Jun 28, 2021 | บทความอสังหาฯ
อาคารพาณิชย์ หรือที่เราเรียกกันว่า ตึกแถว เป็นอีกหนึ่งประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมมากในประเทศไทยเพราะมีข้อดีมากมายและสามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างหลากหลายเพื่อเพิ่มกำไรให้กับธุรกิจได้ ดังบทความ 8 ไอเดียเช่า ‘ตึกแถว’ สร้างร้านอาหารในฝัน ซึ่งนอกจากข้อดีที่ยกตัวอย่างแล้ว เราก็จะมาเล่าถึงอาคารพาณิชย์แบบลึกซึ้งให้ทุกคนรู้จักกัน
อาคารพาณิชย์ คืออะไร ? อาคารพาณิชย์ คือประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่รวมลักษณะของอะพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยและร้านค้าเชิงพาณิชย์เข้าด้วยกัน โดยคนส่วนมากมักจะใช้พื้นที่ด้านล่างเพื่อทำการค้าขายและใช้พื้นที่ด้านบนในการอยู่อาศัย ซึ่งอาคารพาณิชย์เป็นรูปแบบอาคารที่เกิดขึ้นตั้งแต่ศตวรรษที่ 19 เป็นสัญลักษณ์ของสถาปัตยกรรมเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ฝนยุคอาณานิคม
โดยลักษณะหลัก ๆ ของอาคารประเภทนี้จะเรียงต่อกันโดยไม่มีพื้นที่ว่าง 10 อาคาร (แล้วต้องเว้นว่าง 4 เมตรจึงสร้างต่อได้) แต่ละอาคารมีความสูง 2-3 ชั้น มีหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 4 เมตร มีความลึกระหว่าง 4-24 เมตร
ข้อดีข้อด้อยของ อาคารพาณิชย์ ดาบยังมีสองคม อสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทย่อมมีข้อดีข้อด้อยของตนเองที่แตกต่างกัน อาคารก็พาณิชย์ก็เช่นกันว่าแต่จะมีอะไรบ้างนะ ?
ข้อดี ทำเลที่ตั้ง เพราะอาคารพาณิชย์ส่วนมากจะตั้งอยู่ติดกับถนนเส้นหลักซึ่งมีความสะดวกสบายต่อการคมนาคมโดยเฉพาะบริเวณกลางเมืองที่เป็นศูนย์รวมการใช้ชีวิต ทำให้ถ้าหากคุณมีอาคารพาณิชย์ที่อยู่ในทำเลดังกล่าว ธุรกิจของคุณอาจได้รับผลกำไรที่ดี
มีพื้นที่การใช้งานเยอะ จนสามารถนำพื้นที่ของอาคารพาณิชย์ในแต่ละชั้นมาใช้สอยได้หลากหลายและแบ่งเป็นสัดส่วนได้ง่ายขึ้น เช่น การใช้พื้นที่ด้านล่างในการทำธุรกิจและใช้ด้านบนในการอยู่อาศัย หรือการแบ่งสัดส่วนการอยู่อาศัยในแต่ละชั้นอย่างชัดเจน โดยการแยกห้องครัวไว้ด้านบนเพื่อป้องกันปัญหากลิ่นอาหารในห้องนอนและห้องนั่งเล่นนั่นเอง
เป็นการลงทุนที่ได้รับผลตอบแทนในระยะยาว เพราะในปัจจุบัน อาคารเหล่านี้ได้รับความนิยมมากในหมู่คนรุ่นใหม่ที่ต้องการปรับปรุงอาคารพาณิชย์เพื่ออยู่อาศัย ดังนั้นการซื้ออาคารเหล่านี้เพื่อขายต่อก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ดีเช่นกัน
ข้อด้อย มีสภาพที่ค่อนข้างเก่า เนื่องจากอาคารส่วนมากมักจะเกินขึ้นเมื่อหลายสิบปีที่แล้วทำให้ผู้ลงทุนหรือผู้เช่าอาจต้องมีการตรวจเช็กสภาพอาคารและประวัติต่าง ๆ ก่อนตัดสินใจซื้อหรือเช่า
ราคาค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับที่ดินเปล่า เพราะมีการนำราคาของพื้นที่และสิ่งปลูกสร้างเข้าด้วยกัน ดังนั้นถ้าหากคิดจะลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็ควรที่จะมีความรู้ความสามารถและศึกษาวิเคราะห์ข้อดีข้อเสียของพื้นที่แต่ละอาคารเสียก่อน
ขอบคุณรูปจาก: barmillsmodels.com เคล็ดลับการลงทุน อาคารพาณิชย์ ลงทุนกับอาคารพาณิชย์ยากมากไหม ?
ต้องทำอย่างไรถ้าอยากมีคนซื้อหรือเช่าต่อ ?
เปิดกิจการเองจะรอดหรือจะร่วง ?
ถ้าคุณเป็นคนที่กลัวปัญหาเหล่านี้ เรามีเคล็ดลับวิธีการลงทุนอาคารพาณิชย์ให้ได้กำไรเยอะเป็นกอบเป็นกำมาฝากกัน !
