Jan 19, 2025 | บทความอสังหาฯ
โฉนดที่ดินเป็นเอกสารสำคัญที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ๆ มีทั้งซื้อขายได้และซื้อขายไม่ได้ ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน อีกทั้งยังมีโฉนดที่ดินที่แสดงกรรมสิทธิ์ ซึ่งออกตามกฎหมายเก่า คือ โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจอง ‘ได้ทำประโยชน์แล้ว’ โดยที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินอย่างสมบูรณ์ มีสิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดินภายใต้กฎหมายที่กำหนดไว้นั่นเอง
ประเภทของโฉนดที่ดิน โฉนดของที่ดินนั้นหรือที่เรียกว่าเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของที่ดินมีหลายแบบ แต่ละแบบมีข้อแตกต่างและเงื่อนไขในการซื้อขาย แต่ละแบบสามารถสังเกตได้ไม่ยาก โดยโฉนดที่ดินหรือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ของที่ดินมีตราครุฑที่อยู่บนหัวของเอกสาร ดังนี้
1. ใบจอง หรือ เอกสารสิทธิ์ สบก. ตราครุฑสีน้ำเงิน (น.ส.2)
โฉนดที่ดินประเภทใบจอง เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ครอบครองที่ดินได้เป็นการชั่วคราว โดยทางราชการเป็นคนที่ออกให้บุคคลนั้น ๆ ตามประมวลกฎหมายที่ดินเพื่อทำประโยชน์ชั่วคราว ซึ่งที่ดินประเภทใบจอง (น.ส. ๒) ไม่สามารถขายได้ ยกเว้นแต่ บุคคลที่ทางราชการออกเอกสารสิทธิ์ให้จะโอนเอกสารสิทธิ์นั้นให้เป็นมรดกแก่เครือญาติ ลูกหลานของบุคคลนั้น ถึงจะสามารถทำได้
2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตราครุฑดำ (น.ส.3)
ปัจจุบันจะไม่มีการออกเอกสารสิทธิ์ประเภทนี้แล้ว เป็นเอกสารสิทธิ์รับรองการทำประโยชน์ที่นายอำเภอเป็นคนออกให้ โดยเอกสารนี้ไม่มีระวางที่ดิน ไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ มีแต่แผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน จึงทำให้ให้เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ขาดความถูกต้องของเขตที่ดิน ทำให้ซื้อขาย ถ่าย โอน จำนอง ไม่ได้
3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตราครุฑเขียว (น.ส.3ก.)
เป็นเอกสารแสดงสิทธิ์รับรองการทำประโยชน์ที่ระวางที่ดินและมีรูปถ่ายทางอากาศอย่างชัดเจน โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน สามารถซื้อ ขาย จำนอง ได้ ผู้ครอบครอง หากมีการตรวจสอบขอบเขตแน่นอนแล้ว สามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน (ตราครุฑแดง) ได้
4. โฉนดที่ดิน ตราครุฑแดง (น.ส.4)
เป็นหนังสือสำคัญที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายปัจจุบัน อีกทั้งยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า ‘ได้ทำประโยชน์แล้ว’ ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน โดยผู้ที่เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน (น.ส.4) เป็นที่ดินที่สามารถซื้อขาย โอน จำนอง ปลูกอสังหาริมทรัพย์ได้ทั้งหมด
ทั้งนี้ ในปัจจุบันจะมีโฉนดที่ดินอยู่ 2 ประเภทที่คนนิยมซื้อ ขาย จำนอง และทำประโยชน์ในที่ดินนั้น คือ
หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ตราครุฑเขียว (น.ส.3ก.) โฉนดที่ดิน ตราครุฑแดง (น.ส.4) ซื้อที่ดินควรเลือกโฉนดแบบไหน?
ตัวเลือกแรก
ที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่สำคัญ ควรศึกษาหาข้อมูลให้ถี่ถ้วน โดย ‘โฉนดที่ดินแบบ (น.ส.4) ตราครุฑแดง’ หากเป็นไปได้ควรเป็นตัวเลือกแรกในการเลือกซื้อที่ดิน
เพราะ โฉนดที่ดิน น.ส. 4 (ตราครุฑแดง) เป็นเอกสารที่สูงสุดของบรรดาเอกสารทั้งหมด เพราะเป็นเอกสารที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์การครอบครองที่ดินโดยสมบูรณ์ของผู้ครอบครอง มีราคาซื้อ ขาย ที่สูงกว่า น.ส. 3ก. สามารถทำประโยชน์จากพื้นที่ได้เต็มที่
แต่ถ้าหากว่าที่ดินปล่อยโดยไม่ทำประโยชน์ใด ๆ โดยมีบุคคลอื่นใช้ที่ดินของผู้เป็นเจ้าของที่ดินทำประโยชน์อย่างเปิดเผยครบ 10 ปี ผู้นั้นจะสามารถยึดที่ดินของเจ้าของเดิมได้ เรียกว่าการครอบครองแบบ ‘ปรปักษ์’ นั่นเอง
ตัวเลือกที่สอง
แต่ถ้าราคาโฉนดที่ดิน (น.ส.4) ตราครุฑแดง ยังคงมีราคาที่สูง อาจจะลองมองหาที่ดินแบบ น.ส.3ก ตราครุฑเขียว ไว้เป็นตัวเลือกที่สอง
ถึงแม้ว่าโฉนดที่ดินแบบตราครุฑเขียว ดูอาจจจะเป็นแค่เอกสารแสดงสิทธิ์การครอบครอง แต่ถือเป็นตัวเลือกที่ดีหากที่ดินที่คุณสนใจไม่ใช่ตราครุฑแดง แต่เป็นตาครุฑเขียว ราคาถูกกว่าโฉนด ผู้ครอบครองโฉนดสามารถใช้ทำประโยชน์จากที่ดินได้
แต่ถ้าหากปล่อยให้ที่ดินรกร้างโดยไม่ทำประโยชน์ อาจโดนแย่งชิงพื้นที่การครอบครองได้ โดยเอกสารแสดงสิทธิ์การครอบครองเป็นเอกสารที่รอตรวจสอบ ถ้าหากตรวจสอบแล้ว ก็จะสามารถเปลี่ยนเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ครอบครอง (น.ส. 4) ได้
สรุปท้ายบทความ เอกสารเกี่ยวกับที่ดินนั้นมีหลากหลายประเภท ทั้ง ซื้อ ขาย จำนอง โอนได้และไม่ได้ มีข้อแตกต่างในความหมายเอกสารสิทธิ์และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ หากเพื่อน ๆ จะซื้อที่ดินควรศึกษาข้อมูลให้ดี ไม่อย่างนั้น อาจจะโดนโกง ทำให้เสียเงินและเสียเวลาอีกด้วยนะครับ
