หากพูดถึงคำว่า “การครอบครองปรปักษ์” มันคืออะไรกัน? และมันสำคัญจนต้องรู้หรือไม่? หากในอนาคตคุณได้ครอบครองทรัพย์สินหรือที่ดินที่จดในนามของตนเอง คุณควรจะศึกษาไว้สักหน่อยจะดีกว่า เพราะเราไม่รู้ว่าในอนาคตอาจมีคนคิดครอบครองปรปักษ์ในพื้นที่ของคุณอยู่ก็เป็นได้
การครอบครองปรปักษ์คืออะไร?
ตามกฎหมายมาตรา 1382
“บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้ โดยความสงบ และโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกัน เป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์”
หากแปลง่าย ๆ ก็คือ การครอบครองปรปักษ์คือการที่มีบุคคลหรือคนกลุ่มหนึ่งเข้ามาทำประโยชน์บนพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ของเราเป็นเวลา 10 ปี หรือในกรณีสังหาริมทรัพย์ 5 ปี โดยแสดงเจตจำนงความเป็นเจ้าของชัดเจน ไม่หลบซ่อนโดยสงบไม่มีข้อพิพาทใด ๆ ตลอดระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนด
“ทรัพย์สินเหล่านั้นจะถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เข้ามาครอบครองไปในทันที”
สำคัญยังไงบ้าง?
ความสำคัญของการครอบครองปรปักษ์อาจแบ่งได้เป็น 2 มุมมอง
ระหว่าง ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ กับ ผู้ครอบครองปรปักษ์
ผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์
ในมุมมองของผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์ การถูกผู้อื่นเข้ามาครอบครองปรปักษ์ซึ่งในทรัพย์สินของตน ย่อมไม่ใช่เรื่องดี ลองนึกภาพจินตนาการตามง่ายๆดูกัน
ยกตัวอย่าง
วันหนึ่งคุณซื้อที่ดินผืนหนึ่งมา โดยเจ้าหน้าที่ออกโฉนดที่ดินเป็นชื่อคุณชัดเจน ทว่าวันหนึ่งมีคนเข้ามาอยู่อาศัยปลูกบ้านในที่ดินคุณ โดยที่คุณไม่ได้มาไล่เขาออกไปตลอดสิบปี และที่ดินผืนนั้นคุณก็ปล่อยทิ้งไว้เฉย ๆ อาจเพราะไม่รู้ในกฎหมายข้อนี้ หรือเพราะความใจดีอะไรก็ตาม
ซึ่งผลของการกระทำนั้นจะทำให้ที่ดินที่เป็นชื่อคุณ กลายเป็นของผู้เข้ามาอาศัยอยู่แทน เพราะเขาสามารถไปยื่นฟ้องขอกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นของตนเองได้เลย และคุณอาจไม่มีข้อโต้แย้งในภายหลัง
ตัวอย่างที่ 2
คุณมีที่ดินอยู่หนึ่งผืน ข้าง ๆ กันมีเจ้าของที่ดินใกล้กันมาทำสวนปลูกบ้านในพื้นที่ติดกัน โดยที่คุณไม่ได้ขอรังวัดชัดเจน เพราะคิดว่าไม่ใช่ที่คุณแน่ ๆ แต่พอคุณจะทำการขายที่ หรือ ขอรังวัด กลายเป็นว่าพื้นที่ที่เขาทำสวนนั้นเป็นของคุณนี่นา!