เทียบเคียงราคา ของอาคารพาณิชย์ก่อนตัดสินใจซื้อ เพื่อราคาที่ถูกที่สุดในละแวกที่เราต้องการ
เลือกทำเลชุมชน ที่มีคนพลุกพล่าน เดินทางง่าย สะดุดตา และมองเห็นง่าย
ทำเลที่สามารถจอดรถได้ เพื่อความสะดวกในการเข้า-ออก (ทั้งที่อยู่อาศัย สำนักงาน และการเปิดธุรกิจ)
อาคารหัวมุมน่าลงทุน มากกว่าอาคารตรงกลางเพราะอาจมีพื้นที่มากกว่า
ตรวจสอบโครงสร้างตึก ก่อนจ่ายเงิน มิเช่นนั้นคุณอาจต้องเสียเงินในการซ่อมแซมอาคารมากขึ้นหรือเกิดอุบัติเหตุได้
คำนึงถึงหลักฮวงจุ้ย เช่น หลีกเลี่ยงทางสามแพร่ง หรือเสาบริเวณหน้าอาคาร เป็นต้น
ลงทุนตึกคู่มากกว่าตึกเดียว แล้วค่อยทุบเพื่อเพิ่มพื้นที่ในการใช้สอย
ต่อรองราคา ให้มีราคาที่ทั้งสองฝ่ายพอใจ (ผู้เช่า/ผู้ซื้อ และ ผู้ให้เช่า/ผู้ขาย)
ตรวจสอบประวัติ ของอาคาร เช่น อุบัติเหตุ คดี หรือผู้เสียชีวิต
และนอกจากเคล็ดลับการลงทุนที่กล่าวไปข้างต้นแล้ว เรายังมีเคล็ดลับการลงทุนแบบละเอียดขึ้นมาหน่อยสำหรับจุดประสงค์ต่าง ๆ ซึ่งแบ่งเป็น การลงทุนเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ และ การลงทุนเพื่อทำธุรกิจเอง ดังนี้
ขอบคุณรูปจาก: rawpixel.com การลงทุนเพื่อปล่อยเช่าหรือขายต่อ สำหรับการลงทุนเพื่อปล่อยเช่า เราจำเป็นที่จะต้องคำนึงถึงความต้องการของผู้อยู่อาศัยและทำเลที่ตั้งรวมถึงการตั้งราคาเช่าที่เหมาะสม ดังนี้
เลือกทำเลที่เหมาะกับการค้าขาย เพราะจะทำให้มีโอกาสในการปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าบริเวณอื่น ๆ
คำนวณความคุ้มค่าของค่าเช่า ว่าจะสามารถปล่อยเช่าได้ราคาเท่าไร (อาจเทียบกับอาคารในบริเวณที่ใกล้กัน) และคิดอัตราผลตอบแทนว่าคุ้มค่าหรือไม่
เลือกทำเลที่ไม่มีร้านสะดวกซื้อ แล้วลงทุน 2 ห้องติดกัน (โดยเฉพาะ 2 ห้องริมสุด) เพราะอาจทำให้ร้านสะดวกซื้อรายใหญ่สนใจมาเช่าอาคารพาณิชย์ของคุณ ซึ่งจะได้ค่าเช่าสูงกว่ารายย่อยประมาณ 30-40%
ลงทุนห้องเช่าด้านในเพื่อลดเงินลงทุน ซึ่งด้วยลักษณะของอาคารพาณิชย์บริเวณนี้ที่เงียบสงบ จึงเหมาะกับการปล่อยเช่าให้กับธุรกิจที่ต้องการเปิดสำนักงาน แต่คุณก็อาจได้อัตราค่าเช่าที่ถูกลงเช่นกัน
การลงทุนเพื่อทำธุรกิจเอง ในกรณีที่คุณเปิดธุรกิจทำเองก็มีเคล็ดลับการเลือกซื้ออาคารพาณิชย์ที่แตกต่างกันซึ่งควรจะคำนึงถึงทำเลและคู่แข่งโดยรอบ ดังนี้
เลือกทำเลให้เหมาะกับธุรกิจและงบประมาณ เช่น การเปิดร้านขายของหน้าร้านก็ควรจะลงทุนบริเวณหน้าถนน แต่ถ้าเปิดขายออนไลน์ก็เลือกลงทุนด้านในเพื่อลดค่าใช้จ่าย
สำรวจกลุ่มเป้าหมายและคู่แข่ง ว่าบริเวณที่เลือกลงทุนเป็นชุมชนลักษณะใด และมีคู่แข่งมากหน่อยแค่ไหน
สรุปการลงทุนอาคารพาณิชย์ และนี่คือข้อมูลของอาคารพาณิชย์ที่เรานำมาฝากให้อ่านกันสั้น ๆ และหลังจากที่อ่านแล้วคุณยังสนใจครอบครองอาคารพาณิชย์อยู่ ก็สามารถเข้ามาค้นหาอาคารพาณิชย์ทำเลและราคาที่หลากหลายใน Kaidee Property แหล่งรวมอสังหาริมทรัพย์มือสองมากมาย
Apr 16, 2021 | ข่าวสาร และกิจกรรม
“ทำอย่างไรให้ทุกตารางนิ้วของอาคารพาณิชย์สร้างรายได้ ?”
