ซื้อ – ขายคอนโดมือสอง ต้องรู้อะไรบ้าง

Sep 10, 2021 | บทความอสังหาฯ

ตลาดซื้อ-ขายคอนโดมือสอง เป็นทางเลือกหนึ่งของการมองหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ซื้อ ซึ่งเหตุผลหลักๆ เลยคือคอนโดมือสองราคาถูกกว่าคอนโดใหม่นั่นเอง และเป็นช่องทางปล่อยสินทรัพย์เพื่อทำกำไรหรือลดภาระค่าใช้จ่ายระยะยาวในมุมของผู้ขาย ด้วยผลประโยชน์แบบ Win-Win นี้เอง ทำให้คอนโดมือสองยังคงมีความน่าสนใจอยู่เสมอ 

สำหรับนิยามของ “คอนโดมือสอง” หมายถึงคอนโดที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ไม่ใช่ดีเวลลอปเปอร์ประกาศขายเอง หรือคอนโดที่เราซื้อคอนโดจากเจ้าของห้องโดยตรง โดยคอนโดนั้นๆ มักเป็นคอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ที่อาจปลอดภาระหนี้สินแล้ว หรืออยู่ระหว่างที่ผู้ขายกำลังผ่อนค่างวดสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารก็ได้เช่นกัน

ซึ่งไม่ว่าจะฝั่งผู้ซื้อหรือผู้ขาย ก่อนทำการตกลงปลงใจทำธุรกรรมซื้อ-ขายก็ควรสำรวจตรวจสอบคอนโดนั้นๆ ให้มั่นใจก่อนว่าเมื่อโอนกรรมสิทธิ์กันแล้วจะไม่เกิดปัญหาในภายหลัง 

การซื้อขายคอนโดมือสองที่ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดโดยสมบูรณ์

ในกรณีที่คอนโดมือสองนั้น ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดอย่างสมบูรณ์แล้ว การซื้อ-ขายจะไม่ค่อยยุ่งยากเหมือนคอนโดมือสองที่อยู่ระหว่างการผ่อนส่ง ยิ่งถ้าตกลงซื้อ-ขายด้วยเงินสดยิ่งง่าย เพราะเพียงทำสัญญาจะซื้อจะขาย และไปดำเนินเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้อง ผู้ซื้อชำระเงินให้ผู้ขายก็เป็นอันเรียบร้อย หรือในกรณีที่ผู้ซื้อต้องการกู้เงินจากธนาคารมาเพื่อชำระค่าคอนโดแก่ผู้ขายก็สามารถทำได้เช่นกัน

อย่างไรก็ดี การขอสินเชื่อซื้อคอนโดมือสอง ธนาคารส่วนใหญ่มักปล่อยเงินกู้ให้เพียง 80-90 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น นั่นหมายความว่าผู้ซื้อ (ผู้กู้) จำเป็นต้องมีเงินก้อนจำนวนหนึ่งก่อนเพื่อโปะส่วนต่างร่วมไปกับวงเงินสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติ 

การพิจารณาอนุมัติสินเชื่อซื้อคอนโดมือสองของธนาคารจะประกอบด้วย 3 เรื่องใหญ่ๆ คือ 

สภาพคอนโดมือสอง

ทั้งสภาพภายในห้องชุด และอาคารโดยรวม หากเป็นคอนโดที่มีสภาพทรุดโทรม ก็จะถูกหักค่าเสื่อมมาก ทำให้ได้วงเงินกู้น้อยลงตามไปด้วย  

ทำเลคอนโดมือสอง

เป็นปัจจัยในการประเมินราคาที่สำคัญ เพราะถ้าคอนโดมือสองอยู่ในทำเลที่ดีคือเป็นที่ต้องการหรือมีแนวโน้มการพัฒนาย่านนั้น เช่น จะมีโครงการรถไฟฟ้าหรือศูนย์การค้าสร้างใหม่ ธนาคารก็จะให้น้ำหนักในการพิจารณาวงเงินที่สูงขึ้น 

