ขายอสังหาฯ มือสอง…ขายเองหรือฝากขาย แบบไหนดีกว่ากัน?

Feb 23, 2021 | บทความอสังหาฯ

“แกๆ แม่ฉันอยากขายบ้าน แกว่าฉันควรขายเองหรือฝากขายดีอ่ะ?” 

คำถามเบสิคที่ถ้าใครมีที่อยู่อาศัยหรือที่ดินอยากขาย คงต้องเคยมีคำถามนี้ผุดขึ้นมาอย่างแน่นอน แต่ไม่ต้องสงสัยกันนานค่ะ วันนี้ Kaidee รวบรวมข้อมูลน่าสนใจมาช่วยเพื่อนๆ พิจารณากันแล้วว่าแบบไหนจะเหมาะกว่ากัน 

ขายบ้านเอง นักเลงพอ

“เสียดายค่านายหน้า 3%” คือเหตุผลหลักของคนส่วนใหญ่ที่ตัดสินใจขายอสังหาฯ มือสองด้วยตัวเอง และถ้าใครได้ลองค้นกระทู้ในพันทิปมาอ่านจะพบว่ากว่าร้อยละ 80 ของคนที่แสดงความคิดเห็นล้วนเชียร์ให้เจ้าของทรัพย์ประกาศขายเองทั้งนั้นเพื่อไม่ต้องเสียเงินส่วนต่างดังกล่าว ซึ่งคงพอทำให้มือใหม่อุ่นใจได้บ้าง 

อย่างไรก็ตาม การเก็บเงินที่ได้จากการขายอสังหาฯ แบบเต็มจำนวนจำเป็นต้องแลกด้วยเวลาและกำลังแรงกายแรงใจของเจ้าของทรัพย์ในการทำการบ้านหาข้อมูล ถ่ายภาพ ลงประกาศขายบ่อยๆ และดำเนินธุรกรรมเมื่อถึงเวลาที่ขายได้ ซึ่งอาจกินระยะเวลามากน้อยแตกต่างกันไป

เทคนิคขายเองให้ได้ผล

สิ่งสำคัญคือการหาและให้ข้อมูลอย่างครบถ้วน เริ่มตั้งแต่หาข้อดีของพื้นที่โดยรอบที่ตั้งของทรัพย์สินเพื่อใช้เป็นจุดขายมาจูงใจผู้ซื้อ เช่น ใกล้ห้างสรรพสินค้า มีทางด่วนวิ่งเข้าใจกลางเมืองได้ง่าย หรือแปลงที่ดินติดถนนใหญ่ เป็นต้น รวมทั้งสำรวจราคาตลาดว่าโปรดักส์ที่เราจะขาย คนอื่นๆ ที่อยู่บริเวณนั้นเขาขายกันเท่าไร เพื่อกำหนดราคาขายที่เหมาะสม เพราะหากเราตั้งราคาสูงเกินไปก็จะทำให้ขายยากหรือถ้าขายก็อาจใช้เวลานานนับปี 

นอกจากนี้ยังควรศึกษาแผนพัฒนาผังเมืองเพื่อทราบศักยภาพของทำเลในอนาคต อาทิ เป็นทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าวิ่งผ่านในอีก 10 ปีข้างหน้า หรือเป็นโซนที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้ามาพัฒนา ซึ่งจุดนี้มีส่วนช่วยให้เราสามารถอัปราคาได้อีกและไม่ต้องมานั่งเสียใจภายหลังเพราะ “ขายหมู” (ขายได้กำไรน้อยกว่าที่ควรจะได้) โดยเฉพาะทรัพย์สินประเภทที่รอเวลาขายได้ 

ขั้นตอนถัดมาที่เจ้าของทรัพย์ต้องทำคือป่าวประกาศเพื่อให้ผู้คนได้ทราบมากที่สุด ผ่านช่องทางที่หลากหลาย ทั้งโซเชียลมีเดีย เว็บไซต์อสังหาฯ มือสอง หรือมาประกาศในเว็บ Kaidee.com ก็ได้นะ และที่ขาดไม่ได้คือการบอกต่อให้บรรดาบ้านใกล้เรือนเคียง เพื่อนร่วมคอนโด หรือแม้แต่นิติฯ หมู่บ้านได้ทราบว่าเรามีที่ดิน มีบ้าน มีห้องที่พร้อมจะขาย โดยพบว่า เปอร์เซ็นต์การขายอสังหาฯ ด้วยตัวเองที่มาจากการบอกแบบปากต่อปากนั้นสามารถปิดจบการขายได้เร็วกว่าช่องทางอื่นๆ 