นี่เป็นคำถามที่ใครหลายคนคงอยากรู้ และ Kaidee ก็มีคำตอบมาฝากกับตัวอย่างความสำเร็จของอาคาร พาณิชย์ห้องหัวมุมที่ถูกรีโนเวทให้เป็นพื้นที่ธุรกิจสุดว้าว ทั้งบุฟเฟ่ต์ปิ้งย่าง ร้านอาหารแบบ A la carte คาเฟ่ขนมหวาน บาร์สไตล์อิซากายะ และโฮสเทล โดยกิจการที่ว่ามาทั้งหมดนี้ถูกจัดสรรไว้อย่างลงตัวภายในตึกแถวเดียวกันกับชื่อเก๋ๆ ที่ว่า “Power Black Building”
วันนี้เราชวน 3 ใน 4 หุ้นส่วนธุรกิจที่อยู่ในอาคารพาณิชย์สีดำที่แสนทรงพลังแห่งสี่แยกสะพานควายอย่าง แอน-อนินทิตา ปฏิสังข์, แคน- อรรวินท์ อุบลเลิศ และอุ๋ม- กัญญ์ชลา จันทร์งาม มาร่วมพูดคุยถึงจุดเริ่มต้นของการทำธุรกิจอาหาร การออกแบบพื้นที่และฟังก์ชันที่ตอบโจทย์ ไปจนถึงเคล็ดลับการเช่าอาคารพาณิชย์เพื่อเปิดร้านได้อย่างมั่นใจ
3 ใน 4 หุ้นส่วนแห่ง Power Black Building ประกอบด้วยอุ๋ม, แคน และแอน (เรียงจากซ้ายมาขวา) เช่าตึกแถวประเดิมร้าน Oranjii Japanese Yakiniku & Shabu
ก่อนที่จะมาเป็น ‘Oranjii Japanese Yakiniku & Shabu’ ร้านอาหารชื่อดังย่านอารีย์-สะพานควายที่คิวจองโต๊ะยาวเป็นหางว่าวตั้งแต่ยังไม่ถึงเวลาเปิดร้าน กลุ่มเพื่อน แอน, แคน, อุ๋ม และจอย-ภัทราภรณ์ โลหะสวรรค์กุล (ที่วันนี้เราไม่ได้เจอ) ชักชวนกันใช้เวลาหลังเลิกงานมาเปิดร้านอาหารเล็กๆ โดยเช่าตึกแถว 1 คูหาซึ่งอยู่ไม่ไกลจากร้านปัจจุบันเพื่อทดลองขายตั้งแต่ 6 โมงเย็น ถึง 3 ทุ่ม หรือเพียง 3 ชั่วโมงต่อวัน
“ตอนเปิดแรกๆ เราช่วยกันทำแค่สี่คนนี้แหละ เช้าไปทำงานประจำ เย็นมารวมตัวกันที่ร้าน แล้วก็ช่วยกันทำหมดทุกอย่างตั้งแต่เช็ดกระจกหน้าร้าน จัดโต๊ะ เตรียมของ เสิร์ฟอาหาร จนถึงล้างจาน วันไหนลูกค้าเยอะกว่าจะเก็บล้างหมดก็เที่ยงคืนแล้ว” แคนเล่าถึงช่วงเวลาเริ่มต้นธุรกิจให้เราฟัง
โดยสูตรอาหารของร้านนั้นผ่านการคิดค้นและปรับปรุงจากประสบการณ์นักชิมของพวกเขาที่ไล่ตะเวนทั่วญี่ปุ่นเพื่อค้นหาเคล็ดลับความอร่อย ซึ่งก็ได้ผลตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี ถึงขนาดเรียกร้องให้เปิดร้านเต็มเวลา
“เราเช่าตึกแรกอยู่ 2 ปีกว่า และปัญหาที่เจอตลอดคือเจ้าของตึกขอขึ้นค่าเช่าบ่อยมาก ซึ่งเรามองว่าถ้าโดนขึ้นค่าเช่าแบบนี้ต่อไปมันไม่โอเคแน่ๆ เลยคิดว่างั้นต้องซื้อตึกเป็นของตัวเองล่ะ แล้ววันหนึ่งเราก็ไปเจอตึกแถวในซอยพหลโยธิน 11 เขาประกาศขาย เราเลยไปขอยืมเงินแม่มาซื้อ ตอนนั้นแม่เขาคิดว่าเราคงไม่จริงจังกับธุรกิจนี้ แต่พอเขาเห็นว่าเราทำจริงและมีลูกค้าจริงก็เลยยอม” แอนกล่าว
บรรยากาศร้าน Oranjii โซนใหม่ที่เพิ่งเปิดให้บริการสดๆ ร้อนๆ เมื่อมกราคมที่ผ่านมา ขยายธุรกิจและใช้พื้นที่อาคารพาณิชย์ให้คุ้มค่า
การตัดสินใจซื้ออาคารพาณิชย์ทำให้หมดปัญหาเรื่องค่าเช่า แต่พวกเขายังต้องเผชิญกับดอกเบี้ยและเงินผ่อนที่ไล่ตามหลังมาติดๆ ทำให้หุ้นส่วนทั้งสี่คนเริ่มมองหาวิธีใช้พื้นที่ให้คุ้มค่าเพื่อจะสร้างรายได้ให้เพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายรายเดือน
โดยพวกเขาได้ออกแบบชั้นบนของตึกแถวเป็นโฮสเทล ในขณะที่ชั้นล่างเป็นพื้นที่ของร้าน Oranjii ที่ขยายช่วงเวลาเปิดร้านในตอนกลางวันเพิ่มขึ้น ซึ่งยังคงได้รับความนิยมเช่นเดิม อีกทั้งยังได้กลุ่มลูกค้าใหม่ที่เป็นพนักงานออฟฟิศแถวนั้นอีกด้วย แต่ด้วยความที่เป็นตึกแถวห้องเดียวทำให้จัดโต๊ะรับลูกค้าได้เพียง 7 โต๊ะ ทำให้ไม่เพียงพอกับความต้องการของลูกค้า พวกเขาจึงเริ่มมองหาทำเลขยายร้านอีกครั้ง
