รู้ไว้ไม่โดนหลอก! สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร?

Apr 1, 2021 | บทความอสังหาฯ

ปัจจุบันมีธุรกรรมเกิดขึ้นมากมาย ทั้งซื้อบ้าน ซื้อรถ แต่ไม่ว่าจะทำอะไรก็ต้องชัวร์ไว้ก่อน ไม่อย่างนั้นหากเกิดเหตุผิดพลาดอะไร เราจะเสียทั้งทรัพย์ เสียใจด้วยอีกต่างหาก ในวันนี้ Kaidee จะพาคุณมารู้จักกับ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่เรียกได้ว่า รู้ไว้ก็ไม่เสียหาย

สัญญาจะซื้อจะขายคืออะไร

สัญญาจะซื้อจะขาย หรือเรียกอีกอย่างนึงว่า “สัญญาวางเงินมัดจำ” คือสัญญาที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ว่าจะไปทำการ “โอนกรรมสิทธิ์” หรือทำ “การซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” อีกครั้งในอนาคต สัญญานี้จะเป็นข้อผูกมัดระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่า ตกลงจะทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว

แม้ว่าสัญญานี้ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้น แต่ต้องมีการกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ให้ชัดเจนในสัญญา

หากไม่กำหนดเจตนาเป็นลายลักษณ์อักษร ในทางกฏหมายจะถือว่าสัญญานี้กลายเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดไปโดยปริยาย ซึ่งจะส่งผลกระทบทำให้สัญญากลายเป็นโมฆะ เนื่องจากสัญญาเบ็ดเสร็จต้องจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ไปพร้อมๆกับทำหนังสือด้วยนั่นเอง

สำคัญอย่างไร?

เนื่องจากจากการซื้อขายบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในปัจจุบันมีราคาที่สูง จึงทำให้เมื่อเราเจอบ้านที่ถูกใจแล้ว เรายังต้องไปทำเรื่องติดต่อกับธนาคารอีก ซึ่งอาจทำให้เกิดความเสี่ยงขึ้นในช่วงระยะเวลาคาบเกี่ยวก่อนการจะซื้อจะขาย

เพราะฉะนั้นสัญญาจะซื้อจะขายมีความสำคัญในแง่ที่ว่า เป็นกฏหมายที่ถูกบัญญัติขึ้นมาเพื่อป้องกันความเสียหายทางทรัพย์สินหรือการฉ้อโกงใดๆ ที่เกิดจากการที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาในการจะซื้อจะขาย 

หรือป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อไม่ชำระเงินตามกำหนดหรือไม่ยอมรับโอนทำให้ผู้ขายเสียโอกาสในการขายให้ผู้อื่น เป็นต้น

พูดง่ายๆ ก็คือเป็นสัญญาที่ปกป้องทั้งตัวเราและอีกฝ่ายนั่นเอง 

สัญญาจะซื้อจะขายต่างกับสัญญาซื้อขายอย่างไร?

สัญญาซื้อขาย หรือที่เรียกอีกอย่างหนึ่งว่า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ชื่อก็บอกอยู่แล้วว่าเสร็จเด็ดขาด จึงทำให้สัญญานี้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ทันทีในวันที่ทำสัญญา เพราะได้ไปทำสัญญาและจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน และตกลงจ่ายเงินสดและโอนกรรมสิทธิ์ทันที ณ ตรงนั้น ซึ่งในความเป็นจริงแล้วเกิดขึ้นได้ยาก

ต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายตอนไหน

โดยปกติในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องใช้ทั้งสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายคู่กันอยู่แล้ว ซึ่งในตอนแรกเมื่อเราสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็ตาม จะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ไม่ว่าจะอสังหาฯนั้นจะสร้างเสร็จแล้วหรือเป็นการจองไว้ก่อนก็ตาม ดังนั้นให้จำไว้ง่ายๆ ว่า

ต่อมาเมื่อถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ และคู่สัญญาพร้อมที่จะปฎิบัติตามสัญญา ซึ่งก็คือ ผู้ซื้อพร้อมชำระเงิน และผู้ขายพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ ในขั้นตอนนี้ ทั้งคู่จะต้องไปที่สำนักงานที่ดิน เพื่อทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ของสำนักงานนั้นๆและโอนกรรมสิทธิ์ ในขั้นตอนนี้จะถือว่าเกิดสัญญาซื้อขาย และเรียกได้ว่า

รายละเอียดที่ต้องมีในสัญญาจะซื้อจะขาย

ในการทำสัญญา สิ่งที่ต้องระวังคือรายละเอียดในสัญญาเพราะหากเกิดอะไรขึ้นมา สัญญาลายลักษณ์อักษรเป็นสิ่งเดียวที่จะปกป้องและช่วยเหลือเราได้ มาดูกันเลยว่าสัญญาจะซื้อจะขายควรระบุรายละเอียดอะไรบ้าง

