กู้บ้านไม่ยากอย่างที่คิด เทคนิคเพิ่มโอกาสอนุมัติสินเชื่อ

ในภาวะเศรษฐกิจฝืดเคือง คุณอาจเคยได้ยินจากทั้งข่าวบนโซเชียลและคำบอกเล่าจากคนใกล้ตัวว่าการกู้บ้านให้ผ่านสมัยนี้ช่างยากแสนยาก แท้จริงแล้วอาจไม่ใช่ความจริงทั้งหมด การขอสินเชื่อบ้านไม่ใช่เรื่องยาก ขอเพียงคุณมีวิธีเตรียมตัวกู้บ้านที่ดี มีการวางแผนการเงินก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน ความฝันจะมีบ้านก็ไม่ได้อยู่ไกลเกินเอื้อม

วิธีเตรียมตัว กู้ซื้อบ้านยังไงให้ผ่าน

คำนวณวงเงินและความสามารถในการผ่อน

1. คำนวณวงเงินและความสามารถในการผ่อนแบบคร่าวๆ 

การซื้อบ้านคือเรื่องใหญ่ เพราะคุณกำลังจะมีหนี้สินที่ต้องผ่อนชำระไปอีกหลายสิบปี การรู้ขีดความสามารถตัวเองตั้งแต่แรกจึงเป็นสิ่งจำเป็น เพราะถ้าติดกระดุมเม็ดแรกพลาด เม็ดต่อไปจะยุ่งเหยิงและทำให้ชีวิตคุณต้องวุ่นวายแก้ปัญหาด้านการเงินอีกนานเลยทีเดียว

วิธีคำนวณง่ายๆ ว่าคุณสามารถกู้เงินซื้อบ้านได้มากน้อยแค่ไหน คือ ใช้สูตร รายได้ต่อเดือน x 60 = วงเงินที่กู้ได้โดยประมาณ

• รายได้ต่อเดือน 30,000 บาท x 60 = วงเงินที่กู้ได้โดยประมาณ 1,800,000 บาท 
• รายได้ต่อเดือน 50,000 บาท x 60 = วงเงินที่กู้ได้โดยประมาณ 3,000,000 บาท
• รายได้ต่อเดือน 70,000 บาท x 60 = วงเงินที่กู้ได้โดยประมาณ 4,200,000 บาท

และถ้าอยากรู้ขีดความสามารถในการผ่อน ให้ใช้สูตร รายได้ต่อเดือน x อัตราภาระหนี้สิน = ความสามารถในการผ่อนบ้าน

ถ้าคำนวณต่อจากรายได้ข้างบน พร้อมอัตราภาระหนี้สิน 40% ของรายได้ทั้งหมด ก็จะออกมาเป็น

• รายได้ต่อเดือน 30,000 บาท x 40% = ผ่อน 12,000 บาท 
• รายได้ต่อเดือน 50,000 บาท x 40% = ผ่อน 20,000 บาท 
• รายได้ต่อเดือน 70,000 บาท x 40% = ผ่อน 28,000 บาท 

ทั้งหมดนี้เป็นเพียงการประมาณการเพื่อการวางแผนเบื้องต้นเท่านั้น ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญจากธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ให้บริการสินเชื่อบ้านเพื่อตัวเลขที่แม่นยำและสอดคล้องกับสถานการณ์จริง

2. คำนวณหนี้สินว่ามีเยอะเกินตัวหรือไม่

ต่อจากเทคนิคข้างบน คุณอาจเกิดคำถามว่า “แล้วจะรู้ได้อย่างไรว่ามีภาระหนี้สินเท่าไหร่” ให้คำนวณโดยใช้ Debt Service Ratio หรือเรียกสั้นๆ ว่า DSR เป็นสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ ซึ่งเป็นตัวบอกสุขภาพทางการเงินของคุณ และเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่ธนาคารและสถาบันการเงินใช้ประกอบการอนุมัติสินเชื่อบ้าน