พื้นที่ในตึกแถว 3 คูหา ช่วยขยายให้ร้านชาบูปิ้งย่าง Oranjii มีความกว้างขวางรองรับลูกค้าได้มากขึ้น “ถ้าย้อนไป 10 ปี สะพานควายแทบไม่มีอะไรเลยนอกจาก BTS ส่วนอารีย์ที่อยู่ถัดไปก็กำลังบูม มีตึกมีคอนโดขึ้นใหม่ตลอด เราเลยคิดว่าอีกไม่นานความเจริญนั้นก็จะมาถึงสะพานควายแน่นอน อีกสาเหตุสำคัญที่เราเลือกเปิดร้านในย่านสะพานควายก็คือหุ้นส่วนทุกคนทำงานอยู่โซนนี้ มันเลยเป็นเหมือนจุดนัดพบว่าพอเลิกงานปุ๊บก็มาเจอกันที่นี่ ตอนหาร้านใหม่ต้องบอกตรงๆ ว่าเราไม่เห็นตึกหัวมุมนี้นะ เพราะมันมีสะพานลอยและป้อมตำรวจจราจรบังอยู่ แต่พี่แอนดันไปเจอว่าเขาประกาศอาคารพาณิชย์ให้เช่าจากเว็บ Prakard.com”
“ร้านใหม่ที่เราเล็งจะเปิด เดิมทีมี 3 ช้อยส์ให้เลือก ที่แรกอยู่ MRT ตรงรัชดาเดินเข้าซอยไปหน่อยเป็นอาคารพาณิชย์ 3 คูหา 4 ชั้น ช้อยส์ที่ 2 อยู่ใกล้ๆ BTS สะพานควายนี่แหละ เป็นตึกแถว 1 คูหา 4 ชั้น สุดท้ายคือตึกแถวหัวมุมตรงนี้ 3 คูหา 5 ชั้น แต่ว่าสองที่แรกเขารีโนเวทไว้แล้วสวยงามเลย ส่วนตึกที่เราอยู่นี้ สภาพเก่าอย่างไงอย่างนั้น อาคารข้างในตันไม่มีคนเช่า ซึ่งเรามองว่ามันเป็นตึกทองของเรา เพราะสามารถใส่ไอเดียได้อิสระ ปรับฟังก์ชันได้เต็มที่ ถ้าเขารีโนเวทมาแล้วก็เหมือนจำกัดความคิดเรา เราเลยตัดสินใจเลือกตรงนี้” แคนพูดถึงการเลือกทำเลเพื่อขยายกิจการ
หน้าร้าน Hwantsu Creative Cafe พร้อมทางขึ้นตึกที่ใช้ร่วมกัน หลายกิจการภายในอาคารพาณิชย์เดียวกัน
เพราะทุกคนมีความฝันและแพชชันในแบบของตัวเอง เมื่อถึงเวลาที่จังหวะและโอกาสลงตัว การลงมือทำความฝันให้เป็นจริงจึงเกิดขึ้น แคนเล่าให้ฟังต่อว่า
“มันเหมือนเป็นการสานฝันนะว่าเราอยากทำอะไร เราเอากระดาษมากางและคุยกันว่าชั้นนี้จะทำอะไร จากนั้นก็เดินสำรวจดูความเหมาะสม อย่างชั้น 1 นี่แน่ๆ เลยต้องเป็น Oranjii ซึ่งเป็นธุรกิจหลักที่เราทำมาแล้ว 6 ปี หรืออย่างชั้น 5 ซึ่งอยู่ระดับเดียวกับรถไฟฟ้า เห็นวิวเมืองสบายๆ ก็เลยคิดว่าต้องมาในสไตล์บาร์ญี่ปุ่นหรืออิซากาย่าให้คนเลิกงานมานั่งชิลได้ เราตั้งชื่อว่า ‘Take A Train’ ส่วนชั้น 2 เราทำเป็น ‘Hwantsu Creative Cafe’ ร้านกาแฟสไตล์มินิมอลที่คนสามารถมานั่งทำงานได้ ทานอาหารได้ ซึ่งเราดีไซน์พื้นที่ทั้งแบบเป็นห้องส่วนตัวและพื้นที่ส่วนรวม”
ส่วนชั้น 3 กับ 4 ของตึกแถวแห่งนี้ ถูกเนรมิตให้เป็นโฮสเทลภายใต้ชื่อ ‘The Platfrom ¾’ ซึ่งปัจจุบันได้รับผลกระทบจาก COVID-19 อย่างจัง จนทำให้แอนมองหาลู่ทางใหม่เพื่อใช้พื้นที่ให้เกิดรายได้เหมือนเดิม โดยปรับฟังก์ชันห้องพักให้เป็นพื้นที่ทำงานสำหรับใครที่อยากเปลี่ยนบรรยากาศหรือเบื่อ Work from home แล้วก็สามารถมาใช้บริการที่นี่ได้
การแบ่งโซนใช้งานบนอาคารพาณิชย์ที่สามารถแบ่งได้ถึง 4 ธุรกิจ จากการเป็นคนช่างคิดช่างพัฒนาของแอนและเพื่อนๆ ช่วยให้ Power Black Building คือเสน่ห์แห่งแยกสะพานควายที่สร้างความมั่นใจให้กับเจ้าของอาคารพาณิชย์ตัวจริงถึงขนาดชักชวนให้พวกเขาเช่าตึกแถวที่อยู่ติดกันเพิ่มเติม