1.คู่สัญญา

ควรระบุรายละเอียดของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย เช่น ชื่อ ที่อยู่ และบัตรประชาชน สามารถระบุไปได้ด้วยว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล

2.อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อจะขายกัน

ต้องระบุรายละเอียดของอสังหาฯนั้นให้ชัดเจน โดยควรบอกบ้านเลขที่ เลขที่ดิน เลขที่โฉนด หรือขนาดพื้นที่ของที่ดินที่จะซื้อ เป็นต้นฃ

3.ราคาที่ตกลงจะซื้อจะขาย และวิธีการชำระเงิน

การระบุรายละเอียดราคา ควรระบุทั้งตัวเลขเป็นจุดทศนิยม และเขียนกำกับด้วยตัวอักษรอีกทีหนึ่งเพื่อความชัดเจน ส่วนวิธีการชำระเงิน สามารถระบุวิธีที่สะดวกได้เลย เช่น ชำระโดยการโอนเงินหรือเช็ค เป็นจำนวนกี่เปอเซ็นต์ของราคาเต็ม และจะชำระส่วนที่เหลือเมื่อไหร่ เป็นต้น

4.กำหนดการโอนกรรมสิทธิ์

ต้องมีการระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคต โดยสามารถกำหนดเป็นระยะเวลาคร่าวๆ เช่น ภายในสี่เดือนนับจากวันทำสัญญา หรือหากคุณเชื่อเรื่องฤกษ์ยาม จะกำหนดเป็นวันที่แน่นอนไปเลยก็ได้ อีกทั้งไม่ต้องกังวลใจว่าจะต้องกำหนดระยะเวลาเร็วหรือช้า เพราะกฎหมายไม่มีการบังคับในส่วนนี้

5.ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี

ตามกฎหมายแล้ว การโอนกรรมสิทธิ์จะต้องเสีบค่าธรรมเนียมแต่ไม่ได้กำหนดว่าฝ่ายใดจะต้องเป็นผู้จ่าย ในส่วนนี้เป็นสิ่งที่คู่สัญญาจะต้องทำการตกลงกันเองก่อนการโอนกรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้น

6.ข้อตกลงอื่นๆ

อาจเพิ่มข้อตกลงหรือเงื่อนไขอื่นๆ ในกรณีที่เกิดความล่าช้าในการดำเนินการ หรือเพิ่มรายละเอียดค่าเสียหายในกรณีที่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาด้วยก็ได้

7.ความรับผิดหากผิดสัญญา

ข้อนี้จะใส่หรือไม่ก็ได้ เพราะกฎหมายจะคุ้มครองอยู่แล้ว แต่หากอยากเพิ่มไว้เพื่อความชัวร์ สามารถระบุได้ว่าอยากให้ผู้ผิดสัญญารับผิดชอบในกรณีที่ผิดสัญญาอย่างไร

8.ลงลายมือชื่อ

ข้อนี้สำคัญที่สุดเพราะในการทำสัญญาทุกประเภทต้องมีลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย และต้องเป็นการเขียนด้วยมือเท่านั้น ไม่สามารถใช้ตราประทับหรือพิมพ์ ทั้งนี้ ยังต้องมีการลงลายมือชื่อของพยานในการทำสัยญาอีกสองคน การทำสัญญานั้นจึงจะสมบูรณ์และมีผลทางกฎหมาย

เอกสารแนบท้าย

มาถึงหัวข้อสุดท้ายกันแล้ว ซึ่งเป็นข้อที่ลืมไม่ได้เลย นั่นก็คือเอกสารที่ต้องมีในการทำสัญญานั่นเอง โดยเอกสารที่จำเป็นนั้นมีอยู่ 5 อย่าง

1. สำเนาทะเบียนบ้าน
2. โฉนดที่ดิน
3. แบบบ้าน
4. รายการวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้สร้างบ้าน
5. แผนผังโครงการ

เมื่อทำสัญญาเสร็จแล้วก็อย่าลืมแนบเอกสาร 5 อย่างนี้ไปด้วย เพียงเท่านี้ก็จะทราบรายละเอียดทั้งหมดของสัญญานั้นๆ อย่างครบถ้วน

สรุปท้ายบทความสัญญาจะซื้อจะขาย

รู้ความสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายอย่างนี้แล้ว ต่อไปหากจะซื้อบ้านหรือคอนโดก็สามารถทำได้อย่างรวดเร็วและมั่นใจเพิ่มขึ้น ไม่สับสนกับซื้อขายทั่วไปอย่างแน่นอน