ปฎิเสธไม่ได้ว่าบ้านเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่ใครหลายคนเฝ้าฝัน ซึ่งครั้งหนึ่งในชีวิตอยากจะจับจองเป็นเจ้าของ ถือเป็นทรัพย์สินที่นานวันไปมีแต่สร้างมูลค่าเพิ่ม ทั้งยังเป็นสถานที่บ่มเพาะความรู้สึก เป็นจุดเริ่มต้นเรื่องราวและความทรงจำของคนที่เรารัก
แต่ด้วยมูลค่าอันแสนสูงลิ่ว มักจะเริ่มต้นด้วยหลักล้านทำเอาหลายๆ คนมักจะถอดใจ ปล่อยให้การมีบ้านเป็นเพียงความฝัน แต่ถึงอย่างนั้นก็ไม่อยากให้พากันท้อใจไปดื้อๆ ลองมาดู 5 เคล็ดลับการผ่อนบ้านสบายๆ หนี้หมดไว ที่เรานำมาฝากกัน รับรองว่ารู้ไว้ก่อนก็ไม่เสียหาย ไม่มีอะไรสายเกินไปสำหรับการเริ่มต้น! มาทำความฝันให้เป็นจริงไปด้วยกัน
“ผ่อนบ้าน” ต้องจ่ายอะไรบ้าง?
หลายคนทราบกันดีอยู่แล้วว่า “การผ่อนบ้าน” กับธนาคารพาณิชย์นั้น แบ่งค่าใช้จ่ายหลักๆ ออกเป็นสองส่วน คือเงินต้นและดอกเบี้ย ซึ่งช่วงหลังอัตราดอกเบี้ยมักจะมาแรงแซงทางโค้ง ปีนทะลุเพดาน จนทำเอาผู้กู้หืดขึ้นคอกันอยู่ไม่น้อย
ช่วงแรกอาจจะพอมองผ่านได้ แต่ในระยะยาวหากลองคำนวนดูดีๆ แล้ว คิดเป็นเงินไม่น้อยเลยที่เราต้องจ่ายให้กับแบงก์ ฉะนั้นก่อนจะไปดู “5 เคล็ดลับการผ่อนบ้าน” เราลองมาทำความความเข้าใจข้อมูลพื้นฐานตรงนี้ไปพร้อมๆ กันก่อน เพื่อการเริ่มต้นด้วยรากฐานที่มั่นคง
1.เงินต้น
นอกจากผู้กู้จะต้องประเมินความสามารถทางการเงินของตนเองแล้ว ธนาคารเองในฐานะผู้ให้กู้ ย่อมประเมินความสามารถของลูกค้าแบบลงรายละเอียดไม่ต่างกัน เนื่องจากป้องกันการเกิดหนี้เสีย โดยส่วนใหญ่แล้วจะพิจารณาจากรายได้ต่อเดือนของผู้ยื่นกู้ ระยะเวลาการกู้ (ตั้งแต่ 5-30 ปี) จำนวนการผ่อนต่อเดือน ภาระหนี้สิน สินทรัพย์ค้ำประกัน ฯลฯ แล้วนำข้อมูลทั้งหมดมาวิเคราะห์ เพื่อกำหนดวงเงินสูงสุดที่ทางธนาคารมั่นใจ ว่าจะปล่อยกู้ได้อย่างสบายใจ
นั่นหมายความว่า ทุกๆ ครั้งที่เรายื่นขอกู้นั้น ไม่จำเป็นว่าทางธนาคารจะอนุมัติตามวงเงินที่เราขอไป ทางแบงก์อาจจะอนุมัติเพียงบางส่วน หรือไม่อนุมัติเลยก็ย่อมได้ ด้วยเหตุผลที่ว่าเราไม่มีความสามารถในการผ่อนจ่ายเพียงพอ ทางที่ดีก่อนยื่นกู้เราควรจัดการพวกหนี้สินใหญ่ๆ ให้เรียบร้อย หลีกเลี่ยงการค้ำประกัน
นอกจากนี้ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินยังได้แนะนำไว้อีกว่า ตัวเลขค่างวดแต่ละเดือนนั้น ไม่ควรเกินร้อยละ 30 ของรายได้ต่อเดือน ปัจจุบันมีเว็บไซต์ทางการเงินจำนวนมาก ให้เราเข้าไปประเมินค่างวดในแต่ละเดือนตามยอดที่ต้องการกู้ ระยะเวลาการผ่อนพร้อมอัตราดอกเบี้ยด้วยนะคะ
2.ดอกเบี้ย