หากเพื่อน ๆ คนไหนวางแผนว่าจะซื้อที่ดินในตอนนี้หรือในอนาคต ทาง Kaidee Property เรามีที่ดินหลากหลายจังหวัด หลากรูปแบบหลายราคาให้เพื่อน ๆ ได้เลือกซื้อ แวะมาดูก่อนได้นะครับ
May 25, 2021 | บทความอสังหาฯ
ในยุคที่อะไรต่อมิอะไรก็ไม่แน่นอน คนเราย่อมพิจารณาการจับจ่ายหรือเลือกสิ่งของให้ตัวเองอย่างถี่ถ้วนมากขึ้น รวมไปถึงการลงทุนที่ผู้ลงทุนเริ่มมองผลประกอบการในระยะยาวมากยิ่งขึ้น จากความผันผวนของเศรษฐกิจในปัจจุบัน และทุกความเสี่ยงหมายถึงโอกาสในการสูญเงินโดยใช่เหตุ
อสังหาริมทรัพย์หรือทำเลที่ดินก็เป็นอีกหนึ่งความเสี่ยงจากการลงทุนเช่นเดียวกัน เพราะหากเลือกลงทุนในพื้นที่ทำเลทอง ก็จะทำให้เราสามารถทำกำไรจากที่ดินนั้นได้ หรืออาจถึงขั้นสร้างเป็นธุรกิจระยะยาว โดยการใช้ประโยชน์จากทำเลดังกล่าว (ร้านอาหาร หรือศูนย์การค้าคือตัวอย่างที่ดีในข้อนี้)
ในขณะเดียวกัน หากเราเลือกทำเลที่ไม่ดี ก็คงเหมือนกับการจั่วไพ่บอดให้ตัวเอง จะช้าหรือเร็ว ก็คงต้องสูญเงินจากการลงทุนดังกล่าวไป
ทำเลที่ดีมีอนาคตดูจากอะไร ด้วยเหตุนี้แล้ว ทำเลที่ดีย่อมทำให้เราเป็นต่อในการทำกำไรมากขึ้น แต่ก่อนที่เราจะไปดูกันว่า ทำเลไหนในกรุงเทพมหานครของเราที่กำลังมาแรง และจะแรงต่อไปในอนาคต เหมาะกับทุกจุดประสงค์การใช้งาน ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยหรือการลงทุน เราควรมาดูกันว่า อะไรคือตัวตัดสินการเป็นทำเลที่ดี หรือที่นักลงทุน และผู้เชี่ยวชาญเรียกกันติดปากว่า “ทำเลศักยภาพ”
การเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ การเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะถือเป็นปัจจัยที่สำคัญต่อการเป็นทำเลที่ดีในอนาคต เนื่องจากระบบขนส่งสาธารณะที่ดี จะช่วยให้เกิดการเชื่อมต่อระหว่างชุมชนที่อยู่อาศัยกับย่านเศรษฐกิจสำคัญของประเทศได้อย่างไร้รอยต่อ ทำให้คนเดินทางสู่จุดหมายได้อย่างรวดเร็วและสะดวกสบาย
เมื่อการเดินทางมีความสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น ย่อมเป็นการเชื้อชวนให้มีคนหลั่งไหลมาอาศัยอยู่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้เศรษฐกิจในทำเลดังกล่าวมีการขยายตัวมากขึ้นไปอีก วงล้อแห่งการพัฒนาก็จะหมุนวนลูปอย่างนี้ต่อไปไม่รู้จบ
ฉะนั้นแล้ว ทำเลที่ดีจึงต้องมาพร้อมกับระบบขนส่งสาธารณะที่มีประสิทธิภาพ ไม่ว่าจะเป็นการเดินรถประจำทางสาธารณะ หรือรถเมล์ เส้นทางรถไฟฟ้า แท๊กซี่ที่มีบริการเพียงพอ จนถึงเส้นทางหลวง ถนนสายหลัก หรือทางพิเศษที่ช่วยเสริมการเดินทางให้ง่ายขึ้น
โครงการพัฒนาจากภาครัฐและเอกชน อีกสิ่งหนึ่งที่ทำให้พื้นที่มีความเจริญขึ้นคือแผนการพัฒนาที่ออกมาในรูปแบบของโครงการพัฒนาจากภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงพื้นที่ การปรับปรุงผังเมือง หรือการสร้างสาธารณูปโภคที่ทันสมัยมากขึ้น ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดในเรื่องนี้ คือโมเดล Smart City ที่เริ่มต้นนำร่องในจังหวัดใหญ่ๆ อย่างภูเก็ต หรือขอนแก่น ซึ่งทำให้ที่ดินในจังหวัดดังกล่าวมีมูลค่าสูงขึ้นเป็นอย่างมาก อันเนื่องมาจากศักยภาพในการขยายตัว และการรองรับระบบเศรษฐกิจมหภาค
หรือจะเป็นการพัฒนาที่ภาคเอกชนเป็นผู้ริเริ่มดำเนินการ ซึ่งแม้จะไม่ใช่การปรับปรุง หรือเปลี่ยนแปลงในแง่ของผังเมือง หรือสาธารณูปโภค แต่การเข้ามาจับจองพื้นที่เพื่อสร้างแหล่งกระจายรายได้อย่างศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า ศูนย์รวมความบันเทิง หรือจะเป็นในแง่ของสำนักงาน ออฟฟิศ หรือบริษัทห้างร้านต่างๆ ก็ส่งผลให้พื้นที่ดังกล่าวมีอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจมากขึ้น ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อราคาของทำเล และโอกาสในการเข้ามาลงทุน
แถมให้เล็กน้อยกับหน้าตาผังเมือง กทม. รูปแบบใหม่ล่าสุด ตรงไหนเป็น Hotspot ตรงไหนเป็นโซนอะไร บทความจาก Prop2morrow รวมรวมข้อมูลมาให้ทั้งหมดแล้วครับ ที่นี่เลย ลิงก์บทความ
ทำเลที่ดีต่อการลงทุน หน้าตาเป็นอย่างไร ให้ลองนึกภาพการลงทุนในตราสารทุนประเภทหุ้นสามัญ (หรือเรียกง่ายๆ ก็ได้ว่า “การเล่นหุ้น”) หรือหากใครไม่เคยเล่นหุ้น อาจลองนึกถึงการลงทุนซื้อขายทองคำแทน การที่เราจะทำกำไรจากการลงทุนของเราได้นั้น ง่ายนิดเดียว นั่นคือเราต้องซื้อสินทรัพย์มาในราคาต่ำ และขายออกไปในช่วงเวลาที่สินทรัพย์นั้นมีราคาแพงขึ้น
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นไปตามกฎนี้เช่นเดียวกัน หากเราต้องการครอบครองที่ดินดีๆ ในราคาย่อมเยา เราอาจต้องเฟ้นหา หรือสังเกตจากปัจจัยต่างๆ เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจในการลงทุน โดย Kaidee Property เองก็มีคำแนะนำเล็กน้อยมาฝากกัน