การเงินของผู้กู้ 

เรียกว่าเป็นหัวใจหลักของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยทุกชนิด โดยธนาคารจะประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ผ่านสถานะทางการเงินในแง่มุมต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นความมั่นคงทางรายได้ เงินออม จำนวนหนี้สิน รวมถึงประวัติแบล็คลิสต์เรื่องการชำระหนี้ ซึ่งหากผู้กู้มีศักยภาพทางการเงินที่ดีก็จะมีโอกาสได้วงเงินกู้สูง 

การซื้อคอนโดมือสองที่ผู้ขายกำลังผ่อนอยู่

การซื้อคอนโดที่เจ้าของเดิมยังผ่อนไม่หมด เป็นอีกหนึ่งกรณีที่พบเห็นได้บ่อยๆ ในกรณีที่ผู้ซื้อสามารถชำระค่าคอนโดได้ด้วยเงินสดหรือเช็คก็ไม่มีขั้นตอนให้ดำเนินการมากนัก ผิดกับทางผู้ขายที่ต้องเร่งเคลียร์เรื่องยุติสินเชื่อกับธนาคาร และจัดการหนี้ต่างๆ ไม่ว่าจะค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลางกับนิติบุคคลคอนโดให้หมด เพื่อขอรับใบปลอดหนี้จากผู้จัดการนิติฯ ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญในวันโอนกรรมสิทธิ์

ในอีกด้านหนึ่ง หากผู้ซื้อจำเป็นต้องกู้เงินจากสถาบันทางการเงินเพื่อซื้อคอนโดมือสองด้วย ก็จะมีรายละเอียดที่ทั้งสองฝ่ายต้องดำเนินการเพิ่มขึ้น ผ่าน 3 ช่วง ดังนี้ 

ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

เป็นการทำข้อตกลงทางวาจาให้เป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการผิดสัญญาจากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง โดยแบบสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดมือสอง เราสามารถเขียนขึ้นได้เอง และมีประเด็นที่ควรระบุอย่างชัดเจนคือ 

1. ผู้จะขายยึดเงินมัดจำทั้งหมดได้ หากผู้จะซื้อไม่มาโอนภายในวันที่กำหนด 
2. ผู้จะซื้อสามารถปรับเงินเป็นกี่เท่าของเงินมัดจำ หากผู้จะขายเปลี่ยนใจไม่ยอมขาย
3. ใครคือผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในวันโอน
4. กำหนดวันโอนที่แน่ชัด ซึ่งโดยมากจะเป็นระยะเวลา 1 เดือนหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ดำเนินการเรื่องสินเชื่อกับธนาคาร  

หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้ว ระหว่างนี้ทั้งผู้จะซื้อและผู้จะขายต่างต้องไปติดต่อกับธนาคาร โดยในฝั่งผู้ซื้อให้ขอสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) จากผู้ขายเพื่อไปยื่นเรื่องขออนุมัติวงเงินสินเชื่อจากธนาคาร 

ส่วนผู้ขายจะต้องแจ้งกับธนาคารเพื่อขอปิดบัญชีขายหลักประกัน ธนาคารจะสรุปยอดเงินที่ต้องจ่ายคืนธนาคารให้กับผู้จะขายเพื่อนำไปแจ้งกับผู้ซื้อเตรียมเงินค่าไถ่หลักประกันดังกล่าว โดยจัดทำเป็นเช็คตามจำนวน 1 ใบ ซึ่งหากมีกำไรส่วนต่างจากการตกลงซื้อขาย ส่วนต่างนั้นคนซื้ออาจจ่ายให้คนขายเป็นเงินสดก็ได้ตามแต่ตกลง  

ทำเรื่องโอนการซื้อขายคอนโด 

เมื่อเคลียร์เรื่องเงินและธนาคารเรียบร้อยแล้ว ก็ถึงวันทำสัญญาซื้อขายจริงและโอนกรรมสิทธิ์ โดยผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องไปที่สำนักงานที่ดินที่คอนโดฯ นั้นตั้งอยู่ พร้อมด้วยเจ้าหน้าที่ธนาคารเก่าของผู้ขาย และเจ้าหน้าที่ธนาคารใหม่ของผู้ซื้อ 