นอกจากนี้เจ้าของทรัพย์ควรเปิดเผยข้อมูลอย่างจริงใจโดยเฉพาะเรื่องของสภาพทรัพย์สินที่จะขาย (ภาพถ่ายตรงปก) แผนที่ตั้ง (แชร์โลเคชันด้วยจะดีมากๆ) และราคา พร้อมทั้งปิดป้ายประกาศ ณ จุดขายให้ชัดเจน เพราะพฤติกรรมคนซื้อส่วนใหญ่มักแวะเวียนมาดูสินค้าก่อนเสมอ ป้ายเหล่านี้จึงเป็นตัวแทนผู้ขายได้อีกทางหนึ่ง

เมื่อเจรจาต้าอ่วยตกลงซื้อขายกันได้เรียบร้อยแล้ว สิ่งที่เจ้าของทรัพย์ต้องปฏิบัติคือการทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” หรือเรียกอีกอย่างว่า “สัญญาวางเงินมัดจำ” เพื่อการันตีว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตแน่ๆ รวมทั้งเป็นสัญญาที่แสดงข้อตกลงความรับผิดชอบค่าใช้จ่าย อาทิ ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย และค่าจดจำนอง ฯลฯ ว่าใครต้องจ่ายส่วนไหนบ้างเพื่อจะได้ไม่มีปัญหาในวันโอน ซึ่งหลังจากทั้งสองฝ่ายเคลียร์เอกสารต่างๆ เรียบร้อยแล้วจึงจบลงด้วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินเป็นลำดับสุดท้าย 

ฝากขาย สบายกว่า

สำหรับใครที่ไม่มีเวลาหรือยุ่งเกินกว่าจะรับโทรศัพท์เพื่อตอบคำถามมากมายจากผู้สนใจซื้อ การฝากให้ตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ช่วยดูแลถือว่าตอบโจทย์ เพราะคนเหล่านี้จะทำหน้าที่แทนเจ้าของทรัพย์ในส่วนที่เป็นงานติดป้ายประกาศตามสื่อต่างๆ เป็นตัวกลางเจรจาต่อรองระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ให้คำแนะนำแก่ผู้ซื้อเพื่อขอกู้สินเชื่อกับธนาคาร รวมถึงจัดการเอกสารสัญญาต่างๆ โดยเราไม่ต้องจ่ายค่าจ้างใดๆ จนกว่าทรัพย์นั้นจะขายได้ 

ส่วนเจ้าของทรัพย์ยังคงต้องทำหน้าที่รวบรวมข้อมูลเบื้องต้นเช่นเดียวกับการประกาศขายอสังหาฯ เอง ว่าจะขายอะไร มีภาพถ่ายอย่างไร สภาพของบ้านมีเฟอร์นิเจอร์ตกแต่งรวมด้วยไหม ราคาขายหรือราคาปล่อยเช่าเท่าไร (หากอสังหาริมทรัพย์ของเรามีศักยภาพ เช่น อยู่ในทำเลดี มีความต้องการซื้อสูง หรือสามารถนำไปพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ เอเจนท์มืออาชีพส่วนใหญ่จะช่วยประเมินราคาที่เหมาะสมให้ด้วย) ราคาดังกล่าวรวมค่าคอมมิชชันแล้วหรือยัง และในกรณีทรัพย์รอขายเป็นที่ดินเรายังต้องแสดงเอกสารหลังโฉนดเพื่อยืนยันว่าเป็นเจ้าของที่ดินตัวจริง และหากเป็นที่ดินแปลงใหญ่ก็ต้องเตรียมใบระวางที่ดินให้เอเจนท์ด้วย

ค้นหาตัวแทนขายอสังหาฯ มืออาชีพ

ปัจจุบันมีตัวแทนขายอสังหาฯ ให้เลือกจำนวนมากทั้งในรูปแบบบริษัทและรับงานอิสระ ซึ่งเราอาจพิจารณาเลือกใช้บริการโดยดูจากชื่อเสียง หรือขอคำแนะนำจากผู้ที่เคยใช้บริการ หรืออาจลองให้นายหน้าเหล่านั้นได้ลงมือทำงานจริงและวัดผลในช่วง 3-4 เดือน หากไม่มีอะไรคืบหน้าก็เปลี่ยนเจ้าใหม่ เพราะเรื่องแบบนี้ค่อนข้างฟันธงยากว่าเจ้าไหนจะขายได้ราคาดีหรือเร็วกว่ากัน เนื่องจากมีปัจจัยที่ต้องคำนึงทั้งในฝั่งผู้ขาย เช่น กำหนดราคาไว้สูงไหม ทำเลที่ตั้งอสังหาฯ ดีหรือเปล่า ระดับความต้องการปล่อยขายทรัพย์เร็วหรือรอได้ ฯลฯ และในฝั่งนายหน้าว่ามีประสบการณ์มากน้อยแค่ไหน ฐานลูกค้าในมือแน่นหรือเปล่า รวมไปถึงพันธะสัญญาระหว่างเอเจนท์กับผู้ขายที่เป็นทั้งภาระผูกพันและแรงจูงใจในเวลาเดียวกัน 