“ช่วง COVID หนักๆ ที่มีการสั่งปิดร้าน รายได้จาก Delivery ของ Oranjii น้อยมาก ส่วนหนึ่งเป็นเพราะโลเกชั่นของตึกซึ่งถูกบังด้วยสะพานลอยและป้อมจราจรทำให้ฟู้ดไรเดอร์มองไม่เห็น พอเจ้าของตึกมาเสนอเราเลยตกลง เพราะช่วงตึกแถว 3 ห้องที่เพิ่มขึ้นมาสามารถมองเห็นได้ชัดกว่า เราคิดว่าเราต้องมีหน้าร้านเพื่อรองรับ Delivery หากมี COVID ระลอกใหม่มาก็พอจะอยู่รอดได้บ้าง นอกจากนี้ยังเป็นโอกาสขยายไลน์อาหารเพื่อบ่งบอกความเป็น Specialist ของเราผ่านรูปแบบอาหาร A La Carte อีก 3 ร้าน ได้แก่ ‘Sentsu’ เป็นเมนูราเมน ‘Maitsu’ อาหารประเภทเสียบไม้ และ ‘Nikutsu’ อาหารจานเดี่ยวที่เน้นความพรีเมี่ยมของเนื้อวัว”
สำหรับผลตอบรับที่เกิดขึ้นนับตั้งแต่เปิดโซนตึกใหม่เมื่อมกราคมที่ผ่านมา พวกเขาพูดเป็นเสียงเดียวกันว่ายอดขายดีขึ้นทุกร้านที่อยู่ใน Power Black Building และยังส่งอานิสงค์ไปยังร้านอาหารเกาหลีที่อยู่ข้างๆ สร้างความคึกคักให้สี่แยกสะพานควายกลายเป็นจุดหมายปลายทางอีกแห่งของกรุงเทพที่นักชิมต้องมาลิ้มลอง
โชว์หน้าร้านใหม่ให้เด่นๆ เพื่อคนผ่านไปมาเห็นได้ง่าย และใช้งานได้ดีสำหรับการออเดอร์อาหารแบบ Delivery รีโนเวทอาคารพาณิชย์อย่างไรให้เริ่มธุรกิจได้เร็ว
“สภาพตึกหัวมุมตอนที่เราเข้ามาดูนี่แย่มาก เพราะเป็นหอพักสตรีเก่า แต่ละชั้นถูกซอยเป็นห้องเล็กๆ ตันๆ รวมแล้ว 17 ห้องต่อชั้น ซึ่งมันยากมาก (เน้นเสียง) ในการรีโนเวท ยากตั้งแต่ตอนทุบแล้วเพราะผนังกั้นห้องเขาเยอะมาก และพื้นเดิมก็ไม่เท่ากันทำให้ต้องสกัดและเกลี่ยพื้นใหม่ แต่ด้วยเราจบวิศวะพอมีความรู้ในสายอาชีพเลยมั่นใจว่าจะจัดการตึกนี้ได้” แอนย้อนภาพวันที่เข้ามาสำรวจพื้นที่
สำหรับขั้นตอนการทำงานปรับปรุงอาคารพาณิชย์ครั้งใหญ่นี้ แคนเล่าให้ฟังว่าเขาเข้ามาวัดพื้นที่แต่ละชั้นด้วยตัวเอง พร้อมพูดคุยกับเพื่อนบ้านเพื่อทราบปัญหาของตึกโดยเฉพาะงานระบบงานท่อ พร้อมกับวาดแปลนขึ้นมาใหม่ จากนั้นจึงเข้าไปคุยกับสำนักงานเขตเพื่อแจ้งการรีโนเวทว่าจะรื้อถอนในจุดใดบ้างและรูปแบบการต่อเติมที่ไม่เป็นอันตรายต่อโครงสร้างเดิม
“เรามีการวางแผนการทำงาน เริ่มจากงานทุบก่อน เพราะมันเป็นงานที่ฝุ่นเยอะ ฉะนั้นเราจะทุบให้เสร็จทั้งหมดแล้วขนเศษอิฐเศษปูนออกไป จากนั้นเราก็มาทำในส่วนของร้าน Oranjii ให้เสร็จและเปิดก่อนเพราะค่าเช่าเดินอยู่ตลอด ยิ่งเราเปิดเร็วเท่าไหร่ เราก็จะมีเงินมาหมุนเพื่อรีโนเวทต่อได้”
พื้นที่ถัดมาของการรีโนเวทคือคาเฟ่บนชั้น 2 และ Rooftop Bar ซึ่งต้องเร่งเปิดให้เร็วเช่นกัน โดยแคนได้แชร์ทริคเล็กๆ ในการเลือกวัสดุสำหรับการก่อสร้างบนชั้นสูงๆ ว่าควรมีน้ำหนักเบาเพื่อง่ายต่อการขนส่งและไม่เพิ่มโหลดของอาคารมากจนเกินไป
งานตกแต่งบนชั้นดาดฟ้าใช้วัสดุน้ำหนักเบาขนส่งได้ง่าย ไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างเดิม ในส่วนของการรีโนเวทตึกแถว 3 ห้องที่เพิ่งเช่าใหม่ยังคงใช้คอนเซ็ปต์เดิมคือเร่งทำในส่วนที่สร้างรายได้ก่อน โดยแคนเปิดเผยว่าการปรับปรุงล่าสุดนี้ไม่ยากเท่าตึกแถวหัวมุมตึกแรก เนื่องจากมีผู้เช่าผลัดเปลี่ยนหน้ามาอยู่เรื่อยๆ งานหลักๆ จึงอยู่ที่การดีไซน์ให้ลูกค้ารับรู้ว่ามีร้านอาหารอยู่บริเวณนี้ที่สามารถรับส่งออเดอร์ได้
“เราใช้สเปชชั้นล่างเพื่อโชว์หน้าร้านเป็นหลัก ถัดเข้ามาด้านในเป็นส่วนนั่งทานของ Oranjii ที่เป็นส่วนตัวมากขึ้น พอขึ้นมาชั้น 2-3 จะเป็นโซนนั่งทานเหมือนกันแต่ Take View สวยๆ ได้มากกว่า ซึ่งผู้เช่าเดิมเขามักเอาพื้นที่ตรงนี้ทำเป็นครัว แต่พอเรามาเห็นแล้วเสียดายวิวมาก เลยย้ายครัวไปอยู่ชั้นบนสุดและใช้ลิฟท์ในการขนส่งอาหารแทน”