ทำเลที่ยังไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากนัก จริงอยู่ที่ผมเพิ่งยกตัวอย่างกรณีของทำเลที่มีโอกาสเจริญเติบโตสูง ซึ่งแน่นอนว่าต้องเป็นพื้นที่ที่มีการอยู่อาศัยอยู่ในอัตราสูง แต่ในหัวข้อนี้ เรากำลังพูดถึงโอกาสในการทำกำไรของนักลงทุน
เพราะฉะนั้น สิ่งที่เราควรมองจึงเป็นเรื่องของคู่แข่ง และโอกาสในการเข้าทำกำไรเช่น หากเราต้องการจะทำบ้านเดี่ยวเพื่อปล่อยเช่า หรือขายออกไป และพื้นที่ดังกล่าวมีโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม หรือบ้านจัดสรรอยู่เป็นจำนวนมากอยู่แล้ว ก็มีโอกาสสูงที่เราจะคว้าน้ำเหลวกลับมาจากการลงทุน
ศึกษาความสัมพันธ์ของพื้นที่กับรูปแบบการลงทุน ก่อนที่จะเข้าทำ (กำไร) ควรศึกษาแผนการเล่นให้รอบคอบเสียก่อน โดยคำนึงถึงปัจจัยด้านเศรษฐกิจ ประชากร และความเปลี่ยนแปลงในอนาคตให้ดี เพื่อให้เกิดความเสี่ยงน้อยที่สุด และโอกาสมากที่สุด
ยกตัวอย่างเช่น พื้นที่ที่รถไฟฟ้าเข้าไม่ถึง ระบบขนส่งสาธารณะมีเพียงรถประจำทางไม่กี่สาย และใช้เวลานานกว่าจะเดินทางไปถึงถนนหลัก หรือเส้นทางพิเศษ ก็คงไม่เหมาะจะลงทุนทำสำนักงานให้เช่าแต่อย่างใด เพราะผู้คนเดินทางลำบากเกินไป การติดต่อธุรกิจก็จะทำได้ยากตามไปด้วย
และในขณะเดียวกัน หากเราต้องการลงทุนซื้อที่ดินเพื่อทำเป็นที่อยู่อาศัยให้เช่า ลองใช้เวลาศึกษาพื้นที่โดยรอบอย่างละเอียด เพื่อดูว่าในละแวกใกล้เคียงนั้น มีสำนักงาน ออฟฟิศ หรือสถานที่ทำงาน อยู่หนาแน่นมากขนาดไหน และคนที่ทำงานในบริษัทดังกล่าวมีฐานเงินเดือนเท่าไร เพื่อให้เราสามารถกำหนดราคาในการปล่อยเช่า รวมถึงสามารถคำนวณต้นทุนในการลงทุนของเราได้ด้วย
5 ทำเลศักยภาพสูง น่าลงทุนใน กทม. นอกจากวันนี้ Kaidee Property จะมาแนะนำลักษณะของพื้นที่ที่มีศักยภาพสูง พร้อมสอนเคล็ดลับการซื้อที่ดินหรือที่อยู่อาศัยเพื่อทำกำไรแล้ว เรายังขอนำ 5 ทำเลดี มีศักยภาพ น่าซื้อเพื่อการลงทุนหรือเก็บไว้เป็นทรัพย์สมบัติของตัวเอง ใครอ่านจบก่อน ก็อาจมีเวลาตัดสินใจก่อน รีบซื้อ รีบรวยก่อนก็เป็นได้
เซฟเก็บไว้วางแผนอนาคตของคุณเองได้เลย! เส้นสุขุมวิทตั้งแต่อ่อนนุชจนถึงอุดมสุข พื้นที่ตั้งแต่อ่อนนุช บางจาก ปุณณวิถี และอุดมสุขถือเป็นพื้นที่ที่มีการหว่านเมล็ดลงไปบ้างแล้ว และตอนนี้ใกล้จะได้ถึงเวลาเห็นการสุกงอมเต็มที เพราะเป็นที่รู้กันดีอยู่แล้วว่า พื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทนั้นถือเป็นทำเลยอดนิยม และมีศักยภาพสูงมากในการพัฒนา โดยเฉพาะถนนสุขุมวิทตั้งแต่อโศกลงมาจนถึงเอกมัย
แต่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เราจะเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงในถนนสุขุมวิทที่ไล่ยาวตั้งแต่อ่อนนุช ลงไปจนถึงอุดมสุขมากขึ้น โดยอาจเพราะพื้นที่ในบริเวณดังกล่าวยังมีราคาไม่สูงมากนัก หากเทียบกับพื้นที่สุขุมวิทในตัวเมือง อีกทั้งในช่วงครึ่งทศวรรษหลัง ชาวต่างชาตินิยมเข้ามาจับจองพื้นที่บริเวณนี้มากขึ้น ส่งผลให้เกิดความนิยมตามๆ กันมา
ทำเลน่าลงทุนแรกคือตั้งแต่อ่อนนุชลงไปจนถึงอุดมสุขเลยทีเดียว จิ้มตรงไหนก็ดีไปหมด! เราจะเริ่มเห็นการสร้างคอนโดมิเนียมในหลากหลายระดับมากขึ้น อาทิโครงการ Ramada Plaza Residence 48 By Siamese Asset แนะนำ 6 คอนโดสุขุมวิทน่าซื้อ ทำเลคุณภาพ ราคาดี
ส่วนอีกสาเหตุสำคัญ นอกจากเรื่องของราคาแล้ว คือเรื่อง ความสะดวกสบายในการเดินทาง ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าที่ใช้เวลาเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองไม่ถึง 10 นาที หรือจะเป็นถนนสุขุมวิทหลักที่จะเดินทางเข้าเมือง หรือออกต่างจังหวัดก็ทำได้ไม่ยากเย็น (แม้ความหนาแน่นทางจราจรอาจจะสูงอยู่บ้าง ในช่วงเวลาเช้าและพลบค่ำ)
(ดูเพิ่ม: ที่อยู่อาศัย
สี่แยกบางนา ถัดจากอุดมสุข เราก็มาต่อกันที่บางนาทันที สาเหตุที่เราไม่ได้รวม “บางนา” เข้าไว้กับข้อที่แล้ว เพราะตัวพื้นที่มีความโดดเด่นที่เราอยากจะเน้นย้ำแบบแยกโดดเสียมากกว่า โดยอย่างแรกที่ต้องการเน้นย้ำเลยคือ พื้นที่ในย่านบางนามีราคาเพิ่มสูงขึ้นทุกปีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อันเนื่องมาจากเหตุผลที่มีด้วยกันหลายประการ
อย่างแรกเลยคือเรื่องของการคมนาคมที่มีรถไฟฟ้า BTS และถนนเส้นหลักหลายเส้นรองรับการเดินทาง ไม่ต้องห่วงเรื่องเข้าเมืองหรือเดินทางออกไปเที่ยวตามต่างจังหวัดในวันหยุดเลยทีเดียว
ทำเลแห่งอนาคต สี่แยกบางนา ขอขอบคุณรูปภาพจาก Blue Planet Studio นอกจากนี้ ยังเป็นพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้าอย่างเซ็นทรัล บางนา อิเกีย และเมกา บางนา (จะเยอะเกินไปแล้วนะ) หรือแบงค็อก มอลล์บริเวณสี่แยกบางนาที่กำลังดำเนินการก่อสร้างในขณะนี้ และอย่าลืมสิ่งที่ขาดไม่ได้อย่างศูนย์จัดแสดงนิทรรศการและสินค้านานาชาติสุดยิ่งใหญ่อย่างไบเทค บางนา ที่ยังถือเป็นอีกหนึ่งผู้เล่นสำคัญในเศรษฐกิจระดับประเทศของเรา