โดยมีเอกสารสำคัญที่จำเป็น ดังนี้

1.  บัตรประชานชนตัวจริง และสำเนาบัตรประชาชน
2. ทะเบียนบ้านตัวจริงและสำเนาทะเบียนบ้าน เพราะหลังจากทำการซื้อขายเสร็จแล้วผู้ขายอาจจะต้องย้ายชื่อตัวเองออกจากทะเบียนบ้าน
3. โฉนดห้องชุดตัวจริง
4. หนังสือปลอดหนี้ หรือใบปลอดหนี้

นอกจากนี้ยังมีในส่วนของค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ต้องเตรียมในวันโอน ได้แก่

1. ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (มาตรการใหม่เหลือ 0.01% ในปี 2564)
2. ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขายคอนโด 
3. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ส่วนนี้จะเสียมากเสียน้อยก็ขึ้นอยู่กับราคาซื้อขาย
4. ค่าจดจำนอง 1% เป็นค่าใช้จ่ายในส่วนของผู้ซื้อ (มาตรการใหม่เหลือ 0.01% ในปี 2564)
5. ค่าอื่นๆ เช่น ค่าเขียน ค่าพยาน 

สรุปการซื้อ-ขายคอนโดมือสองต้องเตรียมตัวให้พร้อม

ไม่ว่าจะซื้อคอนโดมือสองราคาถูก หรือขายคอนโดมือสองที่ยังผ่อนไม่หมด ล้วนมีรายละเอียดที่ต้องทำการศึกษาอย่างรอบคอบ ตั้งแต่ก่อนการตัดสินใจซื้อขาย การไปพูดคุยกับธนาคาร ไปจนถึงขั้นตอนในวันโอนที่เกี่ยวข้องกับหลายๆ ฝ่ายและมีเอกสารจำนวนมาก แต่อย่างไรก็ดี หากมองในแง่ผลประโยชน์แบบ Win-Win ที่คอนโดมือสองสามารถให้ได้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายแล้วก็นับว่าเป็นการเตรียมตัวที่คุ้มค่าไม่น้อยเช่นกัน 

ส่วนใครที่กำลังมองหาซื้อคอนโดมือสอง ทำเลดี ราคาโดน หรือใครที่อยากฝากขายคอนโดมือสองราคาถูกก็สามารถใช้พื้นที่ของ Kaidee Property ได้เลย ลงประกาศก็ง่าย ซื้อขายก็คล่อง

อันตรายจากบ้านทรุดจน ผนังร้าว

Sep 7, 2021 | บทความอสังหาฯ

ผนังร้าว นับเป็นหนึ่งในปัญหาใหญ่ที่เกิดขึ้นกับบ้านที่มีอายุนานนับหลายปี ส่งผลให้เกิดผลกระทบต่าง ๆ มากมาย เช่น การรั่วซึมของน้ำ ปัญหาโครงสร้างบ้าน หรือแม้แต่ความสวยงามของที่อยู่อาศัย ซึ่งทุกคนรู้ไหมว่า จริง ๆ แล้วผนังร้าวแต่ละแบบก็มีอันตรายและสาเหตุที่แตกต่างกัน ซึ่งวันนี้เราจะมาเล่าถึง สาเหตุ ความแตกต่างเหล่านี้ และสิ่งที่ต้องทำเมื่อเจอผนังร้าว

สาเหตุของปัญหา ผนังร้าว

ปัญหาผนังร้าวสามารถเกิดขึ้นได้จากสาเหตุที่แตกต่างกัน ตั้งแต่สาเหตุเล็กน้อยไปจนถึงสาเหตุใหญ่ที่ต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญมาแก้ไข ดังนี้

เกิดจากดินทรุดตัว และทำให้เกิดเป็นโพรงใต้บ้าน จนคานไม่สามารถรับน้ำหนักบ้านได้อีกต่อไป โดยอาจเริ่มจากรอยเล็ก ๆ บริเวณผนัง และแตกร้าวเพิ่ม

เกิดจากการคำนวณที่ผิดพลาด ของเสาเข็ม ฐานราก หรือคานจนเกิดความตึงและแตกร้าวได้ โดยการแก้ไขปัญหานี้ก็จำเป็นที่จะต้องใช้วิศวกรที่มีความเชี่ยวชาญ