ธนาคารส่วนใหญ่มักใจดีให้อัตราดอกเบี้ยคงที่เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น เริ่มต้นที่ร้อยละ 3-4 ต่อปี หรือบางแห่งก็ป๋ามากให้ฟรีช่วง 3 ปีแรกเลยก็มี ตามแต่โปรโมชั่นของแต่ละแบงก์ หลังจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว พูดง่ายๆ คือจ่ายถูกแค่ 3 แรกปี หลังจากนั้นดอกเบี้ยจะปีนขึ้นไปถึงร้อยละ 6-7 ต่อปี เรียกได้ว่าแพงขึ้นเป็นสองเท่าตัวเลยทีเดียวเชียว
ดังนั้น การผ่อนบ้านช่วงหลังๆ มักหมดไปกับค่าดอกเบี้ยซะเป็นส่วนใหญ่ ยกตัวอย่างแบบตัวเลขกลมๆ เพื่อให้เข้าใจง่าย หากเรากู้ซื้อบ้าน 2 ล้านบาท ดอกเบี้ยร้อยละ 7 ต่อปี มีระยะการผ่อนทั้งหมด 30 ปี ค่างวดต่อเดือนจะตกราวๆ 14,000 บาท คิดเป็นเงินต้นเพียง 2,000 บาทเท่านั้น ที่เหลือหมื่นกว่าบาทนั้นคือค่าดอกเบี้ยทั้งหมด
ทีนี้เราพอจะเห็นถึงความเลวร้ายของปริมาณดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายหรือยังคะ ได้ยินแบบนี้อย่าเพิ่งรีบถอนหายใจส่ายหน้ากันไปก่อน อย่าลืมว่าการคิดดอกเบี้ยของธนาคารบ้านเราเป็นแบบ “ลดต้นลดดอก” หมายความว่ายิ่งเราโปะเงินต้นมากเท่าไร ดอกเบี้ยก็จะยิ่งลดตามไปด้วย หากเรามีวินัยเร่งปิดเงินต้นได้เร็วเท่าไร ก็ยิ่งผ่อนบ้านได้เร็วมากขึ้น
ประเภทดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้าน
1. อัตราดอกเบี้ยคงที่ Fixed Rate
ธนาคารจะคิดอัตราดอกเบี้ยแบบที่ตกลงกันไว้ตามหน้าสัญญา เป็นอัตราเดียวตั้งแต่ต้นจนจบ ยกตัวอย่างคือ ธนาคารให้เรากู้เงินในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 5 ต่อปี ข้อดีคือ ทำให้เราวางแผนทางการเงินได้ระยะยาวและกำหนดอัตราดอกเบี้ยได้ตายตัว
ส่วนข้อเสียคือ น้อยมากที่แบงก์จะทำนโยบายแบบนี้ เว้นแต่เป็นดอกเบี้ยที่สูงไปเลยตั้งแต่แรก หรือไม่ก็เป็นเพียงช่วงเริ่มต้นของการผ่อนบ้านเท่านั้น
2. อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว Floating Rate
ดอกเบี้ยจะแปรเปลี่ยนไปตามตัวเลขที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด หรือตามแต่นโยบายหรือโปรโมชันของธนาคารพาณิชย์นั้นๆ เป็นนโยบายที่แบงก์ส่วนใหญ่เลือกใช้ คือให้ดอกเบี้ยถูกในช่วงแรก จากนั้นจะลอยตัวปรับขึ้นเป็นสองเท่า แนะนำว่าตอนทำสัญญาพิจารณาตัวเลขตรงนี้ให้ถี่ถ้วน จะได้ไม่เป็นภาระของเราในอนาคต (มากนัก)
5 เคล็ดลับผ่อนบ้านสบายๆ ให้หมดไว
ทำความเข้าใจกับค่าใช้หลักของการผ่อนบ้านไปแล้ว ทั้งเรื่องเงินต้นและอัตราดอกเบี้ย ซึ่งหลายคนอาจจะกังวลกับค่าดอกเบี้ย ที่ต้องจ่ายให้กับธนาคารในช่วงหลังอยู่ไม่น้อย ทั้งนี้อยากให้เหล่าผู้กู้ทั้งหลายทำใจสู้กันไว้ก่อน ลองดู “5 เคล็ดลับผ่อนบ้านสบายๆ ให้หมดไว” ที่เรานำมาฝากกัน รับรองว่าเป็นทริคที่จะช่วยให้คุณแบ่งเบาภาระผ่อนบ้านอันใหญ่หลวงนี้ได้ไม่น้อย
