ใครๆ ก็มองว่าการทำอพาร์ตเมนต์ เป็น “ธุรกิจเสือนอนกิน” รอรับเงินสบายๆ ในระยะยาว เป็นกิจการที่ไม่ต้องใช้เวลาดูแลมากนัก ไม่ต้องไปวิ่งหาลูกค้าให้เหนื่อย ที่สำคัญได้ผลตอบแทนดีอย่างสม่ำเสมอ
ทว่าช่วงแรกผู้ประกอบการต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง ยุ่งยากในการวางแผนกลยุทธ์และต้องประเมินสถานการณ์ต่างๆ อย่างรอบคอบ เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน
ยิ่งในสภาวะเศรษฐกิจแบบนี้แล้ว ถ้าล้มขึ้นมา ปัญหาใหญ่ตามมาแน่นอน ก่อนที่จะแสวงหาความยั่งยืนในระยะยาว เรามาวางแผนความสำเร็จไปพร้อมๆ กัน ร่วมปีนบันไดไปให้ถึงดวงดาวอย่างมั่นคงและแน่นอน
1.ทำเลดีมีชัยไปกว่าครึ่ง
เคล็ดลับแรกของการทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ให้สำเร็จ เรื่องทำเลที่ตั้งเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกๆ ลองประเมินดูว่าอพาร์ตเมนต์ที่เราจะสร้างนั้น อยู่ใกล้แหล่งชุมชนไหม รายล้อมด้วยออฟฟิศแค่ไหน
อยู่ใจกลางเมืองเดินทางสะดวก ติดรถไฟฟ้า มีรถเมล์ผ่านไหมทำเลที่ดีนั้นจะต้องทำให้ผู้เข้าพักได้รับความสะดวกสบายมากขึ้น ซึ่งหลักๆ หนีไม่พ้นเรื่องการเดินทาง
ทั้งนี้ควรสำรวจอพาร์ตเมนต์รอบๆ ย่านที่เราจะเปิดด้วยก็ดี ประเมินว่าเขามีจุดแข็งจุดอ่อนอย่างไร แล้วนำสิ่งเหล่านั้นมาพัฒนาปรับปรุงอาคารของเราให้มีจุดขายที่ชัดเจน เป็นตัวเลือกให้คนรู้สึกว่าคุ้มค่าที่จะจ่าย
2.วางกลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจน
ทันทีที่ได้ทำเลชัดเจนแล้ว ขั้นตอนต่อมาคือการวิเคราะห์กลุ่มลูกค้า ลองดูว่าบริเวณที่เราเลือกลงทุนนั้น ส่วนใหญ่เป็นคนวัยไหน มีไลฟ์สไตล์อย่างไร เน้นคนรุ่นใหม่ วัยเรียนวัยทำงาน หรืออยู่ในโซนที่มีชาวต่างชาติเยอะ ฯลฯ โดยข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้เราวางภาพลักษณ์และตำแหน่งอพาร์ตเมนต์ของเราได้ถูกต้อง
อย่าลืมว่าผู้เช่าแต่ละกลุ่มมีความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกต่างกัน วางธงให้ชัดว่าลูกค้าเราต้องการอะไร มีกำลังจ่ายมากน้อยแค่ไหน ซึ่งจะสอดคล้องกับตัวเลขค่าเช่าแต่ละเดือน ไปจนถึงขนาดห้องพัก
ต้องดูว่าย่านนั้นๆ ผู้ที่เข้าพักส่วนใหญ่อยู่กันเป็นครอบครัว หรือ 1-2 คน ขนาดห้องจะเล็กหรือใหญ่ก็แปรผันตามจำนวนกลุ่มเป้าหมาย
3.เพิ่มลูกค้าใหม่ รักษาลูกค้าเดิม
เมื่อมีลูกค้าเข้าจับของห้องพักเกินครึ่ง อย่าเพิ่งหลงดีใจคิดว่านั่นคือหนทางสู่ความสำเร็จ อย่าลืมว่าเดี๋ยวนี้คู่แข่งเยอะมาก หากเรานิ่งนอนใจไม่พัฒนาธุรกิจของเรา กลุ่มลูกค้าก็พร้อมเปลี่ยนใจไปสู่ตัวเลือกที่ดีกว่าเสมอ
พยายามรับฟังคำแนะนำของลูกบ้าน รักษาฐานลูกค้าเก่าให้ดีที่สุด ทำให้เขารู้สึกปลอดภัยและพักกับเราไปนานๆ เน้นการจัดการปัญหาที่รวดเร็ว ดูแลตัวอาคารไม่ให้ทรุดโทรม ดูสะอาดทั้งภายในภายนอกตึก มีพื้นที่ส่วนกลางให้ใช้ร่วมกัน
ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อย่างเครื่องซักผ้า สัญญาณอินเทอร์เน็ต ระบบความปลอดภัย พร้อมทั้งออกโปรโมชั่นเพื่อเพิ่มฐานลูกค้าใหม่ และอย่าลืมเลือกใช้เครื่องมือทางการตลาดที่เหมาะกับกลุ่มลูกค้าเราด้วยนะคะ
4.บริหารเงินทุนหมุนเวียนไม่ให้ขาดมือ
การทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่แล้ว ผู้ลงทุนมักกู้ยืมเงินจากสถาบันทางการเงินมาลงทุน สิ่งหนึ่งที่ลืมไม่ได้คือ ตัวเลขค่างวดและดอกเบี้ยที่ต้องชำระคืนธนาคารทุกๆ เดือน ลองสมมติถึงกรณีที่เลวร้าย หากมีผู้เช่าพักเพียงร้อยละ 10 จากจำนวนห้องทั้งหมด เราจะมีกระแสเงินหมุนเวียนคล่องอยู่ไหม จะแก้ปัญหานี้อย่างไร
ไหนจะค่าใช้จ่ายการบริหารงานหลังบ้าน ค่าจ้างคนดูแลจัดการต่างๆ คอยดูแลลูกบ้านทุกคนให้ปฏิบัติตามกฏเกณฑ์ เพื่อให้ทุกคนอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข รวมถึงค่าอุปกรณ์ต่างๆ ที่ต้องเปลี่ยนเมื่อชำรุด
รวมถึงค่าจิปาถะอื่นๆ ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้คิดเป็นร้อยละ 10-20 ของรายได้รวมต่อปี อย่าลืมว่าหากเราดูแลลูกค้าเก่าไม่ดี สิ่งที่ตามมาคือรายได้ที่หายไปและต้องเสียเวลาหาลูกบ้านใหม่
5.กฎหมายรู้ไว้ใช่ว่า
ขึ้นชื่อว่า “กฎหมาย” หลายๆ คนคงเลือกที่จะส่ายหน้า เพราะขี้เกียจทำความเข้าใจ แต่เพื่อไม่ให้มีปัญหาตามมาภายหลัง ลองกลั้นใจศึกษากันดูหน่อยค่ะ ซึ่งข้อบังคับหลักๆ ที่ต้องรู้คือพวก พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร ว่าด้วยเรื่องลักษณะอาคารที่เราสร้าง ต้องเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด
หรือถ้าสร้างมากกว่า 80 ห้อง ต้องทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ก่อนเปิดใช้อพาร์ตเมนท์ตามข้อบังคับ พ.ร.บ.สิ่งแวดล้อม ไปจนถึง พ.ร.บ. ผังเมือง ที่ต้องพิจารณาก่อนว่า ทำเลที่เราลงหลักปักฐานไปนั้น อยู่ในพื้นที่โซนสีอะไร สร้างได้ไหม สร้างได้กี่ชั้น
ว่าด้วยเรื่องภาษี
นอกจากเรื่องกฎหมาย ข้อบังคับต่างๆ แล้ว ยังมีเรื่องการเสียภาษีที่ต้องศึกษาเพิ่มเติม ทั้งแบบบุคคลธรรมดาและภาษีโรงเรือน ที่ต้องจ่ายประมาณร้อยละ 12.5 ต่อปี ไปจนถึงภาษีป้าย
เรื่องพวกนี้มีรายละเอียดยิบย่อยที่เราควรต้องรู้ แนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายไปเลยจะดีกว่า ลดความยุ่งยาก แถมดีไม่ดีได้ลดหย่อนภาษีบางส่วนได้
5 ข้อที่แนะนำไปทั้งหมด เป็นเพียงภาพรวมคร่าวๆ เท่านั้น ระหว่างทางการทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์ยังมีปัจจัยความสำเร็จและปัญหาอื่นๆ อีกหลายด้านที่ต้องเรียนรู้หน้างาน ใครที่ใจสู้พร้อมเผชิญกับเรื่องราวทุกรูปแบบ อยากลุยดูสักตั้ง
ลองมองหาทางลัด ด้วยการซื้ออพาร์ตเมนต์หรือหอพักมือสองสภาพดีๆ สักหลังใน Kaidee Property เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ช่วยย่นระยะเวลาและลดการลงทุนได้ดีพอสมควร