บรรยายสบายๆ บนชั้น 2 ของตึกแถวที่เพิ่งเช่าเพิ่มเติม เรื่องที่ควรรู้เมื่อคิดจะซื้อหรือเช่าอาคารพาณิชย์ทำธุรกิจ
พัฒนาการของร้าน Oranjii จากวันแรกที่เช่าตึกแถวเพื่อลองเปิดร้านหาอะไรทำหลังเลิกงาน วันนี้เติบโตจนเป็นเบอร์ต้นๆ ของร้านบุฟเฟต์ปิ้งย่างในกรุงเทพ พวกเขาเรียนรู้อย่างหนึ่งว่าการทำร้านอาหารในทำเลที่มีศักยภาพอยู่แล้ว บางครั้งการลงทุนซื้อตึกแถวสักห้องอาจไม่คุ้มเท่าการเช่าอาคารพาณิชย์หลายคูหา
“การซื้อตึกแถวเป็นการลงทุนที่สูงมาก เพราะตึกนั้นที่เราซื้อ 12 ล้าน ได้แค่ห้องเดียว ถามว่าทำเลดีไหม จริงๆ ถ้าซอยนั้นทะลุไปพระราม 6 ไม่ได้ก็ยากที่จะมีคนรู้จักเรา และยิ่งตอนนั้นเราเปิดช่วงเย็นอย่างเดียว โอกาสเห็นร้านแทบไม่มีเลย เมื่อเทียบกับมูลค่า 12 ล้านไม่รวมก่อสร้าง มันเลยมากกว่าที่เรามาเช่าตึกแถวตรงสี่แยกสะพานควายนี้ ที่นี่เราได้ตึก 3 คูหาพื้นที่มากกว่า จำนวนโต๊ะก็เพิ่มขึ้น ดังนั้นการคืนทุนมันเลยเร็วกว่า เทียบดอกเบี้ยธนาคารจากที่เราซื้อ กับที่นี่ก็คือค่าเช่า” แอนแชร์ประสบการณ์
เปิดร้านเพราะอยากหาอะไรทำหลังเลิกงาน แต่วันนี้พวกเราได้เรียนรู้การทำธุรกิจและรับมือกับความท้าทายใหม่ๆ “บางคนเช่าแต่ใช้พื้นที่แค่ชั้นล่างอย่างเดียว แบบนี้แอนว่าไม่คุ้ม เราควรคิดตั้งแต่แรกว่าในตึกนี้เราทำอะไรได้บ้าง และอย่าลืมดูตลาดว่าคนเขาต้องการอะไร ทำได้ไหม และเรื่องที่สำคัญที่สุดคือเจ้าของตึก เพราะสัญญาส่วนใหญ่ต่อกันทุก 3 ปี เราจะไม่รู้เลยว่าหลังจากนี้เจ้าของจะทำอย่างไร จะให้เช่าต่อหรือเขาจะขายที่ไปทำคอนโด อันนี้เป็นเรื่องที่เราต้องเปิดใจคุย เพราะเราลงทุนแล้วอยู่ๆ ถ้าเจ้าของตึกไม่ให้ต่อสัญญาขึ้นมาก็แย่เลย”
นอกจากนี้แอนยังแนะนำให้ผู้เช่าศึกษารายละเอียดในสัญญาอย่างรอบคอบ ไม่ว่าจะเป็นเกณฑ์ในการขึ้นค่าเช่า ภาระการจ่ายภาษีโรงเรือน รวมไปถึงค่าชดเชยกรณีที่ผู้เช่าลงทุนไปแล้วแต่ไม่สามารถใช้งานอาคารพาณิชย์ต่อได้
พัฒนาการของตึก Power Black Building เริ่มต้นจากตึกแถวห้องตัวมุมก่อนขยายเพิ่มเป็น 6 คูหาเต็มๆ สรุปการใช้อาคารพาณิชย์ให้คุ้มทุกตารางนิ้ว
การใช้อาคารพาณิชย์เพื่อทำธุรกิจตามสไตล์ Power Black Building มีหลักการสำคัญอยู่ที่ว่าเราชอบอะไร และอยากทำอะไร จากนั้นนำความชอบเหล่านั้นมาแปลงเป็นธุรกิจผ่านการวางแปลนโดยมองให้ออกว่าพื้นที่เหล่านั้นใช้ทำอะไรได้บ้าง
จากนั้นในขั้นตอนการรีโนเวท เราควรลำดับความสำคัญของงาน วางแผน และควบคุมการทำงานของช่างรับเหมาอย่างใกล้ชิดเพื่อให้งานแล้วเสร็จตามกำหนดเวลา เพราะยิ่งรีโนเวทเสร็จเร็วเท่าไร การรันธุรกิจให้สร้างรายได้ก็เร็วเท่านั้น
สำหรับใครที่อยากเห็นตัวอย่างการใช้พื้นที่ในอาคารพาณิชย์อย่างคุ้มค่า สามารถลองไปสังเกตและใช้บริการร้านอาหารสไตล์ญี่ปุ่นที่อยู่ในตึกแถว “Power Black Building” กันได้ เรารับรองว่าต้องไปได้ไอเดียดีๆ และอิ่มท้องกลับมาอย่างแน่นอน
Mar 11, 2021 | บทความอสังหาฯ
อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพสูง เนื่องจากมีความยืดหยุ่นในการใช้งาน สามารถเป็นได้ทั้งที่พักอาศัยส่วนตัวจนถึงใช้ประโยชน์เพื่อการพาณิชย์ในลักษณะต่างๆ ดังจะเห็นได้จากการเปลี่ยนมือเจ้าของทั้งในลักษณะปล่อยเช่าและขายขาดที่มีอยู่ตลอด และไม่ว่าอาคารจะเก่าแก่สักแค่ไหน หากอยู่ในทำเลทองอย่างในย่าน CBD หรืออยู่ใกล้ออฟฟิศ หรือแม้ในย่านเมืองเก่าอย่างเกาะรัตนโกสินทร์ก็ยังจะเป็นที่ต้องการเสมอ