กล่าวคือ หากมีการผูกขาดสิทธิ์ไว้กับเอเจนท์รายใดรายหนึ่ง (ทำสัญญาแบบปิด) หรือเจ้าของทรัพย์ยินดีให้ค่าตอบแทนมากกว่ามาตรฐาน 3% ก็จะยิ่งกระตุ้นให้ตัวแทนรายนั้นโฟกัสการขาย ทำการบ้านมากขึ้นเพื่อซัพพอร์ทให้ทรัพย์ของเราสามารถดึงดูดความสนใจผู้ซื้อ หรือเลือกทรัพย์ของเราไปนำเสนอลูกค้าเป็นลำดับต้นๆ ซึ่งนั่นหมายถึงโอกาสที่เราจะปล่อยของได้เร็วขึ้นด้วย ทั้งนี้ กรณีทำสัญญาแบบมีเอ็กซ์คลูซีฟเอเจนท์ หากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้หาลูกค้าได้เองก็ยังต้องจ่ายค่าคอมมิชชันให้นายหน้าเช่นเดิม  

ในทางกลับกันหากเจ้าของทรัพย์ทำสัญญาแบบเปิดหรือพูดง่ายๆ ว่าฝากขายกับนายหน้าหลายๆ เจ้าพร้อมกัน (รวมถึงประกาศขายเองด้วย) แม้จะหว่านของขายได้กว้างขึ้น เข้าถึงผู้ซื้อได้หลายกลุ่ม แต่ในมุมมองของเอเจนท์ วิธีการนี้คือความไม่แน่นอนและไม่มั่นคงขั้นสุด เนื่องจากไม่มีอะไรการันตีได้ว่าเขาจะได้รับผลตอบแทนที่เหมาะสม ดังนั้นระดับความทุ่มเทใส่ใจจึงน้อยกว่าแบบสัญญาปิด และนายหน้ามืออาชีพส่วนใหญ่ก็ไม่นิยมร่วมวงไพบูลย์ทำตลาดในกลุ่มนี้ด้วย  

สรุปท้ายบทความ

การขายอสังหาฯ มือสองแบบขายเองหรือฝากขายเปรียบเสมือนเหรียญสองด้านที่มีข้อดีและข้อด้อยแตกต่างกันไป หากเรามีเวลาและต้องการรับเงินจากการขายเต็มจำนวน การลงมือขายโดยทำเองทุกขั้นตอนย่อมเป็นคำตอบที่ดีที่สุด ในมุมกลับกันถ้าเราไม่อยากเสียเวลาจุกจิกหรือเห็นว่ามีกิจกรรมอื่นที่สร้างรายได้ได้มากกว่าค่านายหน้า การใช้บริการตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ก็นับเป็นตัวเลือกที่คุ้มค่าแล้วจริงๆ  

แต่ไม่ว่าเราจะเลือกวิธีการไหนก็ไม่สามารถรับประกันได้ว่าเมื่อประกาศขายแล้วจะมีคนซื้อทันที เพราะอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว คอนโดมิเนียม หรือที่ดินล้วนเป็นสิ่งที่มีมูลค่าสูงและมีปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้ซื้อได้หลายมิติ ทั้งทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม ราคา ความต้องการของผู้ซื้อ ตลอดจนจังหวะเวลาและความเชื่อ “บ้านเลือกคน ที่ดินเลือกเจ้าของ” ที่ยากจะพิสูจน์ได้อีกด้วย 

เอาล่ะ! ใครอ่านมาถึงบรรทัดนี้แล้วอย่าให้เสียเวลาเปล่า ลงมือประกาศขายอสังหาฯ มือสองที่ Kaidee Property กันสักตั้งดีกว่า อย่างน้อยๆ ก็เป็นสำรวจตลาดก่อนตัดสินใจว่าจะขายเองหรือฝากขายดี