แต่เขาก็ปลูกสวนของเขามา 10 ปี โดยที่คุณรู้เห็น และไม่ได้ทำการขับไล่ใด ๆ กลายเป็นว่าพื้นที่นั้นถูกอีกฝ่ายครอบครองปรปักษ์ไปแล้ว! หากยื่นฟ้องต่อศาลคุณอาจเสียเปรียบมากกว่าได้เปรียบเสียด้วยซ้ำ
ผู้ครอบครองปรปักษ์
ในฐานะผู้ครอบครองปรปักษ์ ย่อมถือเป็นเรื่องดีอยู่แล้ว เพราะหากคุณได้ทำการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินนั้นๆมาโดยชัดเจนตลอด ทว่าวันหนึ่งผ่านไปเกินสิบปี เจ้าของกรรมสิทธิ์มาทวงความเป็นเจ้าของคืน คุณย่อมมีสิทธิ์ที่จะขอยื่นครอบครองปรปักษ์ได้เลย เพราะคุณถือครองโดยชอบธรรมมาตลอดและไร้ข้อพิพาท
ยิ่งถ้าเจ้าของทรัพย์สิน โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินที่ปล่อยไว้ไม่ทำประโยชน์ใด ๆ ก็ควรยกกรรมสิทธิ์นั้นให้แก่ผู้ทำประโยชน์เสียมากกว่า คุณสามารถใช้ข้อนี้ในการยื่นขอกรรมสิทธิ์ต่อทรัพย์สินนั้นๆได้เลย
แต่ที่สำคัญคือ ที่ดินผืนนั้นต้องได้รับการออกโฉนดที่ดินแล้ว ไม่ใช่เพียง นส.3 หรือ นส.3ก ที่เป็นเพียงเอกสารกล่าวว่ามีสิทธิครอบครองและได้ตราทำประโยชน์ และช่วงเวลาที่นับการครอบครองคือตั้งแต่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้ออกโฉนดที่ดิน
ยกตัวอย่าง
ผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ได้ยื่นขอออกโฉนดที่ดินตอนปี พ.ศ. 2520 แต่คุณได้เข้ามาอยู่ในพื้นนั้นตั้งแต่ พ.ศ. 2510 จะถือครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เพราะคุณยังอยู่ในพื้นที่นั้นไม่ถึง 10 ปี นับจากเจ้าของที่ดินจดโฉนด เพราะก่อนหน้านี้ตอนปี 2510 ที่ดินอาจเป็นเพียง นส.3 หรือ นส.3ก เท่านั้น ดังนั้นหากจะยื่นขอครอบครองปรปักษ์ควรเช็กให้ดีก่อนนะคะ
สาเหตุที่มีกฎหมายครอบครองปรปักษ์
เหตุที่จำเป็นต้องมีมาตรา 1382 เพราะว่าบางครั้งจะมีคนบางกลุ่มมากว้านซื้อที่ดินไว้ แต่ไม่ทำอะไร ปล่อยรกร้างไว้ไม่ทำประโยชน์ใดๆ แม้แต่ปลูกผัก ถางหญ้า หรือเอาเสาไปปักล้อมรั้วก็ไม่ทำ เสียภาษีก็ไม่เสีย กลายเป็นว่าเป็นที่ดินว่างเปล่าไร้ประโยชน์โดยแท้จริง
จึงมีกฎหมายนี้ออกมาเพื่อไม่ให้ที่ดินกลายเป็นที่ดินไร้ประโยชน์ รวมทั้งให้สิทธิ์แก่ผู้ที่มาทำประโยชน์ในที่ดินนั้นๆด้วย
หลักเกณฑ์ 7 ข้อในการครอบครองปรปักษ์ แบบนี้ถึงจะถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์!
- ทรัพย์สินที่ต้องการครอบครองปรปักษ์เป็นของผู้อื่น
กล่าวคือที่ดินหรือทรัพย์สินต่าง ๆ ที่คุณต้องการครอบครองปรปักษ์ต้องเป็นทรัพย์สินของผู้อื่น ผู้ครอบครองปรปักษ์ไม่สามารถครอบครองปรปักษ์ในที่ดินตนเองได้ เพราะไม่งั้นจะไม่ถือเป็นการครอบครองโดยปรปักษ์
- ทรัพย์สินที่ครอบครองต้องมีกรรมสิทธิ์
ในกรณีนี้ ทรัพย์สินที่คุณจะกล่าวอ้างครอบครองปรปักษ์ จำเป็นต้องมีเจ้าของ หรือ มีผู้ถือกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน ถ้าเป็นที่ดิน ก็ต้องได้รับการออกโฉนดที่ดินแล้ว เอกสารให้สิทธิครอบครองเฉย ๆ ที่ยังไม่ได้รับการจดเป็นโฉนดนั้นใช้ไม่ได้เด็ดขาด เพราะถือว่ายังไม่ได้เป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ชัดเจน คุณจึงไม่สามารถเข้าไปครอบครองมาได้
ดังนั้นจะนับวันตั้งแต่ การจดโฉนด เป็นต้นไปจนครบสิบปี จึงจะถือว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ และที่ดินผืนนั้นห้ามเป็นที่ดินของหลวง ของวัดธรณีสงฆ์ ไม่งั้นไม่ได้นะคะ
- ครอบครองทรัพย์สินนั้นด้วยความสงบ