หนึ่งในความเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ของตึกแถวที่น่าสนใจคงหนีไม่ “Hostel” (โฮสเทล) หรือที่พักราคาประหยัดที่เติบโตจากเทรนด์การท่องเที่ยวคนเดียว (Solo Travelling) แม้ในปัจจุบันสถานการณ์การแพร่ระบาด COVID-19 จะทำให้ธุรกิจท่องเที่ยวและ Hostel ได้รับผลกระทบอย่างจัง แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าการทรานส์ฟอร์มอาคารพาณิชย์ธรรมดาเป็นที่พักสุดชิคก็ยังเป็นเรื่องที่น่าติดตาม อย่างน้อยก็เป็นการสะท้อนความคิดสร้างสรรค์ทางด้านสถาปัตยกรรมที่แต่ละเจ้าต่างงัดไม้เด็ดด้านดีไซน์ออกมาเพื่อดึงดูดนักท่องเที่ยวให้มากที่สุด
ส่อง 4 งานรีโนเวทตึกแถวเป็น Hostel สุดจี๊ด
การปรับโฉมตึกเก่าเป็น Hostel ที่เห็นส่วนใหญ่มักเกิดขึ้นกับอาคารขนาด 1 คูหา ความสูงประมาณ 4-5 ชั้น โดยการถือครองกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบการมีทั้งเป็นเจ้าของอาคารเดิมและผู้ที่เช่าอาคาร และกว่า 70% ของงานรีโนเวทล้วนผ่านมือสถาปนิกหรือวิศวกรเพื่อออกแบบสเปซให้เกิดประโยชน์สูงสุดพร้อมกับรูปโฉมที่น่าตื่นตาตื่นใจเฉกเช่นเดียวกับ 4 ดีไซน์จาก 4 โฮสเทลที่เราหยิบมาฝากกันวันนี้
Pa Prank / ป้าแพร่ง
“ป้าแพร่ง” Hostel ย่านแพร่งสรรพศาสตร์ เป็นหนึ่งงานรีโนเวทตึกแถวที่มีดีไซน์สะดุดตาตั้งแต่แรกเห็น โดยเฉพาะในส่วนพื้นที่ที่เรียกว่า Vertical Open Space ซึ่งเป็นการทุบผนังและพื้นเดิมถึง 1 ใน 3 ของพื้นที่ทั้งหมด เพื่อเปิดช่องโล่งจากชั้นล่างจนถึงชั้นบนสุด ส่งผลให้อาคารได้รับแสงธรรมชาติเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และยังเป็นที่มาของดีไซน์พิเศษจากร่องรอยหลังการรื้อถอนโครงสร้างเก่า ไม่ว่าจะเป็นคานหรือผนังปูนที่ถูกกระเทาะจนเห็นอิฐมอญอันเป็นการบอกเล่าเรื่องราวการก่อสร้างในอดีตได้เป็นอย่างดี
การตกแต่งภายในเน้นความเป็น Loft ที่มีกลิ่นอาย Comtemporary ผสมผสานระหว่างองค์ประกอบของอาคารเก่าที่เป็นปูนเปลือยกับวัสดุใหม่อย่างเหล็กสีดำ และใช้สีขาวเพื่อเบลนด์ให้ Hostel ดูสว่าง โปร่ง สร้างความรู้สึกอบอุ่นสบายใจ
ตึกแถว 2 คูหาถูกแบ่งการใช้งานอย่างชัดเจน ประกอบด้วยชั้น 1 เป็นคาเฟ่สำหรับต้อนรับนักท่องเที่ยวทุกคน ชั้นลอยถูกจัดให้เป็น Share Living Space สำหรับนักเดินทางที่เช็คอินเข้าพัก ชั้น 2 เป็นห้องน้ำรวมทั้งฟลอร์ ส่วนชั้น 3-4 จัดฟังก์ชันเป็นห้องพักซึ่งมีทั้งแบบห้องพักรวม (Dorm) และห้องส่วนตัวโดยทั้งหมดสามารถรองรับผู้เข้าพักได้ 20 คน ส่วนชั้นดาดฟ้ายังมีดีไซน์ให้เป็นพื้นที่ออกกำลังกายที่ชิลไปพร้อมกับวิวเมืองเก่า
ข้อมูลเพิ่มเติม www.facebook.com/PAPRANK
ขอบคุณภาพจาก www.archdaily.com TALES Khaosan
ตึกแถว 1 คูหาเล็กๆ ซ่อนตัวอยู่ในซอยตรงข้ามวัดชนะสงครามถูกแปลงร่างเป็น “TALES Khaosan” คาเฟ่ผสม Hostel กับคอนเซ็ปต์เก๋ๆ ของโบกี้รถไฟ เปรียบเสมือนสถานีแห่งการพักผ่อนที่รอต้อนรับนักท่องเที่ยวจากทั่วทุกมุมโลก
ตู้รถไฟสแตนเลสพร้อมบานประตูสีแดงด้านหน้าตึกนั้นถูกสั่งทำพิเศษเพื่อพรีเซ็นต์แนวคิดการดีไซน์อาคารพาณิชย์อย่างชัดเจน เช่นเดียวกับงานตกแต่งภายในที่ออกแบบอย่างสอดคล้องราวกับเรากำลังนั่งอยู่ในขบวนรถไฟ โดยเฉพาะในโซนห้องพักที่ดีไซน์ได้เหมือนกับอยู่ในตู้นอนรถไฟอย่างไงอย่างนั้นเลย