คำนวณหนี้สินในมือก่อนทำเรื่องยื่นกู้ซื้อบ้าน

วิธีหา DSR = ภาระหนี้สินต่อเดือน / รายได้ต่อเดือน x 100

• ตัวอย่างที่ 1 พนักงานบริษัทเอกชน เงินเดือน 80,000 บาท มีหนี้บัตรเครดิตเดือนละ 30,000 บาท ค่าประกันเดือนละ 10,000 บาท ค่าผ่อนรถเดือนละ 10,000 บาท และผ่อนโทรศัพท์เดือนละ 3,000 บาท เท่ากับว่าพนักงานคนนี้มีหนี้สินที่ต้องจ่าย 53,000 บาท ต่อเดือน และเมื่อนำมาคำนวณหา DSR ก็จะได้ 53,000/80,000 x 100 = 66.25% สรุปว่าพนักงานคนนี้มีอัตรา DSR ถึง 66.25% ก็เป็นตัวสะท้อนได้ว่าสุขภาพการเงินไม่ค่อยดีเท่าไหร่ ควรเลื่อนแผนซื้อบ้านไปก่อน เพราะหากมีภาระผ่อนบ้านอีกจะมีหนี้เกินตัว มีโอกาสที่ธนาคารและสถาบันการเงินจะไม่อนุมัติสินเชื่อบ้านให้ เพราะภาระหนี้เยอะเกินไป
• ตัวอย่างที่ 2 พนักงานบริษัทเอกชน เงินเดือน 30,000 บาท มีหนี้บัตรเครดิตเดือนละ 5,000 บาท ผ่อนรถเดือนละ 4,000 รวมแล้วเป็น 9,000 นำมาคำนวณ DSR แล้วได้ 9,000/30,000 x 100 = 30% ด้วยอัตรา DSR เท่านี้ พนักงานคนนี้ถือว่ามีสุขภาพการเงินที่เหมาะสม และจะมีโอกาสได้รับการอนุมัติสินเชื่อบ้านมากกว่าพนักงานในตัวอย่างแรก

จะเห็นได้ว่า แม้เงินเดือนพนักงานในตัวอย่างแรกจะสูง แต่ถ้าอัตรา DSR เยอะเกินไป โอกาสกู้ผ่านก็จะต่ำกว่าพนักงานที่มีเงินเดือนไม่มาก แต่ DSR อยู่ในเกณฑ์ดี

อ่านมาถึงตรงนี้แล้วคุณอาจมีคำถามต่อว่า “ต้องมี DSR เท่าไหร่ถึงอยู่ในเกณฑ์ดี” มาดูคำแนะนำจากธนาคารแห่งประเทศไทยกัน

• 15% หรือต่ำกว่า = สุขภาพการเงินดี หนี้สินน้อยกว่ารายได้
• 15% – 40% = สุขภาพการเงินเหมาะสม หนี้สินอยู่ในระดับที่จัดการได้
• 40% – 50% = สุขภาพการเงินค่อนข้างแย่ หนี้สินเริ่มเกินตัว
• 50% หรือมากกว่า = สุขภาพการเงินอันตราย หนี้สินเกินตัว ต้องแก้ไขด่วน

อย่าลืมคำนวณ DSR ก่อนคิดกู้ซื้อบ้าน เพราะนี่คือปัญหาที่ทำให้กู้บ้านไม่ผ่านอันดับต้นๆ หลายครั้งพอเราไม่ได้จดรายรับรายจ่าย หนี้สินก็อาจเป็นเพียงความรู้สึกลอยๆ ว่าเงินฝืดเคือง แต่ไม่เห็นภาพชัดเจนว่าเงินหายไปกับอะไร การคำนวณ DSR ทำให้คุณได้เห็นสุขภาพทางการเงิน และช่วยตัดสินใจได้มากว่าต้องวางแผนต่อไปอย่างไร เพราะหากคุณไม่คำนวณเอง ธนาคารหรือสถาบันก็จะเป็นฝ่ายคำนวณให้คุณ และถ้าสินเชื่อคุณถูกปฏิเสธ ก็จะเป็นการเสียเวลาไปซะเปล่า

3. เคลียร์หนี้จนก่อนกู้

หนี้จน หมายถึง หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ใดๆ เช่น หนี้ผ่อนสินค้าอุปโภคบริโภค หนี้บัตรเครดิต หรือบัตรกดเงินสดต่างๆ เพราะสิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวทำให้ DSR ของคุณเพิ่มสูงได้โดยไม่รู้ตัว นอกจากนี้ การปลดหนี้เหล่านี้จะส่งผลดีทั้งกับตัวคุณดังต่อไปนี้

• โอกาสในการได้รับวงเงินกู้ที่สูงขึ้น เพราะพอภาระหนี้อื่นๆ น้อย คุณก็จะมีความสามารถในการชำระหนี้บ้านมากขึ้น
• เครดิตดีขึ้น จากการชำระหนี้ตรงเวลาและสม่ำเสมอ ส่งผลให้มีโอกาสกู้ผ่านง่าย
• สภาพคล่องดีขึ้น สุขภาพทางการเงินดีขึ้น ลดความเครียดเรื่องด้านการเงิน