อีกส่วนหนึ่งที่ถือเป็นจุดเด่นของละแวกบางนาคือสาธารณูปโภคพื้นฐานที่มีครบถ้วน ทั้งโรงเรียนและสถานศึกษา เพราะเริ่มมีโรงเรียนทั้งเอกชนและนานาชาติมาเปิดให้บริการมากขึ้น ส่งผลให้ในอนาคต ย่านบางนาอาจจะเป็นตัวเลือกอันดับแรกๆ ของครอบครัวใหม่ในการมาตั้งถิ่นฐานอยู่อาศัยก็เป็นได้เช่นกัน นี่ยังไม่นับในส่วนของสำนักงาน ออฟฟิศต่างๆ อย่างตึกภิรัชทาวเวอร์ที่ตั้งทำการติดกับไบเทค บางนาอีกด้วยนะครับ เรียกว่าย่านเดียว อยู่ได้ทั้งครอบครัว
(ดูเพิ่ม: ที่อยู่อาศัยในละแวกบางนา
เกษตร – นวมินทร์ อีกพื้นที่ทำเลทองเพื่อการลงทุนในอนาคตก็ตกเป็นทำเลใดไปไม่ได้ ถ้าไม่ใช่พื้นที่ตามแนวถนนเกษตร นวมินทร์ที่ในช่วงทศวรรษกว่าๆ ที่ผ่านมา มีราคาปรับตัวสูงขึ้นตลอด อันเนื่องมาจากตัวทำเลมีโครงการห้างสรรพสินค้า และพื้นที่เพื่อการจับจ่ายใช้สอยผุดขึ้นมาเป็นจำนวนมาก พร้อมทั้งยังมีสถานศึกษา และมหาวิทยาลัยเลื่องชื่ออยู่เป็นจำนวนมาก ส่งผลให้บริเวณนี้จะมีวัยรุ่นมากเป็นพิเศษ
นอกจากนี้ รถไฟสายสีน้ำตาลที่เพิ่งสร้างเสร็จไม่กี่ปี ก็ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่จะช่วยผลักดันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้ให้สูงขึ้นไปอีก เพราะการเดินทางทำได้อย่างสะดวกสบายมากขึ้น ผู้คนเดินทางเข้าตัวเมืองสะดวก หรือเดินทางออกต่างจังหวัดก็ทำได้รวดเร็ว ยังไม่ต้องพูดถึงพื้นที่ที่เชื่อมต่อถนนหลักสำคัญหลายเส้นด้วยกันอีกต่างหาก
สุดท้ายเลยคือ ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ลงความเห็นตรงกันว่า กำลังในการลงทุนของนักลงทุนรายใหญ่จะผลักดันให้ผังเมืองในย่านเกษตร-นวมินทร์มีความเปลี่ยนแปลง เพื่อเตรียมพร้อมต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ซึ่งจะออกมาในรูปแบบของสำนักงานที่มากขึ้น หรือห้างสรรพสินค้าที่หลากหลายขึ้น ก็ต้องติดตามกันต่อไป
(ดูเพิ่ม: ที่อยู่อาศัยในละแวกเกษตร – นวมินทร์
ห้าแยกลาดพร้าว อันที่จริงแล้ว พื้นที่บริเวณลาดพร้าวถือว่ามีการพัฒนามาอย่างต่อเนื่องในช่วงเวลาหลายสิบปีที่ผ่านมา แต่การเข้ามาของสถานีห้าแยกลาดพร้าวที่ให้บริการโดย BTS และสถานีพหลโยธินที่ให้บริการโดย MRT นั้น ยิ่งส่งเสริมให้เกิดการเจริญเติบโตทั้งในแง่ของเทคโนโลยี การแข่งขันและขนาดเศรษฐกิจมากยิ่งขึ้นไปอีก
อีกหนึ่งทำเลคุณภาพอนาตตไกล ห้าแยกลาดพร้าว นอกจากการเดินทางในตัวเมืองแล้ว ห้าแยกลาดพร้าวยังเป็นที่ตั้งของสถานีกลางบางซื่อ ซึ่งจะเป็น Transportation Hub หรือ “ศูนย์กลางการคมนาคม” แห่งใหม่ของประเทศไทยอย่างแน่นอน แทนที่หัวลำโพงที่อยู่คู่คนไทยมาช้านานนม ต่อจากนี้ การเดินทางเข้าออกตัวเมืองหลวงผ่านรถไฟสายหลัก จะต้องผ่านบริเวณนี้ทั้งสิ้น การลงทุนเรื่องพื้นที่ส่วนกลาง หรือที่พักอาศัยชั่วคราวในบริเวณดังกล่าวจึงน่าจะตอบโจทย์และสอดคล้องกับการพัฒนาของพื้นที่
ลาดพร้าวกำลังเป็นพื้นที่ที่ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมเข้ามาจับจองโอกาสทองครั้งนี้กันเป็นจำนวนมากอาทิโครงการ Groove Scape 48
Groove Scape Ladprao-Sutthisarn อีกหนึ่งโครงการย่านลาดพร้าวที่โดดเด่นและลงตัว (ดูเพิ่ม: ที่อยู่อาศัยในละแวกลาดพร้าว
เจริญนคร ปิดท้ายกันด้วยพื้นที่ทำเลทอง (ทองจริงๆ เพราะมีรถไฟฟ้าสายสีทอง) อย่างย่านเจริญนคร ย่านที่อบอวลไปด้วยกลิ่นอายผสมของความเป็นเมืองเก่าที่คลุกเคล้ากับวัฒนธรรมดั้งเดิม ผสานกลิ่นหอมโชยอ่อนของโมเดิร์นวิถี และการเจริญเติบโตอย่างก้าวกระโดดของตัวเมือง
เราจะเริ่มเห็นการผุดขึ้นมาอย่างกับดอกเห็ดของห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ รวมไปถึงศูนย์รวมความบันเทิงมากมายอย่าง ICON SIAM หรือ ASIATIQUE และยังมีสถานที่ท่องเที่ยวสวยๆ มุมถ่ายรูปชิคๆ มากมายไว้ดึงดูดกลุ่มนักท่องเที่ยว และเหล่าวัยรุ่น รวมถึง Co-working space และโรงแรมที่จะมีผลต่อการทำธุรกิจในบริเวณนี้
ย่านเจริญนครผ่านมุมมองของตึกสูงระฟ้า การเปิดให้บริการของรถไฟฟ้าสายสีทองก็ย่อมมีผลต่อความสะดวกสบายในการเดินทางที่เพิ่มมากขึ้น แม้ว่าจะไม่ได้ครอบคลุมพื้นที่ย่านเจริญนครทั้งหมด แต่ก็ต้องยอมรับว่าช่วยให้คนหลั่งไหลเข้ามาง่ายกว่าเดิมมากเลยทีเดียว
จะสังเกตได้ว่า คอนโดมิเนียมและบ้านพักอาศัยที่ก่อสร้าง หรือเปิดให้เข้าพักอาศัยนั้นจะเป็นระดับ Top-Tier Luxury แทบทั้งสิ้น โดยคาดว่าน่าจะมาจากการเติบโตอย่างรวดเร็วที่ดึงดูดการเข้ามาของเศรษฐีและนักลงทุน อีกทั้งผังเมืองฉบับใหม่ของภาครัฐยังกำหนดชัดเจนให้พื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่ศักยภาพสูง ที่พร้อมรองรับระบบเศรษฐกิจขนาดใหญ่ของประเทศต่อไป
(ดูเพิ่ม: ที่อยู่อาศัยในละแวกละแวกเจริญนคร
New CBD ย่านรัชดา-พระราม 9 หลายคนอ่านมาจนถึงตรงนี้อาจจะสงสัยว่า ทำไมผมไม่ได้พูดถึงย่านศักยภาพโคตรจะสูงอย่างรัชดา-พระราม 9 เลยล่ะ คืออย่างนี้ครับ รัชดา-พระราม 9 เป็นย่านที่มีการลงทุนเกิดขึ้นมากมาย เป็นย่านที่มีความเจริญอย่างคับคั่งมากพอแล้ว แต่ก็ยังมีศักยภาพในการเจริญเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