เกิดจากรากไม้ ที่ชอนไชเข้ามาภายใต้บ้านจนส่งผลกระทบต่อโครงสร้าง หรือแย่งน้ำในดินได้

เกิดจากอุณหภูมิที่ร้อนเกิน จากการที่ปูนถูกผสมกันอย่างผิดสัดส่วน เช่น การผสมน้ำที่น้อยเกินไป ส่งผลให้เมื่อปูนแห้งก็จะกักเก็บความร้อนไว้ภายในและแตกออกมาในที่สุด

เกิดจากความเสียหายจากน้ำ เช่น ท่อน้ำตันหรือรั่ว และซึมเข้าสู่กำแพง จนทำให้โครงสร้างภายในบวมหรือเปราะบาง และร้าว

ผนังร้าว แบบไหนที่ควรแก้ไขโดยด่วน !

หลังจากที่ได้รู้สาเหตุของการเกิดผนังร้าวแล้ว เราก็จะมาพูดถึงประเภทของผนังร้าวแต่ละแบบว่ามีสาเหตุ ลักษณะ รวมถึงวิธีการแก้ไขและซ่อมแซมจุดเกิดเหตุที่เหมาะสม ว่าจะเป็นอย่างไร 

ผนังร้าวแตกลายงา

ผนังร้าวแตกลายงา เป็นรอยผนังร้าวที่พบเห็นได้บ่อยที่สุด มีลักษณะการแตกร้าวเป็นเส้นเล็ก ๆ แตกลายงา โดยสาเหตุหลักของผนังร้าวแบบนี้มาจากการผสมปูนที่ผิดสัดส่วน หรือไม่ได้มีการบ่มน้ำก่อนฉาบปูน (ซึ่งต้องใช้เวลามากถึง 7 วัน) ซึ่งรอยประเภทนี้จะไม่ได้ส่งผลกระทบต่อโครงสร้างภายในบ้าน แต่ก่อให้เกิดความไม่สวยงาม น้ำซึม ผนังบวม สีกร่อน หรือเชื้อราได้

ส่วนการแก้ไขปัญหาผนังร้าวแบบนี้ เราสามารถซ่อมแซมได้ง่าย ๆ ด้วยการทำความสะอาดพื้นผิว รอให้แห้ง ใช้อะคริลิกมาอุด ทิ้งไว้อีก 2 ชั่วโมง ขัดกระดาษทราย แล้วทาสีทับอีกรอบ

ผนังร้าวแนวทแยง

ผนังร้าวแนวทแยง เป็นรูปแบบผนังร้าวที่ต้องได้รับการแก้ไขอย่างเร่งด่วน เพราะอาจเกิดจากปัญหารากฐานของตัวบ้านอย่าง เสาที่ทรุดตัว การต่อเติมบ้านอย่างผิดวิธี หรือเสาเข็มเคลื่อนตัว จนส่งผลให้คานไม่สามารถรับน้ำหนักได้เหมือนเดิม

ซึ่งถ้าหากพบรอยร้าวประเภทนี้ก็ต้องมีการจดบันทึกถึงความกว้างและยาวของรอยร้าวนั้นว่ามีการเพิ่มขึ้นหรือไม่ และต้องทำการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญโดยเร็ว

ผนังร้าวตามขอบมุมวงกบ

ผนังร้าวตามขอบมุมวงกบ ที่อยู่ใกล้กับขอบประตูหรือหน้าต่าง ซึ่งอาจต้องมีการแก้ไขด้วยตัวเองหรือต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญมาซ่อมแซม และเราสามารถแบ่งเป็น 2 ลักษณะย่อย ๆ ได้แก่

รอยที่ไม่ได้ไปในทางทิศเดียวกัน ไม่ได้มีความรุนแรงมากนัก เกิดจากสภาพอากาศที่มีอุณหภูมิสูงหรือต่ำกว่าปกติ จนเกิดการขยายหรือหดตัวโครงสร้างภายใน สามารถซ่อมแซมเองได้โดยใช้ยาแนวรอยต่อมาอุด

