงของพื้นที่ ข้อมูลจากประชาติธุรกิจกับการสัมภาษณ์ “ฐนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์” ผู้อำนวยการกองประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ เมื่อปีที่แล้ว ระบุว่าในโซนกรุงเทพตะวันออก พื้นที่เขตหนองจอกปรับตัวสูงสุดถึง 6.68% โดยบริเวณถนนบุรีภิรมย์ ตลาดหนองจอก วงเวียนหนองจอก และซอยเลียบวารี ปรับขึ้นเฉลี่ย 15,000-35,000 บาท/ตารางวา

ในขณะที่เขตลาดกระบัง ปรับขึ้น 3.52% โดยมีราคาประเมินสูงถึง 50,000-65,000 บาท/ตารางวา สำหรับถนนลาดกระบังช่วงสะพานข้ามคลองลำตาพุก สะพานข้ามคลองหนองตะกร้า สะพานข้ามคลองหนองปรือ และตลาดหัวตะเข้

ส่วนเขตมีนบุรีและคลองสามวาแม้จะปรับตัวขึ้นเพียง 2.98% แต่ราคาเฉลี่ยต่อตารางวากลับมีราคาสูงขึ้นหลักแสนบาท เช่น ถนนสีหบุรานุกิจ ราคา 60,000-110,000 บาท/ตารางวา ถนนรามอินทรา ราคา 100,000 บาท/ตารางวา ถนนรามคำแหง ราคา 52,000-90,000 บาท/ตารางวา และถนนเสรีไทย ช่วงคู่ขนานกาญจนาภิเษก-แยกมีนบุรี ราคา 80,000 บาท/ตารางวา เป็นต้น

“มีนบุรี” เซ็นเตอร์เศรษฐกิจใหม่แห่งกรุงเทพตะวันออก

เมื่อนำข้อมูลของผังเมืองใหม่และราคาประเมินล่าสุดมาวิเคราะห์ร่วมกันจะพบว่า “มีนบุรี” กลายเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงที่สุดในโซนกรุงเทพตะวันออก ที่ครบครันด้วยแหล่งที่อยู่อาศัย ย่านพาณิชย์ แหล่งช้อปปิ้ง และพื้นที่สีเขียว ที่สำคัญยังเป็นจุดหมายปลายทางของโครงการรถไฟฟ้าทั้งสายสีชมพูและสายสีส้ม และยังถูกวางตัวให้เป็น Sub-Center หรือศูนย์ชุมชนชานเมืองเพื่อยกระดับสู่ย่านธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ในระยะเวลาไม่เกิน 10 ปีข้างหน้า

โดยมีการศึกษาความเป็นไปได้ผ่าน “โครงการพัฒนาศูนย์ชุมชนชานเมืองมีนบุรีและพื้นที่ต่อเนื่อง” ภายใต้แนวคิด “มีนบุรีเมืองแห่งความมีชีวิตชีวา” โดยโฟกัสไปที่การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าตามหลักการพัฒนาพื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจร (Transit Oriented Development หรือ TOD) เพื่อสร้าง Traffic การใช้พื้นที่ผ่านกิจกรรมที่หลากหลาย ตลอดจนคํานึงถึงสิ่งแวดล้อมที่เหมาะสมสำหรับการขยายตัวของเมืองได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานครมีแผนพัฒนาโครงการนำร่องด้วยพื้นที่สวนสาธารณะเฉลิมพระเกียรติ ร.9 บนที่ขนาด 6 ไร่ ซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่สำคัญคือ ตรงข้ามสำนักงานเขตมีนบุรี ด้านหลังติดคลองแสนแสบ ด้านหน้าติดถนนสีหบุรานุกิจ

นอกจากการพัฒนาของภาครัฐแล้ว ภาคธุรกิจและนักลงทุนรายใหญ่ก็มีข่าวว่ากลุ่มเดอะมอลล์ได้ซื้อที่ดินในรอบรัศมีสถานีรถไฟฟ้ามีนบุรีเพื่อเตรียมพัฒนาศูนย์การค้าพื้นที่ไม่ตํ่ากว่า 1 แสนตารางเมตร โดยคาดการณ์กันว่าหารถไฟฟ้าเปิดใช้อย่างเต็มระบบแล้ว ราคาที่ดินในแถบนี้จะขยับสูงถึง 2 แสนบาทต่อตารางวาเลยทีเดียว

สรุปท้ายบทความ

การขยายเส้นทางของโครงการรถไฟฟ้าหลากสีทำให้ย่านชานเมืองกลายเป็นทำเลที่คึกคัก และยังส่งผลต่อการเตรียมปรับผังรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ซึ่งช่วยให้การใช้ประโยชน์จากที่ดินสูงขึ้น โดยเฉพาะโซนกรุงเทพตะวันออกที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยมากกว่าเท่าตัว และยังมีหมุดหมายให้ “มีนบุรี” เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ ท่ามกลางทำเลบรรจบของรถไฟฟ้าสายสีมชมพูและสีส้มที่ช่วยเชื่อมโยงการเดินทางระหว่างกรุงเทพตะวันออก กรุงเทพตะวันตก และเขตเมืองชั้นในเข้าไว้ด้วยกัน

นอกจากนี้ยังได้แต้มต่อจากสนามบินสุวรรณภูมิ และการเป็นเขตพื้นที่ติดต่อกับพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ (EEC) ซึ่งจะมีโครงสร้างพื้นฐานรองรับมากมาย จนทำให้มีนบุรีและเขตปกครองกรุงเทพตะวันออกรอบนอกเป็นอีกหนึ่งโลเคชันน่าจับจองและลงทุนเพื่อโอกาสการเติบโตในอนาคต