พระราม 9 ทำเลศักยภาพสูงที่ยังพัฒนาได้อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ Content Writer สุดเก๋าของ Kaidee อย่างพี่ปาล์มก็เคยเขียนเกี่ยวกับพื้นที่นี้อย่างละเอียดและครบถ้วนไว้ตรงนี้เรียบร้อยแล้ว New CBD ย่านความเจริญแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ
ผมจึงอยากจะเผื่อพื้นที่ภายในบทความนี้ไว้เพื่อบอกเล่าถึงพื้นที่ศักยภาพสูง และกำลังจะมีการพัฒนาอย่างรวดเร็วในอนาคตแทนครับ
รีบจับจองทำเลดีมีศักยภาพใน กทม. เลย ทำเลดี (ครอบครัว) มีชัยไปกว่าครึ่ง หากใครอ่านบทความนี้แล้ว เกิดอาการอยากลงทุน ผมก็ขออนุญาตแนะนำให้ทำการบ้านอย่างถี่ถ้วนและรอบคอบ ศึกษาพื้นที่และทำเลที่คุณต้องการลงทุนด้วยตนเอง ผมขอให้บทความนี้เป็นพื้นฐานอันแข็งแกร่งของผู้อ่านก็แล้วกันนะครับ
Apr 30, 2021 | บทความอสังหาฯ
การตรวจสอบข้อมูลที่ดินในสมัยก่อน ไม่ว่าจะเป็นการตรวจสอบโฉนดที่ดิน บริเวณที่ตั้งของแปลงที่ดิน หรือรายละเอียดเพิ่มเติมของที่ดินนั้นเป็นไปอย่างยากเย็น เพราะเราจำเป็นจะต้องเดินทางไปที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งอยู่ภายใต้การกำกับบริหารงานของกรมที่ดินโดยตรง ในการขอข้อมูลหรือรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินที่ตนเองถือครอง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากที่ดินที่ตนเองถือครองนั้นไม่ได้อยู่ในจังหวัดที่อยู่อาศัย เราก็ต้องเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินในจังหวัดนั้นๆ เพื่อดำเนินการ
วิธีตรวจสอบโฉนดที่ดินแบบออนไลน์ในปัจจุบัน แต่ความก้าวหน้าของเทคโนโลยีในปัจจุบันก็ทำให้อะไรหลายๆ อย่างกลายเป็นเรื่องง่ายดายอย่างสิ้นเชิง ซึ่งรวมไปถึงการตรวจสอบโฉนดที่ดินด้วย เพราะสามารถทำผ่านช่องทางออนไลน์ได้ทันที ทั้งบนคอมพิวเตอร์ หรืออุปกรณ์มือถือ และแท็บเล็ต เรียกได้ว่าเพียงแค่ปลายนิ้ว เราก็สามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินแบบออนไลน์ได้ทันที
วันนี้ Kaidee Property จึงจะขอพาทุกท่านไปดูวิธีการตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ที่สามารถทำได้อย่างรวดเร็วและง่ายดายกัน โดยไม่ว่าท่านจะต้องการตรวจสอบโฉนดที่ดินผ่านเว็บไซต์ หรือแอปพลิเคชัน ก็สามารถกดเข้าไปดูในแต่ละส่วนผ่านสารบัญของเราด้านบนได้เลย
แต่ก่อนอื่นเรามาดูกันว่าเอกสารแต่ละอันที่เราถืออยู่ในมือคืออะไร และเอาไว้ใช้ทำอะไรกัน รวมไปถึงมีข้อมูลอะไรบ้างจากเอกสารเหล่านี้ ที่เราต้องใช้เพื่อนำมาตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์
โฉนดที่ดิน การตรวจสอบโฉนดที่ดินจะขาดสิ่งที่สำคัญที่สุดอย่าง โฉนดที่ดินไม่ได้เลย เพราะเป็นหนังสือสำคัญที่ใช้แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกโดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมาย ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดิน พร้อมมีโฉนดที่ดินไว้ในครอบครองจะมีสิทธิ์เด็ดขาดในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ ซึ่งหมายรวมถึงความสามารถในการนำที่ดินแปลงนั้นไปใช้ทำประโยชน์ต่างๆ ได้ตามกฎหมาย
หน้าตาของโฉนดที่ดิน รายละเอียดบนโฉนดที่ดินที่สำคัญ ก่อนที่จะไปในส่วนของการตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ เราขออนุญาตพาทุกคนมาดูข้อมูลที่อยู่บนโฉนดที่ดินสักเล็กน้อย เพื่อดูว่ามีอะไรบ้างที่ถือเป็นส่วนสำคัญของเอกสารชิ้นนี้
ตำแหน่งและเลขโฉนดที่ดิน อยู่บริเวณด้านบนของโฉนด เป็นการระบุตำแหน่งของที่ดินประกอบด้วย เลขที่ระวาง เลขที่ดิน หน้าสำรวจ ตำบล อำเภอ และจังหวัด ซึ่งจะทำให้เจ้าหน้าที่สามารถจัดการและค้นหาที่ดินได้ง่ายขึ้น (ในกรณีตรวจสอบโฉนดที่ดินโดยตรงกับสำนักงานที่ดินหรือกรมที่ดิน)
ชื่อผู้ครอบครองโฉนดที่ดินคนแรก แม้ว่ามีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของที่ดิน ชื่อของเจ้าของที่ดินคนแรกจะยังคงเป็นชื่อเดิมอยู่เสมอ หากต้องการระบุเจ้าของในปัจจุบันจะต้องใช้เอกสารการซื้อขายที่ดินเพิ่มเติม
รายละเอียดที่ดิน เป็นส่วนของรายละเอียดเชิงตัวเลขและข้อมูลเกี่ยวกับแปลงที่ดินนั้นๆ เช่นเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา) บริเวณตรงกลางของโฉนดที่ดินจะเป็นลักษณะแปลงที่ดิน พร้อมทั้งบอกมาตราส่วนที่ใช้ในการวัดที่ดินแปลงดังกล่าว
ข้อมูลที่ใช้ในการตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ การตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ รวมถึงการค้นหาที่ดิน ตำแหน่งที่ดิน หรือเลขระวางจำเป็นต้องใช้ข้อมูลทั้งหมด 3 ข้อด้วยกัน ซึ่งถ้าหากมีครบแล้วก็สามารถเริ่มขั้นตอนแรกได้เลย โดยข้อมูลดังกล่าว ได้แก่:
จังหวัด ที่แปลงที่ดินนั้นตั้งอยู่อำเภอ ที่แปลงที่ดินนั้นตั้งอยู่เลขที่โฉนด ของแปลงที่ดินนั้นการตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ผ่านเว็บไซต์ของกรมที่ดิน หากใครไม่สะดวกเดินทางไปตรวจสอบโฉนดที่ดินที่กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินส่วนจังหวัด สำนักเทคโนโลยีสารสนเทศกรมที่ดินได้เปิดให้บริการค้นหาตำแหน่งแปลงที่ดิน และตรวจสอบรายละเอียดของที่ดินผ่านระบบออนไลน์ ที่เว็บไซต์ http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/