ในการครอบครองปรปักษ์ว่าด้วยมาตรา 1382 ผู้ที่จะครอบครองปรปักษ์นั้นจะต้องเข้ามาอยู่อาศัยด้วยความสงบ ก็คือไม่มีการทะเลาะวิวาทแย่งชิงพื้นที่ในระหว่าง 10 ปี หรือมีเจ้าของที่มาไล่ให้ออกจากพื้นที่ ถ้าหากมีจะไม่สามารถเรียกว่าเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้
- ครอบครองโดยเปิดเผย
การครอบครองโดยเปิดเผยคือ การครอบครองหรือเข้าไปทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นโดยไม่ต้องหลบซ่อน หรือแอบกระทำ สามารถทำได้อย่างโจ่งแจ้ง มีพยานรับรู้ว่าคุณได้เข้ามาใช้สอยในพื้นที่นี้และไม่มีใครมากล่าวไล่ใดๆกับคุณ
- ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ
ข้อนี้จะคล้ายกับข้อข้างบนสักหน่อย คือคุณครอบครองพื้นที่นั้นโดยทำการใช้สอย หรือปลูกสวนปลูกบ้านเป็นพื้นที่ของคุณไปเลย ไม่ใช่การครอบครองในสัญญาเช่า ทำตนเป็นเจ้าของพื้นที่โดยชัดเจนและเปิดเผยแก่บุคคลภายนอก จึงจะถูกเรียกว่าเจตนาเป็นเจ้าของ
- ระยะเวลาในการครอบครอง
การครอบครองปรปักษ์แน่นอนว่า เรื่องระยะเวลาสำคัญที่สุด ตามมาตรากฎหมาย 1382 ที่ได้กล่าวไปคือ หากคุณคิดจะครอบครองปรปักษ์ หรือ มีใครต้องการครอบครองพื้นที่ของคุณต้องใช้ระยะเวลาในการครอบครองโดยเปิดเผยชัดเจน
นับตั้งแต่วันที่ผืนดินนั้นได้รับการจดโฉนดเป็นเวลา 10 ปี หากครบ 10 ปีแล้วสามารถยื่นต่อศาลเพื่อขอจดโฉนดใบใหม่โดยถือเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้เลย
- ต้องกระทำการครอบครองโดยสุจริต
คือคุณต้องเข้ามาในพื้นที่นั้นโดยไม่ได้แอบลักลอบเข้ามาอยู่ หรือ ตั้งใจว่าจะฉ้อโกงเจ้าของพื้นที่โดยเจตนา เช่น กรณีที่มีผู้ให้คุณเข้ามาอยู่ในพื้นที่โดยไม่ทำสัญญาลายลักษณ์อักษร โดยเจ้าของทราบเป็นเวลาสิบปี และคุณมีเจตนาตั้งใจจะโกงตั้งแต่ต้น ถึงแม้ตัวกฎหมายจะไม่ได้ระบุไว้ แต่การขอสิทธิ์ในการครอบครองนั้นย่อมยกให้แก่ผู้กระทำโดยสุจริตอยู่แล้ว
วิธีป้องกันไม่ให้เกิดการครอบครองปรปักษ์
สำหรับวิธีป้องกันก็คือ คุณควรหมั่นไปเช็กทรัพย์สินหรือที่ดินของคุณบ่อย ๆ ว่ามีใครเข้ามาอยู่อาศัยหรือรุกล้ำหรือไม่ หากมีคุณควรทำการไล่ออกไป และหมั่นขอให้เขตมาทำรังวัดบ่อย ๆ เพื่อที่จะได้ทำการวางเสากั้นแบ่งพื้นที่ให้ชัดเจนและติดป้ายว่าเป็นที่ดินส่วนบุคคล เพื่อให้คนรู้ว่านี่เป็นที่ดินที่มีเจ้าของกรรมสิทธิ์ชัดเจน
สำคัญที่สุดคือ การเสียภาษีที่ดิน เพื่อให้ทางการรู้ว่าคุณยังเป็นผู้ถือครองที่ดินและมีการทำธุรกรรมตลอดไม่ได้ปล่อยเป็นที่ดินไร้ประโยชน์แต่อย่างใด
หากโดนยึดครอบครองปรปักษ์ไป ทำอย่างไรดี?
ถ้าที่ดินของคุณถูกคนอื่นยึดครอบครองปรปักษ์ไป สิ่งที่เจ้าของที่ดินผืนนั้นทำได้คือ คุณจะต้องฟ้องขอกรรมสิทธิ์นั้นคืน โดยจะต้องยื่นเรื่องภายใน 1 ปี ตั้งแต่ผู้ที่ครอบครองปรปักษ์ยื่นขอหรือจดโฉนดใหม่เป็นของตนเอง ซึ่งตรงนี้ศาลจะมาพิสูจน์อีกทีว่า ใครที่สามารถแสดงสิทธิครอบครองในทรัพย์สินนั้นๆได้ดีกว่ากัน
สรุปท้ายบทความ
พอที่จะเรียนรู้คร่าวๆเกี่ยวกับ การครอบครองปรปักษ์กันไปบ้างแล้วใช่ไหมคะ ดูชื่อเหมือนจะเข้าใจยาก แต่จริงๆ เข้าใจได้ไม่ยากเลย ดังนั้นสำหรับใครที่กำลังจะซื้อที่ดิน หรือ ปลูกบ้านสักหลัง ควรเช็กกฎหมายข้อนี้ให้ดี ๆ ก่อนนะคะ หากใครที่คิดว่าจะหาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีและปลอดภัย ไม่ต้องกังวลเรื่องครอบครองปรปักษ์ เชิญได้ที่ BaanKaidee ที่จะรับประกันความพึงพอใจให้แก่คุณแน่นอนเลยค่ะ