4. เดินบัญชีให้สม่ำเสมอ

สำหรับการขอสินเชื่อบ้าน ธนาคารหรือสถาบันการเงินมักขอดูสเตทเมนต์ย้อนหลัง 6 เดือน ซึ่งสิ่งนี้เป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลโดยตรงต่อการขออนุมัติสินเชื่อ เนื่องจากเป็นเอกสารที่ใช้ในการกู้บ้านที่บ่งชี้ให้เห็นถึงการเข้า-ออกของเงิน พฤติกรรมการใช้เงิน รวมถึงความสามารถในการชำระหนี้ 

การสร้างสเตทเมนต์ให้ดี ก็เป็นเทคนิคกู้บ้านให้ผ่านง่ายอย่างหนึ่ง โดยมีวิธีดังนี้

• มีเงินเข้า-ออกสม่ำเสมอ แนะนำให้มีบัญชีหลักสำหรับการรับเงินเดือนและทำธุรกรรมใช้จ่ายต่างๆ
• มีเงินเหลือติดบัญชี อย่าให้เงินในบัญชีเหลือศูนย์หรือน้อยจนเกินไป ธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้จะได้เห็นว่าคุณมีความมั่นคงทางการเงิน และมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ในอนาคตได้
• จ่ายหนี้หรือบิลต่างๆ ให้ตรงเวลา แสดงให้เห็นว่าคุณมีวินัยทางการเงิน อย่าปล่อยให้ตัวเองชำระหนี้ช้าหรือไม่ชำระจนติดเครดิตบูโร เพราะจะมีโอกาสสูงที่จะกู้ไม่ผ่าน

การมีสเตทเมนต์ถือเป็นขั้นตอนการเตรียมเอกสารเพื่อขอกู้ซื้อบ้านที่สำคัญ ควรใช้เวลาสร้างประวัติที่ดีตั้งแต่เนิ่นๆ ตอนยื่นจะได้ราบรื่นและไม่เสียเวลา

5. มีวินัยการเงิน

นอกจากจ่ายหนี้ต่างๆ ตรงเวลา คุณควรหมั่นเก็บออมเงินไว้ทุกเดือน อาจจะเก็บแยกอีกบัญชีเพื่อให้เห็นชัดๆ ว่ามีเงินสะสมเพิ่มตลอด และถ้าเป็นไปได้ แนะนำให้ลงทุนเพิ่มเติม เช่น หุ้น พันธบัตร กองทุน ธนาคารหรือสถาบันการเงินจะได้เห็นว่าคุณบริหารเงินได้ดี ทำให้คุณดูน่าเชื่อถือ มีโอกาสได้รับการอนุมัติสินเชื่อง่ายขึ้น

6. เลือกซื้อบ้านที่ทำเลดี มีศักยภาพ

อาจดูไม่เกี่ยวข้องกัน แต่อยากให้มองอีกมุมว่าธนาคารหรือสถาบันการเงินต้องวิเคราะห์ความเสี่ยงสำหรับการอนุมัติสินเชื่อไว้ด้วย เพราะต่อให้คุณจะมีเครดิตดี อัตรา DSR ต่ำแค่ไหน แต่ถ้าเกิดมีเหตุการณ์ที่ทำให้คุณไม่สามารถชำระหนี้ไหวขึ้นมา บ้านของคุณก็จะถูกยึดและขายทอดตลาดต่อไป ซึ่งพอมาถึงตรงนี้ ถ้าบ้านของคุณอยู่ในทำเลที่ดี โครงการมีชื่อเสียงหรือน่าเชื่อถือ ก็จะทำให้ธนาคารและสถาบันการเงินขายต่อง่าย จึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ถูกนำมาพิจารณาการอนุมัติสินเชื่อด้วย

ค้นหาและซื้อบ้านในฝันของคุณได้ที่ Kaidee Property

ค้นหาบ้านในฝันของคุณได้ที่ Kaidee Property

หากคุณมีความฝันว่าอยากมีบ้านดีๆ สักหลัง ค้นหาบ้านที่ใช่และซื้อได้ที่ Kaidee Property มีให้เลือกหลายหลายราคา หลายรูปแบบ และหลายทำเลทั่วประเทศไทย ทั้งอสังหาริมทรัพย์ใหม่และมือสอง ใช้งานง่าย สะดวก ลองเลย!