หากใครมีเวลาน้อย เราสรุปมาให้แล้วภายในแผ่นเดียว ระบบดังกล่าวมีความสะดวกเป็นอย่างมาก เพราะทำให้เรารู้ได้ทันทีว่า ที่ดินที่เราต้องการตรวจสอบอยู่ตำแหน่งใด พร้อมทั้งยังสามารถดูสภาพแวดล้อมโดยรอบแปลงที่ดินผ่านการใช้งาน Google Street View ที่ตัวเว็บไซต์ได้ทันที สารธยายสรรพคุณกันมาขนาดนี้ เรามาดูขั้นตอนการใช้งานอย่างรายละเอียดกันดีกว่า
ไปที่เว็บไซต์ http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/ ที่ด้านบนของเว็บไซต์ เลือกจังหวัด เขต/อำเภอ และใส่เลขระวางของโฉนดที่ดิน จากนั้นกด “ค้นหาข้อมูล” สามารถกดปุ่มหมุดบนแปลงที่ดิน เพื่อดูรายละเอียดเกี่ยวกับแปลงที่ดินนั้นเพิ่มเติม สามารถกดปุ่ม “เปิด-ปิดผังเมือง” เพื่อดูว่า ที่ดินของเราอยู่ในเขตการวางผังเมืองแบบใด (ง่ายต่อการตัดสินใจลงทุน) กดปุ่ม “Toggle Street View” เพื่อดูบริเวณโดยรอบของแปลงที่ดินในรูปแบบ Street View (มุมมองบนถนน) การตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ผ่านแอปพลิเคชัน LandsMaps แบบสรุปของการตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ผ่านแอปพลิเคชัน Kaidee Property ก็มีมาให้ อีกหนึ่งความสะดวกสบายที่ทำให้การตรวจสอบโฉนดที่ดินและตำแหน่งของที่ดินออนไลน์เป็นเรื่องง่าย โดยเราสามารถตรวจสอบที่ดินของเราผ่านแอปพลิเคชันที่มีชื่อว่า LandsMaps ได้ทันที โดยมีขั้นตอนการใช้งานที่ง่าย ไม่ซับซ้อน และยังรองรับทั้ง iOS และ Android อีกด้วย โดยก่อนอื่นใด สามารถกดดาวน์โหลดแอปพลิเคชันผ่านลิงก์ด้านล่างนี้ได้เลย
ดาวน์โหลดแอปพลิเคชันที่นี่ได้เลย (เปิดได้เฉพาะบนโทรศัพท์มือถือ) กดเข้าแอปพลิเคชัน หากยังไม่เคยสมัครสมาชิก กดที่ปุ่ม “ลงทะเบียนใช้งาน” (หากเคยสมัครสมาชิกแล้ว ข้ามไปข้อที่ 5 ) กรอกข้อมูลโดยละเอียดและครบถ้วน จากนั้นกด “สมัครสมาชิก” ยืนยันการสมัครสมาชิก โดยการกรอกเบอร์โทรศัพท์มือถือ เพื่อรับ OTP ยืนยันตัวตน Login เข้าใช้งานแอปพลิเคชัน กดปุ่มแว่นขยายที่มุมขวาบนของแอปพลิเคชัน เลือกจังหวัด เขต/อำเภอของที่ดิน และกรอกเลขระวางแปลงที่ดิน จากนั้นกด “ค้นหา” สามารถกดปุ่มหมุดบนแปลงที่ดิน เพื่อดูรายละเอียดเกี่ยวกับแปลงที่ดินนั้นเพิ่มเติม นอกจากนี้ LandsMaps ยังมีฟังก์ชันอื่นๆ ครบครันทั้งการดูแปลงที่ดินแบบ Street View หรือการค้นหาสำนักงานที่ดินส่วนจังหวัด เรียกได้ตอบโจทย์การใช้งานเรื่องความรวดเร็วได้เป็นอย่างดี พร้อมกันนี้ ความสะดวกอย่างหนึ่งของแอปพลิเคชันคือสามารถเชื่อมต่อกับ Google Map บนมือถือเพื่อนำทางไปยังที่ดินแปลงนั้นๆ ได้ทันทีอีกด้วย
ตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ง่ายๆ ไม่ต้องกลัวโดนหลอก และนั่นก็คือวิธีการตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์ที่ใครๆ ก็สามารถทำตามได้ง่าย ไม่ต้องเสียเวลาเดินทางไปที่กรมที่ดินหรือสำนักงานที่ดินส่วนจังหวัด ซึ่งเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการทราบข้อมูลเกี่ยวกับแปลงที่ดินที่ตนเองถือครองอยู่อย่างรวดเร็ว หรือต้องการตรวจสอบลักษณะที่ดินก่อนตัดสินใจทำการซื้อขาย
แม้ว่าในปัจจุบัน กรมที่ดินจะเร่งเพิ่มฐานข้อมูล (Database) ของที่ดินในประเทศไทยให้มีจำนวนมากที่สุด แต่ก็ไม่อาจครอบคลุมพื้นที่ทุกส่วนได้ แต่ก็ถือว่าครอบคลุมพื้นที่ส่วนมากของประเทศแล้วเช่นกัน หากใครต้องทำการซื้อขาย หรือข้องเกี่ยวกับธุรกรรมที่ดิน การตรวจสอบที่ดินออนไลน์ก็ถือเป็นทางเลือกที่ดี ที่จะช่วยป้องกันการถูกหลอก หรือความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต
และสำหรับใครที่อยากจะมีที่ดินเป็นของตัวเอง เพื่อเริ่มการลงทุนหรือการเก็บออมละก็ ผมแปะลิงก์การซื้อขายที่ดินของ Kaidee Property ไว้ที่ด้านล่างนี้ หากต้องการที่ดินบริเวณไหน หรือส่วนใดของประเทศ Kaidee เขามีหมด เขาไปดูกันก่อนได้เลยครับ
Jan 15, 2021 | บทความอสังหาฯ
นอกจากการสัญญาซื้อขายที่ดินแล้ว สิ่งที่ควรรู้ไม่แพ้กันคือ “สัญญาเช่าที่ดิน” เพราะสัญญาประเภทนี้ มีความแตกต่างกับสัญญาการซื้อขายที่ดินอยู่หลายประการ เราจึงอยากชวนทุกคนมาทำความเข้าใจเรื่องนี้ไปพร้อมๆกัน อนาคตคุณอาจจะต้องการที่ดินทำเลเหมาะๆเพื่อทำธุรกิจก็ได้ ใครจะรู้
สัญญาเช่าที่ดินคืออะไร ?สัญญาเช่าที่ดินเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของสัญญาตอบแทนรูปแบบหนึ่ง โดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย คือ ผู้เช่าและผู้ให้เช่ามีความสัมพันธ์ต่อกัน คือผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่า ส่วนผู้ให้เช่าต้องให้สิทธิ์ในการครอบครองที่ระบุในสัญญาเช่า
โดยกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าจะไม่โอนเป็นของผู้เช่า สัญญาเช่าจึงเป็นเพียงการตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ประโยชน์ตามเวลาที่ตกลงเท่านั้น ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้นจะไม่ตกเป็นของผู้เช่าเด็ดขาด นอกเสียจากว่ามีการตกลงซื้อขายกันภายหลัง
ความหมายของ “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” ผู้เช่า ผู้เช่าคือ ผู้ที่มีหน้าที่จ่ายค่าเช่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่าตามจำนวนและเวลาที่กำหนดในสัญญาเช่า อีกทั้งผู้เช่ายังมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองเช่า และคืนการครอบครองให้ผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่า พร้อมปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ตกลงกันในสัญญาเช่า
ผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าคือ ผู้ที่มีหน้าที่มอบสิทธิในการครอบครองให้ผู้เช่าตลอดระยะเวลาของการเช่า และสามารถกำหนดในสัญญาได้ว่าสิทธิการให้เช่านั้นเฉพาะอยู่ที่ผู้ให้เช่าเท่านั้น
ซึ่งผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นใครก็ได้ที่ได้รับมอบอำนาจหรือความยินยอมจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้นำทรัพย์นั้นออกให้เช่า
ประเภทสัญญาเช่าที่ดิน สัญญาเช่าที่ดินแบ่งเป็น 2 รูปแบบ คือ สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นและสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว
1. สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว คือเช่าเกินกว่า 3 ปี โดยผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งการเช่าที่ดินเกิน 3 ปีจะต้องเสียค่าธรรมเนียมให้กับเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดิน ถ้าหากไม่จดทะเบียน สัญญาเช่าที่ดินฉบับดังกล่าวจะมีอายุบังคับตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้น โดยมีประเภทของสัญญาย่อยลงไปอีก ได้แก่
– สัญญาเช่าธรรมดา
คือ ตัวสัญญาจะมีลักษณะเหมือนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ที่ผู้เช่าเสียแค่ค่าเช่า (ค่าตอบแทน) ต่อผู้ให้เช่า และผู้เช่าไม่สามารถโอนสิทธิในการเช่าได้ หากมีการฟ้องร้องกันจะต้องฟ้องร้องในระยะเวลาของการเช่าที่กำหนดไว้เท่านั้น
– สัญญาเช่าต่างตอบแทน
คือ สัญญาที่ผู้เช่าจะต้องเสียค่าตอบแทนอื่นๆตามตกลงกับผู้ให้เช่า เป็นการเสียอย่างอื่นเพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าเช่า และผู้เช่าสามารถโอนสัญญาเช่าไปยังทายาทได้
การทำสัญญาเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ จะต้องทำสัญญาในรูปแบบที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น การทำสัญญาจึงจะมีผลครบถ้วน และสามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้
2. สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้นเป็นสัญญาเช่าที่ดินไม่เกิน 3 ปี สามารถทำได้เองระหว่างบุคคล ไม่จำเป็นต้องไปสำนักงานที่ดิน โดยหนังสือสัญญาต้องมีรายละเอียดต่างๆตามตกลงกันอย่างครบถ้วน พร้อมลายมือชื่อของคู่สัญญา พยาน อย่างครบถ้วนจึงจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่สมบูรณ์
ตัวอย่างหนังสือเช่าที่ดิน 6 องค์ประกอบสำคัญของสัญญาเช่าที่ดิน อีกหนึ่งสิ่งที่ควรรู้ในเรื่องของสัญญาเช่าที่ดินจะเป็นอะไรไปไม่ได้นอกจากองค์ประกอบต่างๆของสัญญาเช่าที่ดิน เพื่อให้เกิดความรู้ความเข้าใจที่ถูกต้อง ไม่เกิดความผิดพลาดในอนาคต
1. รายละเอียดของคู่สัญญา
รายละเอียดต่างๆจะต้องลงให้ชัดเจนว่าใครคือผู้เช่าและผู้ให้เช่า พร้อมชื่อและข้อมูลต่างๆ อย่างละเอียด เช่น ชื่อนามสกุล ที่อยู่ตามบัตรประชาชน ที่อยู่ที่สามารถติดต่อได้ เบอร์โทรศัพท์ของตนเอง และคนที่สามารถติดต่อได้ เป็นต้น
2. รายละเอียดของสินทรัพย์ที่มีการเช่า
รายละเอียดของที่ดินจะประกอบไปด้วย ทำเลที่ตั้ง บ้านเลขที่ เลขที่โฉนด ขนาดของที่ดินที่ตกลงให้เช่า
ซึ่งถ้าเป็นการให้เช่าบางส่วนจะต้องมีการแสดงเขตพื้นที่สำหรับการเช่าให้ชัดเจน เพื่อให้ผู้เช่ารู้ว่าขอบเขตที่ดินที่ตนเองใช้ประโยชน์ได้มีแค่ไหน อีกทั้งยังป้องกันความเข้าใจผิดที่จะทำให้เกิดข้อพิพาท หรือการฟ้องร้องระหว่างกันได้ในอนาคต
3. ระยะเวลาที่ให้เช่า
เพราะระยะเวลาในการเช่าที่ดินนั้นมีความเกี่ยวข้องกับข้อกฎหมายต่างๆ ดังนั้นการทำสัญญาเช่าที่ดินนั้นต้องใส่ระยะเวลาในการเช่าให้ชัดเจน ยกตัวอย่างเช่น การเช่าที่ดินระยะยาวเกิน 3 ปีต้องไปทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ดิน เป็นต้น
4. อัตราค่าเช่าหรือค่าตอบแทนและวิธีการชำระ
สัญญาต้องระบุค่าเช่าให้ชัดเจนแน่นอน พร้อมแจกแจงรายละเอียดด้วยว่าต้องชำระค่าเช่าเป็นจำนวนเท่าไหร่ ชำระด้วยวิธีไหน กำหนดการชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน หรือรายปี รวมไปถึงในระหว่างสัญญานั้นจะมีการขอขึ้นค่าเช่าหรือไม่ ถ้าขอขึ้นค่าเช่าจะขึ้นเป็นเท่าไหร่ ในระยะเวลาไหน
5. รายการทรัพย์สินที่ให้เช่า