รอยที่ไปในทางทิศเดียวกัน ในลักษณะแนวเฉียง จะมีความอันตรายมากกว่า เพราะส่วนใหญ่มักเกิดจากปัญหาภายในโครงสร้างอาคารบ้านเรือนที่ต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญในการแก้ไข ด้วยการรื้อประตูและหน้าต่างออกเพื่อติดตั้งอย่างถูกต้อง

ผนังร้าวกลางคาน

ผนังร้าวกลางคาน ในลักษณะดิ่งลงมาจากคานสู่กลางผนัง เกิดจากปัญหาด้านโครงสร้างบริเวณคาน ที่ไม่สามารถรับน้ำหนักได้ อาจมีสาเหตุจากการคำนวณที่ผิดพลาด พบเห็นได้บ่อยที่ชั้นล่างสุด หรือชั้นดาดฟ้าที่มีการติดตั้งแทงก์น้ำ ซึ่งผนังร้าวแบบนี้ก็จะมีความอันตรายสูง ควรย้ายสิ่งของที่มีน้ำหนักออกมาเพื่อแก้ปัญหาในเบื้องต้น และเรียกผู้เชี่ยวชาญมาตรวจสอบทันที

ผนังร้าวบริเวณหัวเสา

ผนังร้าวบริเวณหัวเสา ที่อาจเป็นแนวไปจนถึงบริเวณคาน มีสาเหตุหลักมาจากน้ำหนักที่มากจนคานไม่สามารถรับไหว ทำให้ตัวคานและเสาแยกออกจากกัน โดยมักจะเกิดกับปลายทั้งสองด้านของคาน และรอยร้าวประเภทนี้มีความอันตรายสูงมาก จำเป็นที่ต้องปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเพื่อแก้ไข มิเช่นนั้นอาจทำให้อาคารถล่มลงมาได้

รอยร้าวบนพื้น

รอยร้าวบนพื้น มีลักษณะที่แตกต่างกันตามสาเหตุของรอย โดยมักจะเห็นได้ 2 แบบ คือ

รอยร้าวเข้าหาเสาทั้งสี่ มีสาเหตุจากการวางของหนักเกินไปจนทำให้พื้นแอ่นตัว

รอยร้าวเส้นตรง เกิดจากการยืดและหดตัวของคอนกรีตที่แปรผันตามสภาพภูมิอากาศ ซึ่งหากเป็นรอยที่มีความลึกก็ต้องระวังในเรื่องของการรั่วซึม จนอาจเกิดสนิมและแตกร้าวได้

รอยร้าวบนเพดาน

รอยร้าวบนเพดาน มักเกิดจากการที่เพดานของคุณไม่มีคานรองรับน้ำหนัก ซึ่งสามารถสังเกตได้ง่าย ๆ คือ รอยร้าวที่เข้าหาเสาทั้งสี่จะมีเพดานเป็นเหล็กเสริม ส่วนรอยร้าวเส้นตรงจะมีเหล็กเสริมด้านใดด้านหนึ่ง โดยการแก้ไข้เบื้องต้นเมื่อเห็นรอยร้าวนี้ ก็ต้องรีบย้ายสิ่งของที่มีน้ำหนักมาก (ด้านบนของรอยร้าว) ออก และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ

เคล็ดลับการดูแลและป้องกัน ผนังร้าว

ถ้าหากคุณไม่อยากให้มีรอยร้าวมากมายภายในบ้านอันแสนอบอุ่น ก็ต้องเริ่มต้องที่เลือกช่างที่มีความรู้ความเชี่ยวชาญ และทำงานอย่างละเอียด และไม่ปลูกต้นไม้ใหญ่เยอะจนเกินไปเพื่อป้องกันการดูดน้ำออกจากดิน แต่ถ้าหากคุณทำทั้งสองอย่างนี้แล้ว ก็ยังพบรอย ผนังร้าว อยู่อีก ให้รีบวิเคราะห์และเรียกผู้เชี่ยวชาญมาตรวจสอบและแก้ไขก่อนที่จะสายเกินแก้ เพราะบ้านเป็นสมบัติล้ำค่า ที่ให้ความสุขกับเรานั่นเอง

และถ้าคุณอยากมีบ้านสวย ๆ สักหลัง Kaidee Property ก็พร้อมช่วยเหลือคุณ

อ่านบทความ อสังหาริมทรัพย์ อื่น ๆ