1.พยายามจ่ายเงินให้เกินทุกงวด
แม้ค่างวดการผ่อนบ้านในแต่ละเดือนจะค่อนข้างสูงอยู่แล้ว แต่อย่างที่บอกไปว่าช่วงแรกจำนวนเงินที่เราจ่ายไปนั้น ส่วนใหญ่จะถูกหักเป็นค่าดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้น ฉะนั้นพยายามกลั้นใจ อดเปรี้ยวไว้กินหวาน จ่ายค่างวดให้เกินกว่าจำนวนที่ธนาคารกำหนด เพราะเงินส่วนเกินนั้นจะถูกนำไปหักในส่วนของเงินต้นทันที
สมมติว่า ทุกๆ เดือนเราต้องจ่ายให้แบงก์ 10,000 บาท ภายในระยะเวลา 30 ปี หากเราจ่ายเงินเพิ่มเป็นเดือนละ 20,000 บาท จะใช้เวลาผ่อนเพียง 9-10 ปีเท่านั้น เป็นอีกหนึ่งวิธีที่ช่วยให้เราผ่อนบ้านได้ไวขึ้น อาจจะต้องยอมรัดเข็มขัดหน่อย แต่ถ้าเรารู้สึกว่าวิธีนี้มันตึงเกินไป จนทำให้สภาพทางการเงินเริ่มไม่คล่อง จนไม่มีความสุขกับการใช้ชีวิตประจำวัน ไม่จำเป็นต้องทำทุกเดือนก็ได้นะคะ จะเดือนเว้นเดือน สองสามเดือนครั้งอะไรก็ว่าไป ทำเท่าที่ตัวเราไหว
2.จ่ายค่างวดเพิ่มปีละครั้ง
วิธีนี้คล้ายกับการจ่ายเงินให้เกินทุกงวด ต่างกันตรงที่ตามปกติแล้ว ปีหนึ่งๆ เรา
ในฐานะผู้กู้ จะผ่อนจ่ายให้ธนาคาร 12 ครั้งต่อปี กรณีนี้อาจจะเพิ่มไปเป็น 13 หรือ 14 ครั้งต่อปี ถึงจะไม่ใช่จำนวนเงินที่มากนัก แต่หากเราทำอย่างสม่ำเสมอทุกๆ ปี ก็เป็นอีกหนึ่งวิธีที่ช่วยลดเงินต้นได้ดีทีเดียว เพราะอย่าลืมว่านโยบายดอกเบี้ยในแบงก์บ้านเรา เป็นแบบลดต้นลดดอก ยิ่งเงินต้นเหลือน้อยลงเท่าไหร่ ค่าดอกเบี้ยก็ยิ่งน้อยลงตามลงไปด้วย
3.รีบโปะเพิ่มช่วงอัตราดอกเบี้ยต่ำ
ช่วง 3 ปีแรกของการผ่อนบ้าน อยากให้ผู้กู้รีบโปะเงินให้ได้มากที่สุด อาจจะต้องยอมเหนื่อยมากหน่อย แต่ถ้าไหวก็อยากให้ลุยผ่อนแบบจัดหนักจัดเต็มกันเลย เพราะด้วยนโยบายอันแสนหอมหวานของธนาคารช่วงในแรกๆ มักใช้ระบบอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ 3 ปี เฉลี่ยร้อยละ 3 ต่อปีเท่านั้น ถือเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำ
หากเราอัดค่างวดช่วงนี้ได้เยอะ ก็จะช่วยผ่อนหนักให้กลายเป็นเบาได้ เพราะถ้าพ้นระยะ 3 ปีไปแล้ว แบงก์จะใช้ระบบอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวอันแสนแพงเข้ามาแทน ฉะนั้นเพื่อเป็นการลดรายจ่ายในอนาคต เราต้องยอมเหนื่อยกันตั้งแต่วันนี้นี่แหละค่ะ
4.หากมีเงินก้อนต้องรีบโปะ
กรณีที่เราได้เงินก้อนมาด้วยวิธีต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโบนัส เงินรางวัล หรือการเสี่ยงโชคต่างๆ พยายามฝืนใจเอาเงินที่ได้มานั้นรีบจ่ายให้กับธนาคาร เข้าใจค่ะว่ามันทำใจลำบาก ในโลกที่ความสบายใจหลายๆ อย่างแก้ได้ด้วยการใช้เงิน ซึ่งเราไม่จำเป็นต้องเอาเงินก้อนทั้งหมดที่ได้มาไปโปะก็ได้