รายการทรัพย์สินอาจจะเป็นสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ อย่างเช่น ต้นไม้ บ้านรวมไปถึงทรัพย์สินภายในบ้าน หรือรายการอื่น ๆ ที่อยู่ในที่ดิน ซึ่งคู่สัญญาต้องตกลงกันให้เรียบร้อยว่าผู้เช่าจะใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินในส่วนนี้ได้หรือไม่อย่างไร
6. การรับผิดของผู้เช่า
ปฏิเสธว่าการเช่าที่ดินในบางครั้ง อาจทำให้ที่ดินเกิดความเสียหายหรือชำรุดได้ ดังนั้นคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายควรตกลงกันให้เรียบร้อยก่อนว่า ถ้าความเสียหายที่เกิดขึ้น สิ่งนั้นๆมีมูลค่าเท่าไหร่ และไม่ลืมระบุให้ชัดเจนลงไปในสัญญา ป้องกันการเข้าใจผิด
เกร็ดความรู้การเช่าดิน
การเช่าที่ดินของคนต่างชาติ
ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินในประเทศไทยได้ ซึ่งหลักเกณฑ์ที่ใช้จะเหมือนกับของคนไทย คือการเช่าระยะสั้นแบบไม่เกิน 3 ปี และการเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี แต่ไม่เกิน 30 ปี แต่ก็มีสิทธิต่ออายุอีก 30 ปีขึ้นไปได้เช่นกันและในการเช่าระยะยาวต้องยืนยันต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน พร้อมเสียค่าธรรมเนียมให้เรียบร้อยด้วย
การเช่าช่วง
การเช่าช่วงเป็นการที่ผู้เช่านำอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองเช่าอยู่นั้นไปให้ผู้อื่นอีกที โดยต้องจัดทำสัญญาตกลงกันระหว่างผู้เช่า (ที่นำเอาอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ มาปล่อยเช่าต่อ) อีกทั้งยังต้อง ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าหรือเจ้าของที่ดินก่อนโดยมีการตกลงอย่างชัดเจนในสัญญาเช่า
ซึ่งการเช่าช่วงเราควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ให้เช่านั้นเป็นผู้ให้เช่าตัวจริง เป็นผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินอย่างถูกต้อง ที่สำคัญต้องไม่ใช่การไปเช่าที่ดินมาจากผู้เช่าอีกต่อจนเป็นการเช่าช่วงโดยที่ผู้ให้เช่าตัวจริงไม่ได้รับรู้ หรือยินยอม เพราะผู้ให้เช่าที่แท้จริงสามารถฟ้องยกเลิกสัญญาได้ทันที
การร่างหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน
สำหรับสัญญาเช่าที่ดินนั้น จะต้องจัดทำขึ้นมาสองฉบับสำหรับผู้เช่าและผู้ให้เช่า โดยทั้งสองฉบับนั้นจะต้องมีเนื้อหาเหมือนกันทั้งหมด และควรจะมีข้อมูลพื้นฐานเหล่านี้ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดินด้วย
1. วันที่ทำสัญญา
2. สถานที่ทำสัญญา
3. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
4. ข้อมูลชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่า
5. ข้อตกลงการเช่า
ข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า ได้แก่ ที่อยู่ จำนวนพื้นที่ เลขที่โฉนด วัตถุประสงค์ในการเช่า และกิจกรรมที่จะกระทำในสถานที่เช่า ระยะเวลาที่ตกลงเช่า เงินมัดจำล่วงหน้า พร้อมระบุจำนวน วิธีชำระเงิน และกำหนดการชำระเงิน อัตราค่าเช่าและการชำระค่าเช่า ได้แก่ ผ่านทางธนาคาร การวางเช็ค หรือเงินสด ผู้เช่าตกลงจะจ่ายค่าภาษีที่ดินให้แก่ผู้เช่า ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่ใช้ที่ดินทำการอื่นนอกเหนือจากที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า ผู้เช่าตกลงว่าจะไม่เช่าช่วงที่ดินที่เช่า เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า ผู้เช่าตกลงจะอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนผู้ให้เช่าเมื่อมาตรวจที่ดินตามระยะเวลาที่กำหนด หากผู้ให้เช่าขายที่ดินก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุด ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งต่อผู้เช่าล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนด หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์บอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตาม หรือบอกเลิกสัญญาและเรียกร้องค่าเสียหายตามสมควรได้ หากผู้เช่ามีเหตุต้องออกจากที่ดินให้เช่าไม่ว่าจะด้วยเหตุใดก็ตาม ผู้เช่าไม่สามารถเรียกค่าเสียหายหรือค่ารื้อถอนสิ่งก่อสร้างจากผู้ให้เช่าได้ ในวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดิน ผู้เช่าได้ตรวจตราที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) แล้วว่ามีสภาพสมบูรณ์ต่อการเช่า และได้รับการส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าอย่างเรียบร้อย 6. ลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่า
สรุปท้ายบทความ ก่อนจะทำสัญญาที่ดินทุกครั้ง อย่าลืมตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารอย่างละเอียดทุกครั้ง เพราะถ้าเกิดปัญหาขึ้นมา อาจทำให้คุณต้องมานั่งปวดหัวภายหลังได้ ฉะนั้นแล้วในสัญญาควรระบุข้อตกลงให้ชัดเจนและรัดกุมกับทั้งสองฝ่าย เพื่อให้เข้าใจอย่างแน่ชัดว่าต้องปฏิบัติอย่างไร ใช้ประโยชน์พื้นที่ส่วนไหนได้บ้าง เมื่อเข้าใจและเตรียมสัญญาเช่าพร้อมแล้ว เซ็นสัญญาได้เลย