โดยวัสดุที่นำมาตกแต่งนั้นมีสแตนเลสเป็นแกนหลัก เสริมทัพด้วยไม้สนเพื่อเบรกความแข็งของเมทัลลิก และใช้สีแดงเป็นไฮไลท์เพื่อสร้างความสนุกสนาน นอกจากนี้ยังมีการใช้กระจกเงาบานใหญ่เพื่อช่วยขยายให้ตึกแถวหน้าแคบหลังนี้ดูกว้างขึ้น
ข้อมูลเพิ่มเติม www.taleskhaosan.com
ขอบคุณภาพจาก www.taleskhaosan.com/gallery ORA Hostel
ในยามค่ำคืน ORA Hostel เปรียบเสมือนเป็นแสงสว่างประจำซอยที่เด่นตระหง่านท่ามกลางตึกแถวอายุกว่า 30 ปี เนื่องจากใช้การออกแบบ Facade หรือเปลือกอาคารด้านหน้าเป็นจุดดึงสายตาที่เห็นในระยะไกล โดยติดตั้งไม้ระแนงในแนวตั้งเพื่อให้อาคารดูสูงโปร่ง และบิดองศา Facade เอียงนิดๆ ทำให้เกิด Visibility หรือมุมที่มองเห็นได้กว้างขึ้น รวมถึงติดตั้งหลอดไฟในแนวเดียวกับระแนงไม้เพื่อสร้างความโดดเด่นให้กับ ORA Hostel ได้ตลอดทั้งกลางวันและกลางคืน
ในส่วนของการตกแต่งภายใน เราจะยังเห็นความเชื่อมต่อของระแนงไม้ที่ไล่จาก Facade เข้ามาถึงโซนล็อบบี้ พร้อมกับสร้างความต่อเนื่องของวัสดุไม้สู่องค์ประกอบอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นพื้นลายไม้ ตู้เก็บของ ประตู จนถึงเตียงนอน ซึ่งทั้งหมดสามารถเข้ากันได้ดีกับปูนเปลือยและผนังสีขาวจนทำให้บรรยากาศการอยู่อาศัยที่นี่สบายไม่ต่างจากอยู่บ้าน
Hostel แห่งนี้ยังตอบโจทย์ด้านการใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้คุ้มค่าสุดๆ ในตึกแถวขนาด 1 คูหาสามารถแบ่งห้องพักเพื่อรองรับนักท่องเที่ยวถึง 30 คนในเวลาเดียวกัน โดยมีทั้งรูปแบบห้องที่เป็น Dormitory และ Private Room นอกจากนี้ยังมี Commen Area ที่กว้างขวางตามคอนเซ็ปต์ที่วางไว้คือ “สบาย อบอุ่น ปลอดภัย” อีกด้วย
ข้อมูลเพิ่มเติม www.orahostelbkk.com
ขอบคุณภาพจาก www.orahostelbkk.com HERE Hostel
สถาปัตยกรรมเก่าแก่ที่มีเรื่องราวผ่านกาลเวลาคือเสน่ห์ที่ทำให้ HERE Hostel กลายเป็นขวัญใจของนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและต่างชาติ โดยการรีโนเวทตึกแถวเก่าเป็น Hostel ของที่นี่เน้นคงสภาพภายนอกอาคารให้เหมือนกับที่เคยเป็นอยู่ในอดีตแทบทั้งหมด ในขณะที่พื้นที่ภายในถูกปรับฟังก์ชันใหม่เพื่อให้เหมาะกับธุรกิจที่พักราคาประหยัด แต่ยังคงใช้คอนเซ็ปต์การตกแต่งที่ล้อไปกับวิถีชีวิตคนไทยช่วงสมัยรัชกาลที่ 5 และ 6
มีการผสมผสานระหว่างของเก่ากับฟังก์ชันใหม่ ซึ่งวัสดุหลายชิ้นได้มาจากตอนรื้อถอนอาคาร เช่น พื้นไม้ ประตูไม้ หลังคาสังกะสี ก็ถูกนำกลับมาเป็นของประดับตกแต่งที่ทำให้บรรยากาศโดยรวมเหมือนเราได้ย้อนไปอยู่ในวันวาน
นอกจากงานอินทีเรียที่ทำให้ HERE Hostel ฮิปที่สุดในย่านแล้ว ที่นี่ยังซ่อน Courtyard หรือสวนพักผ่อนไว้อยู่เบื้องหลังตึกเก่าอีกด้วย เรียกว่าเป็นพื้นที่ Outdoor ที่ให้ความร่มรื่นเหมาะแก่นั่งชิลหรือทำความรู้จักเพื่อนใหม่ๆ ได้เป็นอย่างดี
ข้อมูลเพิ่มเติม www.herehostel.com
ขอบคุณภาพจาก www.herehostel.com สรุปท้ายบทความ
ทั้งหมดนี้เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการรีโนเวทตึกแถวเก่าหรืออาคารพาณิชย์มือสองให้กลายเป็น Hostel ซึ่งไม่เพียงชุบชีวิตให้อสังหาริมทรัพย์ที่เคยถูกมองข้ามให้กลับมามีชีวิตชีวาเท่านั้น แต่ยังเป็นการใช้ประโยชน์จากพื้นที่ให้เต็มประสิทธิภาพ และยังอาจนำมาซึ่งผลกำไรในอนาคตได้อีกด้วย