อาจจะแบ่งบางส่วนไปใช้ให้เกิดความสุขในชีวิตด้านต่างๆ ได้ แล้วนำอีกส่วนไปจ่ายค่างวดเพิ่ม นอกจากเงินต้นจะลดลงแล้ว ดอกเบี้ยเองก็จะลดไปด้วยเช่นกัน เชื่อว่าการเห็นยอดตัวเลขผ่อนจ่ายกับธนาคารลดลง จะเป็นอีกหนึ่งกำลังใจดีๆ สำหรับผู้กู้อย่างเราๆ ได้
5.ปรับโครงสร้างหนี้
4 ขั้นตอนแรกที่เราแนะนำไป ล้วนแล้วแต่เป็นการใช้เงินแก้ปัญหาทั้งสิ้น ขั้นตอนสุดท้ายลองเปลี่ยนมาเป็นคนนอบน้อม หันหน้าเจรจากับเจ้าหนี้กันบ้างค่ะ
โดยวิธีปรับโครงสร้างหนี้ของการผ่อนบ้านหลักๆ มีด้วยกัน 2 วิธี คือ
- รีไฟแนนซ์ (Refinance)
- รีเทนชัน (Retention)
วิธีแรกเราอาจจะคุ้นเคยกันดีอยู่แล้ว และเชื่อว่าบางคนยังมีความเชื่อแบบผิดๆ คิดว่าการขอปรับโครงสร้างหนี้จะดูไม่ดี เป็นเรื่องหน้าอาย ถึงตรงนี้อยากให้เปลี่ยนความคิด ให้มองว่าการต่อรองกับแบงก์ ก็เหมือนกับการต่อราคาสินค้าเหมือนปกติ เป็นสิ่งที่ทำได้
เมื่อพ้นปีที่ 3 ไปแล้ว ลองเข้าไปคุยกับธนาคารดู ทั้งนี้แนวโน้มส่วนใหญ่มักจะลดให้อยู่แล้ว แต่ต้องทำใจว่าอาจจะไม่เท่ากับช่วง 3 ปีแรก ที่สำคัญเรายังต่อรองลดหย่อนอัตราดอกเบี้ยได้ทุกๆ 3 ปีเลยนะคะ
5.1 รีไฟแนนซ์ Refinance
การย้ายหนี้เดิมของเราไปยังธนาคารใหม่ เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง โดยส่วนใหญ่แล้วแบงก์ฝั่งตรงข้ามมักมีโปรโมชันล่อตาล่อใจ ทำการตลาดดึงดูดลูกค้าจากแหล่งอื่นๆ ด้วยการให้ดอกเบี้ยถูกกว่า ฟรีค่าจำนอง ไม่คิดค่าดำเนินการต่างๆ เรียกว่าได้เงื่อนไขที่ดีกว่าในวงเงินใหม่
อย่าคิดว่าเป็นเรื่องยุ่งยากแต่อย่างใด ธนาคารส่วนใหญ่ชอบลูกค้าประเภทนี้มาก การยื่นขอรีไฟแนนซ์ค่อนข้างผ่านได้ง่าย ความที่เราเป็นลูกค้าของธนาคารอื่นมาแล้ว หมายความว่า ผ่านการตรวจสอบด้านต่างๆ การประเมินเครดิตมาประมาณหนึ่งแล้ว ยิ่งถ้าเราส่งค่างวดตรงตามเวลาอย่างสม่ำเสมอ ถือเป็นการการันตีให้ธนาคารสบายใจได้ว่า ลูกค้าคนนี้ความเสี่ยงต่ำ เครดิตดีน่าเชื่อถือก็ยิ่งผ่านได้ง่ายเลยค่ะ
ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์
1.ค่าใช้จ่ายในการประเมินทรัพย์สิน
ธนาคารจะคิดค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่ม เพราะต้องให้เจ้าหน้าที่ออกไปประเมินทรัพย์สินของเรา ณ เวลาที่เราขอรีไฟแนนซ์ เพื่อประเมินราคาว่าทรัพย์สินนั้นมีราคาเท่าไรจะปล่อยวงเงินให้เราแค่ไหน
2.ค่าธรรมเนียมปล่อยกู้ใหม่
เฉลี่ยร้อยละ 0-3 จากยอดที่ธนาคารปล่อยกู้ แต่หากเรารีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม ค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจจะไม่มี
3.ค่าจดจำนอง
ส่วนนี้ต้องจ่ายค่าจดจำนองให้กรมที่ดินใหม่ คิดเป็นร้อยละ 1 จากยอดสินเชื่อที่เรากู้ สมมติธนาคารปล่อยกู้ 5,000,000 บาท ค่าจดจำนองคือ 50,000 บาท
4.ค่าอากรแสตมป์
มีค่าภาษีดวงแสตมป์ที่ปรากฏอยู่บนเอกสารราชการเพิ่มอีกร้อยละ 0.05 ของสินเชื่อใหม่ทั้งหมด (ไม่เกิน 10,000 บาท)
5.ค่าเรียกปรับ
หากเราผ่อนกับธนาคารเดิมไม่ถึง 3 ปี แล้วอยากรีไฟแนนซ์ด้วยการเปลี่ยนธนาคารใหม่ จะมีค่าเรียกปรับไม่เกินร้อยละ 3 ของเงินกู้ทั้งหมด แนะนำว่าควรรอให้พ้น 3 ปีจะดีกว่า
6.ค่าประกันหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ
5.2 รีเทนชัน Retention
อีกหนึ่งวิธีที่ผู้กู้สามารถเจรจากับธนาคารเจ้าของหนี้ได้ ตามปกติแล้วแบงก์ส่วนใหญ่มีโปรโมชันลดอัตราดอกเบี้ยให้อยู่แล้ว หากเรามีประวัติการชำระหนี้ที่ดี จ่ายตรงเวลามาตลอด การปรับลดอัตราดอกเบี้ยก็จะทำได้ง่ายขึ้น
แนะนำว่าให้อ่านสัญญาให้ชัดเจน ว่าเราปรับโครงสร้างหนี้ได้ตอนไหน โดยส่วนใหญ่แล้วจะทำได้ตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป เพราะถ้าเราไปขอปรับก่อนระยะเวลาที่กำหนด อาจจะต้องเสียเบี้ยปรับเป็นจำนวนมาก กรณีธนาคารที่ให้กู้ไม่ยอมให้เรารีเทนชัน อย่ายอมแพ้นะคะ
ลองงัดกลยุทธ์เด็ด บอกเขาไปเลยว่าเราจะขอรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่น มั่นใจได้ว่าแบงก์ส่วนใหญ่รั้งคุณไว้แน่นอน ไม่มีใครอยากเสียลูกค้าไปเพราะต้องเสียค่าต้นทุนต่างๆ ไปแบบเสียเปล่า ดีไม่ดีอาจได้ดอกเบี้ยงามๆ อีกเรตไปเลยก็ได้
สรุป
ทุกครั้งก่อนทำสัญญา อย่าลืมอ่านให้เข้าใจแบบชัดเจน สงสัยอะไรให้ถามทางธนาคารและผู้รู้ได้เลย โดยเฉพาะเรื่องอัตราดอกเบี้ยว่าทางแบงก์ใช้ระบบไหน ในตัวเลขเท่าไร เรื่องพื้นฐานเหล่านี้จะช่วยให้เราวางแผนกลยุทธ์การผ่อนบ้านได้อย่างสบายๆ โดยเฉพาะเคล็ดลับทั้ง 5 ที่เราแนะนำไปนั้น ถ้าทำได้รับรองว่าหนี้หมดไวแน่นอน
ที่สำคัญการมีวินัยทางการเงินก็จำเป็นอย่างมาก อย่าสร้างหนี้สินเพิ่ม ลำพังหนี้จากการผ่อนบ้านก็หนักมากอยู่แล้ว ไม่อย่างนั้นหนี้จะซับซ้อน ตัวเราเองจะแบกรับการผ่อนมากเกินไป นอกจากนี้อย่าลืมติดตามข่าวสารโปรโมชันธนาคารต่างๆ เสมอ แต่ละแบงก์มีแผนการตลาดไม่เหมือนกัน บางทีอาจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงกว่าที่คิด
ถึงตรงนี้หากใครมองว่าการมีบ้านสักหลัง เป็นภาระค่าใช้จ่ายระยะยาวที่แสนจะหนักหนาสาหัส คุณคิดถูกแล้วค่ะ แต่อย่าลืมว่านกน้อยทำรังแต่พอตัวได้เสมอ ที่ Kaidee Property มีบ้านสภาพดีๆ ในราคาที่คุณเอื้อมถึงรอให้เลือกมากมาย เลือกทำเลที่ใช่ในไลฟ์สไตล์ที่คุณชอบ มาร่วมสร้างความทรงจำ ความสุขและใช้เวลาไปกับคนที่คุณรักที่บ้านของเรากันค่ะ